牢不可破的宿命
——感怀周俊庭时代的杭州万科
文章的标题来自于柏瑞尔•马卡姆（Beryl Markham）的一本书，名字叫《夜航西飞》。原句叫“飞越牢不可破的黑暗”。对于周俊庭这个身形矮小微胖，头发稀疏灰白，笑容和蔼可亲的上海老头儿，这个物业服务出生，言必称幸福美好梦想的理想现实主义者，这个万科体系中年龄最大的封疆大吏，当他回忆在杭州万科的时候，不知是否会像马卡姆在黑暗中穿越非州时一样，感觉精彩而孤独呢？
周俊庭履新的时候，杭州万科正深陷“青年置业计划门”的泥潭，企业形象降至冰点。在他卸任的时候，杭州万科已重回一线，品牌美誉度迎来历史最好时期。尽管很多人将这几年杭州万科所取得的成绩归功于周俊庭的前任，认为是他的前任为他打好了基础；有的则认为周俊庭不过赶上了好的市场形势，运气好。但无可置疑的是，如果没有周俊庭，杭州万科的发展很难预料。
很多外地开发商水土不服，甚至折戟沉沙的原因，都是因为他们不了解杭州独特的城市文化。八百多年前，当宋高宗赵构在杭州驻跸，重建宋朝，修缮金钉朱户，龙凤飞骧的皇宫禁苑的时候，这座城市的气脉就已然形成。随着赵构南下的北宋大量王公、贵戚、官吏，约占临安当时全城百万总人口的近1／4。帝辇之下，群僚百业云集，他们食不厌精，寝不厌软的生活方式，深刻影响了市民阶层。《武林旧事》有载：“翠帘锁幕，绛烛笼纱，贵珰要地，大贾豪民，卖笑千金，呼庐百万。故杭彦有‘销金锅儿’之号……”上千年来，杭州人喝的是龙井，吃的是杭邦菜，穿的是丝绸，赏的是西湖，听的是越剧，无论人们怎么评价，它从来只推崇尊贵奢靡，跟朴素励志无关。
所以到今天我们依然看到，那些被杭州人认同和尊敬的开发商，无一不以品质高、价格高而取胜。绿城真正靠的是玫瑰园，滨江靠的是金色海岸、欣盛靠的是东方润园。而凡是想以亲民的产品和价格赢得杭州人好感的，大多都流于屌丝。当初万科保利等巨头驾临的时候，杭州人其实是很期待的，在杭州人的思维里，这些大鳄实力雄厚，一定会造出品质极高，价格高昂的豪宅，这种豪宅会让自己大开眼界，然后此生的梦想就是等钱够了一定要去买一套。但这些外来开发商却不明就里，买地么买在九堡下沙城北等偏远之地，造的产品也是大路货。“什么玩意儿，还不如绿城滨江呢”，几年下来，杭州人就看清了，于是失望异常，骂声一片。
在城郊拿地，造个普通的房子，然后靠着万科良好的品牌形象和物业服务，卖出跟市区普通楼盘一样的价，快速开发、快速去化、快速结案，然后再快速拿地、快速开发……这种工业化的开发模式，成就了万科王朝。没想到，却意外的在杭州栽了跟头。栽跟头的原因，则是已经被全国众多城市一再认可的产品——“魅力之城”。
——周俊庭很快就读懂了杭州，他做的第一件事就是提升万科的产品品质。他放弃了万科集团常用的简装标准，大幅增加成本，选用一线精装品牌。他亲自把关制作西溪蝶园二期的产品说明书，这也是万科体系内第一本产品说明书，对客户做出详尽的提前承诺，以此倒逼工程部门。这些举措迅速收到了成效，当蝶园二期以两万六的价格开盘的时候，一边是万科集团对如此高的售价无比惊讶，一边是杭州人大呼便宜。中间的落差，让王石自己都觉得不可思议。
向绿城学习，这是周俊庭虽然嘴上没讲过，但一直在做的事。在谈到蝶园的时候，他曾说：为什么蝶园投入的成本比诚园要高，诚园却能卖得比我们贵，而且客户都觉得他们比我们要好？甚至哪怕你指出再多绿城不如自己的地方，人家都会说：绿城就是这样的！？其原因在绿城已辛辛苦苦投入了二十年，二十年的投入，才换来今天这样的回报。我们万科才做了多少年呢？我们怎么能跟人家比？但如果我们一年一年坚持这样子做，总有一天也会获得同样的肯定。
周俊庭学习绿城的方式，并非是像有些开发商一样简单模仿绿城的产品风格和物业服务，而是学习绿城对于产品的精细化耕作。他并将绿城做产品的态度和方式，与万科住宅性能的人性化结合在一起，创造出一种有别于绿城和传统万科的独特范式。物业服务出身的周俊庭，非常注重人在居住生活中的感受，比如，他认为人在上厕所和做饭的时候，是情绪波动最大的时候，很多夫妇甚至为做饭洗碗等琐事吵架，所以他将卫生间与厨房做得极其用心，哪怕是一个抽屉一个柜子，都让人尽可能的感觉愉悦。为了保证产品的纯粹性和高端性，他不惜将万科·草庄的大户型全部设计成200方以上，90方则全部做成一房！
在蝶园二期交付的时候，自信的周俊庭甚至主动教业主做起了验房师，他和他的团队详细列举了近百项验房细节，大到设施设备，小到灯具地漏，都一一详细告知检验方法，让业主一一比对验收。
《夜航西飞》中有一段话说：“每个人都想知道别人是什么样子。 即便在飞机中独处一晚和一天这么短的时间，不可避免的孤身一人，除了微弱光线中的仪器和双手，没有别的能看；除了自己的勇气，没有别的好盘算；除了扎根在你脑海的那些信仰、面孔和希望，没有别的好思索——这种体验就像你在夜晚发现有陌生人与你并肩而行那般叫人惊讶。你就是那个陌生人。”
——不知道周俊庭是否有此感触。但杭州万科在集团内受到的压力是无可置疑的。周俊庭的对于产品的精雕细琢，几乎完全背离了万科集团一贯快速周转的开发策略，变得更像绿城。高端化的产品定位减缓了万科出货的速度，而他在蝶园二期和草庄的精装中依然不断申请采购万科从未使用过的高端精装品牌，甚至想在郡西别墅使用一些堪称奢侈的顶级洁具！这一次又一次挑战了万科集团总部成本管控中心的神经。尤其在严格调控的市场形势下，万科集团简直无法忍受。
尽管升任集团品质副总裁，是对其工作的肯定，但我想周俊庭告别杭州的时候，内心一定充满失落。在他离开后不久，杭州市场悄然回暖，蝶园二期、良渚文化村迅速热销，郡西别墅被抢购一空，而一向被人认为比较难卖的草庄，其大户型可售数量也已屈指可数——万科的品质得到了认同，这也许是对周俊庭最大的安慰。
如果没有意外，周俊庭的继任者，将会致力使杭州万科重新回到万科集团熟悉的轨道：做市场最大众的产品，然后降低精装标准，压缩成本，降低价格，快速去化。杭州万科，在烙上数年深刻的周氏烙印之后，将重新回到魅力之城时期。在以后很长一段时期，甚至可能是永远，杭州万科都不会再做出像万科·草庄东区、蝶园二期还有郡西别墅这样的作品，这也许就是宿命。对喜欢万科的人而言，周俊庭留下的遗产，将可能是杭州人所能够珍藏的最好的万科。
2012年8月15日
发表于 2012-8-15 17:07
发表于 2012-8-15 18:08
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