战术误导下的价格策略

Keith

壶师讲了这么多，用4个字可以概括：机会成本

仗剑天下

好啊

一壶

老帖，顶一下

兰色鱼儿

大师的帖子先顶了再说~~~

云中

酒是沉的香

人民利益

:)

一壶

这个是原帖。

一壶

看了看，发觉绿城现在还是有同样的问题。

一壶

原帖由 一壶 于 2005-6-29 19:46 发表
（二）         零售、批发价格倒置。

翡翠城交付时候的现房价格要接近9000元/平米，才有获利空间。显然，投资翡翠城获利可能性不大。...

现在看看差不多就是这个价格。

好在其他税费降了。

暂不买房

投资翡翠城显然是失败的

youjiguanggao

壶师理论结合现实推算相当有理，令我辈专业策划人员相当汗颜。但是任何对项目的评判请一定结合感性直觉，个人认为那才是房地产定价最让人着迷的地方。项目定价学就是一门人学和显学，当事人就是老宋，他以更高的谋略层面已经为翡翠城后期定价预埋机谋了（根据我本人对宋的研究，他是相当精于通盘规划），闲林只是他的一部分，整个城西才是他的大盘。君不见，绿城发轫于城西，最近留庄顺利结盘，12年后又连拿蒋村4地，他对整个城西的谋划是当作绿城的实验王国来看待的，并不拘泥于一盘一地。相信当年他拿翡翠城时对价格，操盘策略早有了互相烘托城西房价的策略，他要做城西绝对的王者和产品兵工厂，老宋不会傻到什么叫大盘的基本定价规律都不懂，壶师论断不错，但还未悟通老宋的谋略，这可能就是理财投资与规划开发的区别。整个绿城，老宋是唯一的营销策划师，欢迎一起交流：何良强 搜房博客

火死

神经 老宋有那么强吗 当初开发桂花城还想着整个城西规划了？
牙齿不怕被笑掉吗，当年文一文三还是泥巴路文二还没路 你当他是神啊 他开发此楼盘不就是为了赚钱 树品牌 树好品牌赚更多钱吗 成功了难道可以随便贴金子吗 我看你还研究老宋 你这样的策划水平 不适合做房产 适合讲故事 编谎言差不多

一壶

谢谢指导。

谈几个看法：
价格策略不是绿城单纯靠自己可以决定的，价格变化，房地产形势变化，绿城决定不了。如果只看自己，不看环境。那显然是瘸腿思维，不可胜在于自己，可胜在于环境。从绿城的表现看，绿城在这方面表现很差，每次运气不错，在危机时刻，房地产市场又起来了。但是，人和企业不能靠自己无法控制的环境来赌自己命运。04年底绿城年终报告，宋卫平说三年100亿，十年1000亿，显然是烧得慌。那个时候绿城还没有考虑上市呢，后来是南都过来的专业人士，帮助绿城安排上市。这些讲话绿城网站早期都有，05危机后，绿城有点不好意思，网站删了。绿城的杂志中还有。当然，绿城现在上市了，做到千亿也有可能。

翡翠城的具体操盘也不是宋卫平自己，是下面团队的人的做法。我的报告绿城专门讨论过，宋很同意我的看法。最后绿城找了发表报告的报纸发飙算数，大家过场。不但翡翠城，深蓝、丁香和绿城都有联系，当初的价格变化，就是按照我们的评判走的。

这些是专业能力，绿城的房地产建设，上市，企业管理，企业布局。这些我们不懂的，对宋董只有高山仰止的份。但是对价格变化，宋董也不怎么懂，不是宋董水平不高，是他没有经历过。这点上，他比王石差很远，这次赌对了又怎么样？如果这样赌，一次错误就完蛋。从这次危机后，恐惧让绿城显然学习了很多，不玩投机赌命了。玩他们的强项加工能力了，靠品牌溢价吃饭，大家合作，投机的事情给人家，自己少投机，多赚加工费。

至于说我想买翡翠城投资不成，显然是太小的利益角度。我不靠房地产吃饭，买卖房子只是业余玩票。说实在，我对翡翠城地段，设计价值没有太高的评价，翡翠城好的只是绿城建造的。那天去看翡翠城，我说翡翠城给许多人美丽的梦想，这种梦想，我是有点不以为然。况且，翡翠城价格变化就如同我分析，涨到现在，如果按照过去的贷款、交易成本，也只是刚刚够本。

绿城价值最高的地方，就是宋董说的在舟山党校，闻到桂花的香味，具体表现就是“真诚、善意、精致、完美”。有段时间，改为客户价值和员工价值。现在又改回来了。

原帖由 youjiguanggao 于 2009-7-7 16:47 发表
但是任何对项目的评判请一定结合感性直觉，个人认为那才是房地产定价最让人着迷的地方。项目定价学就是一门人学和显学，当事人就是老宋，他以更高的谋略层面已经为翡翠城后期定价预埋机谋了（根据我本人对宋的研究，他是相当精于通盘规划），闲林只是他的一部分，整个城西才是他的大盘。君不见，绿城发轫于城西，最近留庄顺利结盘，12年后又连拿蒋村4地，他对整个城西的谋划是当作绿城的实验王国来看待的，并不拘泥于一盘一地。相信当年他拿翡翠城时对价格，操盘策略早有了互相烘托城西房价的策略，他要做城西绝对的王者和产品兵工厂，老宋不会傻到什么叫大盘的基本定价规律都不懂，壶师论断不错，但还未悟通老宋的谋略，这可能就是理财投资与规划开发的区别。整个绿城，老宋是唯一的营销策划师，

[ 本帖最后由 一壶 于 2009-7-8 10:10 编辑 ]

一壶

今天问了宋董两个问题：
一、绿城已经准备从价格投机转到以加工利润为主。

宋董点头。

二、绿城业主服务体系，业主关系，交付小区的管理，如何可以让业主更多参与主导。

宋董解释了下业委会的需要交流。

干脆请宋董安排部门交流，下次做业主建设。

455171295

有水平顶一壶

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