当企业以非理性的态度拍下土地时，面临考验的不仅是企业还有政府……
钱江晚报 记者程洁
新年快要到了，不过对浙江大元房产来说，意味着又面临一笔巨大土地款的支付。按照合同，大元应在2004年1月10日前支付高达6.3432亿元的土地款，大元能如期支付吗？
2003年9月26日，在杭州一场土地招投标会上，浙江大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地。如此高的总价为杭州房地产开发用地公开出让史上的第一回，有人将此称为“大元事件”。它让人关注的是：该公司能够按期支付土地款吗？这四块地前景如何？对杭州土地市场究竟会带来哪些影响？
按照大元与杭州市国土资源局在2003年9月26日签下的合同，大元在2003年10月6日前支付4.59亿元；在2004年1月10日前支付6.34亿元；在2004年3月10日支付3.79亿元；在2004年4月10日前支付6.34亿元；2004年5月10日前付清最后一笔：4.27亿元。
让人再一次关心大元的是，有关部门对大元是否已支付第一笔即4.59亿元的土地款持不置可否的态度。当记者问及相关职能部门时，有官员说：它付了吗？我不知道。这更让人留意这四块地的趋向。
多方寻找合作
一再要求记者不透露姓名的某房产公司老总说，上个月中旬，一位政府人员主动打电话给他，表示大元有意找几家公司合作，问他是否感兴趣。这位老总说，当时考虑了一下后放弃了，主要是觉得大元拿到的地价偏高，风险太大。以18号地块为例，大元比第二家投标者整整要高出1个多亿，这几乎就是一个项目的利润了。
而另一家公司拒绝大元是因为不想卷入这引人注目的“大元事件”中，不想自己成为新闻的主角之一。某开发商也在钱塘江南岸开发，而且也有进一步拿地的想法，但当“中间人”找到他，希望将南岸的一块地进行合作，他还是没有同意。他说，大元已成了全杭州关注的焦点，他不想自己的公司牵扯进去。
还有一家新进入房地业的公司也是大元寻找合作伙伴的对象之一，但大元提出的土地款加1%的条件让这家公司最终放弃了意向。
记者从多方渠道了解到，其实大元找过的公司已不下十家，但拒绝的是多数。他们的理由基本上是这四点：地价太高；合作条件谈不拢；不想趟这个水；杭州拿地的机会还很多。
大元的出路
当记者与大元公司最大的投资人浙江一家著名制冷配件企业的老总姚先生取得联系时，姚的一句话显得有点意味深长：不知道现在的人心里是怎么想的，也许很多公司等着看我们的好戏吧。他强调，这家制冷企业和大元没有任何法律上的关系，他只是以自然人的身份入股大元的。
巧合的是，9月26日正是这家企业十五周年庆，据知情人员透露，姚白天忙着接待客人，在晚上突然紧急召开了会议。据该公司的企划总监赵先生介绍，姚其实是一个非常低调和稳健的人，这样以“急进”的方式拿地并不是他的本意。
还不得不提的一个背景是，姚先生所掌管的这家制冷企业已打算在滨江区设总部大楼。这就可以理解为何大元会拿南岸三块地。而另一点是，这家制冷企业在银行还有不少的授信额度。
但没想到的是，偏偏大元一家独中四块地。大元为何那天参与五块地的投标？拿地之心为何如此急迫？
尽管大元公司的相关人员并没有正面回答这一问题，但我们还是感觉到了大元对进入房地产业的急迫心态，以及当时比较乐观的心态。
到了今天，大元却不得不给自己卸包袱。大元房产一位姓吴的老总一再表示自己不愿意接受记者的采访，不过他也承认：先期对市场的调研有点不够完整，出了这种问题，大元会妥善地处理好。
寻找合作伙伴是大元解决问题的途径之一，据说，大元有两块地和一家温州企业、一家上海企业已有明确意向。这种结果印证了一家房产公司老总的说法：杭州本地的开发商估计是不会和大元合作的，因为风险太高；而外地想进入杭州的公司极有可能与它合作。
外来行业、外来资金、外来开发商，这“三外”在大元事件中有了最明显的流露。
政府的考验
面临抉择和考验的还有政府。按照大元和政府有关部门的合同约定，大元支付土地款的时间期限是非常明确的，但大元要按期支付似乎有点困难。
据业内人士透露，其实延期支付土地款在目前是很平常的一件事，真的付不出，打个报告可以申请延缓，一般还是会同意的。但大元事件太敏感，被太多人关注，政府部门到底怎么做也成了人们关心的问题。
如果允许无条件地延期支付，合同的严肃性似乎让人质疑；但如果严格按合同条款执行，那也许会大伤一家企业的元气：按照合同，每延期一天，滞纳金为应付款的千分之一。以25亿元的总价算，每过一天，就得开出两三辆宝马了。
大元更没有机会放弃土地。按照约定，一旦放弃，中标人须按中标价的20%向有关部门支付违约金，另行出让的价格低于中标价的，中标人须按实际差额支付赔偿金。大元也没有机会进行彻底的脱手转让，因为按照国家有关规定，只有取得土地证，并达到总投资额的25%，才可转让。
但这25亿元的资金对任何一家企业来说都不是小数目。大元是注册资金未过亿元，不到一年的新企业，25亿元决非轻易可拿出，但大伤一家企业也是政府不愿意看到的。
还有人对目前的土地招投标方式提出了质疑。杭州一家房产公司的老总认为，让一家企业参与多个项目的竞标，将增加土地市场的风险，尤其在房地产成为高利润行业，“三外”纷纷想进入的今天。还有一家开发商认为，有关政府部门能否对投标数作出限制，比如同一家企业不得同时参报三个以上项目。
政府在此中扮演什么样的角色显得尤为意味深长。
大元事件的市场总结
在大元事件后，房地产商似乎突然变得慎重起来，这突出表现在其后的几场土地公开招投标和挂牌中。这固然和杭州市政府的一些态度有关（杭州新政的发布），也离不开大元的提示性作用。11月21日，与18号相邻的地块出让，楼面价3850元/平方米，而大元当时拿到的价格是4043元/平方米。
一家公司说：当事已至此时，后悔是没有用的。所以应理性地对待土地市场，千万别冲动误事。
另一家公司说：如果只看到了房产行业的高利润而没有看到背后的高风险，也许能扳倒一家企业。
还有一家公司说：为什么大家都盯着像杭州这样的高土地成本的城市？不如去外地？
更有理智的公司质疑说：土地市场的非理性行为说明了什么？杭州房产市场的高利润到底能持续多久？
历年标王回顾
1、1999年10月，中大房产以10515元/平方米的楼面价（每亩约700万元）取得四宜路45亩的地块，后命名为中大吴庄。2001年，中大吴庄正式对外发售，到2003年基本售完，主力价格是1.1万~1.8万元/平方米。据该公司人员透露，吴庄的利润约几千万元。在房价飞速上涨的几年中，这五六亿元的投入产出这样的利润会让很多房产公司感叹：赚得太少了。
2、2000年西博会期间，广宇房产以5200多元/平方米的楼面价格取得东河边24号地块，当时市场惊呼为宇宙价。2002年，该地块以河滨公寓的名称发售市场，总建筑面积6万平方米，住宅均价8000多元/平方米，商铺售价约4万元/平方米。
3、2001年6月，北京大地公司以9228元/平方米的楼面地价，1800多万元/亩的价格，5.1亿元的总价取得凤起路原都锦生地块。去年该地块以锦绣天地的名称现身市场。据了解，锦绣天地的总建筑面积约8万平方米，准备于明年上半年发售。
楼主: 孤独的人
发表于 2005-3-1 11:40
楼主
