战术误导下的价格策略

moonsky

透明售房 显示 杭州可售面积 400万方

而每年杭州需求为500万房

价格降的话 需求量还会有所突破 (原本放弃在杭置业的 重新考虑 杭州房产消费会向比较良性的梯度消费发展.)

不知道 2年大限到 不得不开工的土地储备有多少!?

胡一刀

绿城是神话了，但凡神话，就怕破灭．现在绿城不断透支品牌的附加值，让人看到的是一个饿汉，而不是我们一厢情愿的＂真诚＼善意＂的绿城．

但是，价格策略，我一直觉得很难说．＂买涨不买跌＂的说法是不是一定成立，这很可疑，特别是投资者渐渐退出的市场，一壶的分析有一部分是从投资者角度来看的，其实投资者对于大盘炒作是双刃剑，看看亲亲家园，一期交付了，三期在卖，需求转化为供应，反而制约销售了．

流云千里

以下是引用一壶在2005-6-30 21:24:04的发言：

其实，绿城本来就有很强的声誉，不搞这些活动，照样卖得动。

大师反复强调绿城不搞活动也卖的掉，而很多人都在怀疑这一个多月翡翠城一期有没有卖光，不知道该相信谁

[此贴子已经被作者于2005-6-30 22:06:18编辑过]

一壶

我的意思是，就这426套房子(当然还有400多套)。做摇号登记，和不做摇号登记结果差不多的。就是说，买的动，是绿城品牌的积累，不是靠者个动作。

6万分之400。和8000分之400，结果都是供不应求。没有实质差距。以为人多登记，就可以拉拢以后的客户。是错误的。

价格当然会影响销售了。这和我上面表达的意思有区别。我并不是说，翡翠城已经卖完了。

好笑的是。如果翡翠城早几天，不抽签，正好后面又来了政策。说不定还卖得更加好。

五星凯悦

以下是引用September在2005-6-30 10:01:39的发言：

怎么引进啊 ?这又不是外资企业为了引进可以免税啊什么的优惠政策 ,这都是市场经济呀! 杭州市场这么好,为什么大的, 好的外地开发商不进来, 难道是政府不让他们进来吗? 难道他们自己没有判段能力吗?

拿不到地,怎么进来啊

一诺千金

偶是壶托！

顶！

[em02]

一壶

以下是引用胡一刀在2005-6-30 21:49:48的发言：

绿城是神话了，但凡神话，就怕破灭．现在绿城不断透支品牌的附加值，让人看到的是一个饿汉，而不是我们一厢情愿的＂真诚＼善意＂的绿城．

但是，价格策略，我一直觉得很难说．＂买涨不买跌＂的说法是不是一定成立，这很可疑，特别是投资者渐渐退出的市场，一壶的分析有一部分是从投资者角度来看的，其实投资者对于大盘炒作是双刃剑，看看亲亲家园，一期交付了，三期在卖，需求转化为供应，反而制约销售了．

先要和周边地区抢买家。如果是其他企业（补充：说周边地区的）竞争去了。先期卖的竞争机会都没有。所以，现在一些房子前期卖的房子，交付时间都很晚，两年好的房子，放到三年的不少。

真诚、善意，买家的标准非常简单，如果值的，性价比高，就是认同。起码以前的绿城价值是超值的。这也是市场的人花真金实银来定的评价。

[此贴子已经被作者于2005-7-1 13:46:26编辑过]

胡一刀

以下是引用一壶在2005-7-1 9:39:18的发言：

先要和周边地区抢买家。如果是其他企业竞争去了。先期卖的竞争机会都没有。所以，现在一些房子前期卖的房子，交付时间都很晚，两年好的房子，放到三年的不少。

真诚、善意，买家的标准非常简单，如果值的，性价比高，就是认同。起码以前的绿城价值是超值的。这也是市场的人花真金实银来定的评价。

与周围的竞争对手相比，绿城的价格还是值的，毕竟现在用心做产品的开发商太少了，闲林除了金都能称上品牌开发商之外，其他项目真是可虞．

一直认为，只有市场真正带来压力，房产品的品质才能上升，房产业才能真的兴旺起来．

所以单从价格策略而言，无所谓对错．如果考虑到竞争对手，因时循变，真的大幅提升产品品质，才是真正的威胁．但可能这只是我的一厢情愿，长期在温室中生活，有几个开发商真的做得好产品？

天天向前

据说翡翠城的房子全部开发完成,按目标价格销售完的话,KFS可以获得利润45亿,不知道还有多少冤大头会来买单

照妖镜

以下是引用天天向前在2005-7-1 11:13:17的发言： 据说翡翠城的房子全部开发完成,按目标价格销售完的话,KFS可以获得利润45亿,不知道还有多少冤大头会来买单

照目前KFS的玩法继续下去

利润套现都难

画饼充饥式的定价

木易边人

好文

gudaye

好久没看见这样的文章了，要顶的。

rayhz

d20lou

skyston

好文 有启发

马甲王

楼主指称绿城翡翠城的定价策略为战术误导依据严重不足，其说不定过若干年可是著名大学MBA活生生的好案例，大家颂读呢。

一诺千金

以后让时间来证明一切！

[em01]

fanqt

有水平,好文.任何公司都不能头脑发热过度自负

spring77

一壶兄知道这次426套房子到底是否真正的销售完了吗？

一壶

426套以及之外的房子卖的如何，确实不知道，传言甚多。

以后翡翠城是否涨？分析有前提，假定房价平稳，如果以后房价肯定大涨，拿什么高价都可以卖。只不过，这是对价格的投机，不是房地产公司的本业。

对于期房的比价，要包含时间价值的，接近品质的期房和现房。越接近交付，期房的比较越高？拿是否可以得出期房的价值高的结论呢？比如翡翠城。只是谁来付时间成本。

价格策略，有些基本的规则还是要守的，比如批零差价、时间价值、高定价和现金流，机会成本和生命安全的代价。当然，翡翠城的定价也可能是经典，只是小概率事件。

[此贴子已经被作者于2005-7-7 10:06:00编辑过]

一壶

绿城的品质无可怀疑，房子是浙江第一，有批评，但是要做到像绿城那样，是非常困难的，批评总是容易的。真正要干，差距很远。

曾经对绿城的理想主义称赞，有的房地产公司的人大不以为然，就反问：如果绿城也如此，你们有比绿城差，那是不是只有垃圾的份？

设计的外形比较接近，内在的进步也很大的。形成接近的风格，也是不容易的事情，改也难。设计，是要真今实银投进去的，那个房地产公司在设计上的钱化的比绿城多？很早的时候，绿城的设计师就有不少宝马。

至于绿城的发展方向，企业定位，我们是外行，瞎聊可以，也不能把自己谈的，当回事情，做企业，难的。