曾经要价6W一平的杭城顶级景观豪宅—黄龙·绿园，现在无人问津。。。。。（附山景图）

FXXEVO

银虎斑 发表于 2015-12-7 23:59
白兰苑这种应该属于塔楼，明显户型不会太好，肯定是板楼的银杏苑户型好了。就跟很多高层的回迁房那样，都 ...

就是这套白兰苑183方的西边套户型，大面宽浅进深的，银杏苑都是个暗卫，整个绿园只有这个户型，是南北双阳台的。

http://home.19lou.com/forum-106-thread-17701332491094905-1-1.html
这套应该是12楼的，绿城前几年卖掉的，1100万。

FXXEVO

will52j 发表于 2015-12-7 21:43
我打算去买一套绿园的最差户型，自己改改，胜在单价便宜，白兰苑4万不到

绿园可以读求是小学，这个就值了，对面求是村虽然也有2000年的高层，但户型奇葩，就算再安静也没人要买。

will52j

FXXEVO 发表于 2015-12-7 22:18
只有白兰苑164方的01户型不吵（901华邦卖掉的也要5万），客厅和卧室全东南朝向中心花园，只可惜户型不佳， ...

301这套感觉主要是客厅餐厅那一大块很难布局好，里面卧室啥的倒是问题不大，买来上个学住个人我觉得还是划算的。

刚刚霸

FXXEVO 发表于 2015-12-7 23:13
4，5百方的，楼间距也大，其中1套是中大BOSS的。

爽啊。他自己那套应该是北边那套南靠湖的吧。还是喜欢九溪玫瑰园高地势的

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will52j 发表于 2015-12-8 08:45
301这套感觉主要是客厅餐厅那一大块很难布局好，里面卧室啥的倒是问题不大，买来上个学住个人我觉得还是划 ...

很多人看过不喜欢，主要还是因为采光不佳，3楼阴冷潮湿。

will52j

FXXEVO 发表于 2015-12-8 09:13
很多人看过不喜欢，主要还是因为采光不佳，3楼阴冷潮湿。

采光还好吧，朝东那边这么大片落地玻璃。就一个小卧室朝玉古路，噪音应该也还好吧。我看挂着580万，房东550就卖了？

will52j

FXXEVO 发表于 2015-12-8 09:13
很多人看过不喜欢，主要还是因为采光不佳，3楼阴冷潮湿。

另外有套红松苑8楼的160方三房，户型很端正，好像说700带个车位，就是客厅缺个角

FXXEVO

will52j 发表于 2015-12-8 09:21
采光还好吧，朝东那边这么大片落地玻璃。就一个小卧室朝玉古路，噪音应该也还好吧。我看挂着580万，房东5 ...

恩，据说是房东炒股亏了，很多套房子在卖。

will52j

FXXEVO 发表于 2015-12-8 09:46
恩，据说是房东炒股亏了，很多套房子在卖。

白兰苑这套跟红松苑那套买哪套好？提提建议呗

FXXEVO

will52j 发表于 2015-12-8 09:26
另外有套红松苑8楼的160方三房，户型很端正，好像说700带个车位，就是客厅缺个角

你说的大概是1单元或3单元那种吧，阳台很小的，南北不通的，2房南，1房朝东或西，这个可以说是绿园比较最差的户型。红松和紫竹最好的户型是2单元2梯2户的那种，160方，2房南，一房北，客厅朝南带阳台的，很方正，这种起码750万带车位。

FXXEVO

will52j 发表于 2015-12-8 09:48
白兰苑这套跟红松苑那套买哪套好？提提建议呗

都不建议买，700万不到，我会选银杏苑130方，不过只有2房，除了绿园可以看看曙光新村26幢，也是2000年次新房，学区也是求是小学，很安静。

will52j

FXXEVO 发表于 2015-12-8 09:59
你说的大概是1单元或3单元那种吧，阳台很小的，南北不通的，2房南，1房朝东或西，这个可以说是绿园比较最 ...

就是你说的这个，挂着760带车位，但中介很笃定地跟我说700带车位能卖

lok666

FXXEVO 发表于 2015-12-5 19:01
是啊，在市中心，能有绿园这景观的豪宅已经屈指可数了，看运河浑浊的水，宁可看山的绿色惬意，华家池其实 ...

你懂行的，贴沙河很好。

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lok666 发表于 2015-12-8 10:11
你懂行的，贴沙河很好。

恩，是很好，但离西湖还是远。兰园房子是好，但位置处于4条大马路交叉口，不能说是上风上水，懂的人会忌讳购买，里面安静的楼幢看贴沙河视线会有点阻挡，南面望出去一片老房子，6-8万的多层，被老房子围着，又感觉很憋屈，不过那套兰园唯一的别墅不错，稀缺性非凡。

我到是很期待中大凤栖花园边上那块地开发的豪宅，不过按银虎斑的标准，沿环城东路的楼幢也不能买，东边套虽然看贴沙河给力，噪音大也很难保值，呵呵。

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will52j 发表于 2015-12-8 10:07
就是你说的这个，挂着760带车位，但中介很笃定地跟我说700带车位能卖

那个700万，如果是红松3单元厅朝西南的就对着求是路公交站，噪音吃不消，1单元厅朝东南噪音好一点，但边上公元大厦挡着，隐私性差。

will52j

FXXEVO 发表于 2015-12-8 10:37
那个700万，如果是红松3单元厅朝西南的就对着求是路公交站，噪音吃不消，1单元厅朝东南噪音好一点，但边上 ...

你这么一说，我又不敢下手了，城区里其他楼盘看来看去也没找到比绿园综合性更好的了

lok666

FXXEVO 发表于 2015-12-8 10:34
恩，是很好，但离西湖还是远。兰园房子是好，但位置处于4条大马路交叉口，不能说是上风上水，懂的人会忌讳 ...

我就在凤栖花园那里，旁边那块地（原沃尔玛地块），不出意外的话，是万科拿了。沿凤起立交桥的几幢，要差一点。说起来，我们这边真的非常不错。

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will52j 发表于 2015-12-8 11:00
你这么一说，我又不敢下手了，城区里其他楼盘看来看去也没找到比绿园综合性更好的了

绿园的价值：
　　我从小住在附近，对黄龙区域的变化非常清楚，并且有时间连续的体会。
以前这里是农田，松木场以前就是非常偏远的地方了，好比现在的闲林。就是靠老浙大聚集了一些人，东山弄相当于现在的安居房。随后，黄龙饭店、世贸，黄龙体育体育中心逐步建立起来了。
时间关系，先简单直截了当的分析，以后再具体评价，可以用一句话：绿园是目前杭州唯一的具备所有概念的十项全能选手的住宅。
      绿园的单项指标评价很一般；
      比如离植物园的距离不如东山弄就在植物园旁；
      和西湖的关系不如元华等就在西湖边的房子，
      高档程度,边上的写字楼也很好；
      小区相对小了，有两边的楼盘临马路（玉古路和求是路），有噪声干扰。
      但是其综合的资源是非常稀缺的，使绿园的价值非常高。概括的讲，就是绿园是唯一具有综合的，各项标准都满意的住宅。

按照稀缺性排列分析。
一、文化概念：老浙大是的杭州文化最高代表之一（包括杭州大学）。附近的浙江图书馆和少儿图书馆也是文化概念。据我了解，因为三墩浙大紫金港校区是四校合并的产物，是增量，不是减量，所以玉泉校区不会全部搬走，据说是保留研究生院，为浙大品牌服务。还有省艺校，里面美女如云、受过专业训练的人，绝非一般人的气质可比，也是杭州的好风景。像吴山边上的南山路的中国美院也是杭州文化的最重要的积累。

二、最高档商务：黄龙区域是杭州目前无可替代的商务区，武林门商圈太闹交通也有问题，庆春路更是交通拥挤，楼盘太紧停车很困难。西湖边虽然风景很好，但是毕竟不成商务体系，也拥挤，实际使用会觉得不便。黄龙的优势在于它三边的山（南面葛岭、宝chu山、西面植物园、北面浙大老和山）导致它的交通不可能会太拥挤，视觉通透。区域又比较大，成体系，黄龙、世贸等高星级宾馆也也历史的决定了黄龙的高档地位。由于杭州现在的土地供应问题，在钱江新城成熟之前，没有任何商务区域可以和黄龙匹敌。这里的地价好像是以千万元记，前段时间有数据，是分析世贸中心的估价时候，别人提的，忘了。

三、风景概念：很近的就有植物园、黄龙洞、葛岭，老和山，浙大的校园也可以当成花园，可以常去走走。西湖也很近。当然如同东山弄就紧紧靠植物园更好。

四、可以居住的商务区住宅，西湖边也有住宅，能看见西湖，当然是好房，如西子花苑，西湖时代广场、元华，但是那边作商务比较好。作住宅用途的话，靠马路太近，太吵。绿园附近有求是小学，浙大幼儿园、闻裕顺幼儿园、１５中，只需数分钟的步行，附近的高素质的浙大教师人群，对儿童的交往也有好处。附近有超市，东山弄和求是村里面有菜场，也方便。

五、相对便利的交通：绿园西面是植物园、再往西面是灵隐，北面是浙大校园，里面有老和山、南面是保ｃｈｕ山、葛岭，附近人群向周围道路汇集的车辆人流少，交通就比较畅通。过境的交通，城西往市中心的车辆和人流基本是走杭大路。往风景区的可以走西溪隧道，主要过境车辆是往杨公堤（西山路）和灵隐走的，因为还有其他道路可行过境。总的来看，绿园附近的交通流量是相对比较畅通的。就是节日会有比较多的车过境，入体育中心举办节目时候会不太方便。

      和其他相关区域比较
　　武林门，有第二项的高端商务概念，其他不足。典型的是白马公寓，当然，白马还是可以居住的。
　　西湖边的，包括上面提的几家，价格在２．５万－－３万。还有差点的仁和大厦、定安苑等，缺居住概念。吴山的小区（中大吴庄和吴山名苑），价格在１．８万到二万多，位置很好，非常安静，紧邻西湖和吴山。可以住，缺点是吴山历史上是杭州老市民文化，和商务概念有不协调。楼也比较节约，楼和楼几乎可以握手。供应量也很少。达盟山庄应该位置不错，但是不清楚为什么没有给人好的概念，也许开发商没有思想吧。糟蹋了好地方。
　　绿园附近的黄龙雅苑和世贸丽晶。它们靠近最吵闹的大交通最繁忙的大道－－天目山路，雅苑在路南，还好。大家可以把大道看成大河，一条有污染的大河。世贸在路北，河流对岸了，可以比成钱江南，结论自然就清楚了。雅苑造的也太紧，小气了。
　
六、体育概念；是我不太喜欢的，我还是喜欢更加生活的东西，体育中心搞活动时候也烦，那么大的水泥地，和自然远了，好处是平时体育中心没有事情，多了空间。有游泳馆等很多体育设施，非常方便。
　
七、此地段高档住宅供应的稀缺：同样地段的写字楼比绿园价格低而且好买。他们的档次是接近的。为何？写字楼多，而住宅少，绿园没有了没有供应的竞争。此区域，高层住宅绿园是最高档的又可以居住的住宅。由于雅苑的短视，档次做低了，绿园的相对价值显得更加高。
　
八、别墅的竞争，别墅最大的弱点是时间成本高,路上时间长，普遍没有大的配套，生活不便。别墅供应量也不小，价格就不好上。

九、绿城的产品定位，以衣服为例，衣服可以有数十元的、百元级的、千元级的。万元级的，他们的原料只有数量级的差别，价格就有几何级的差别。绿城是想做万元级的衣服。绿园的园区间距大，楼盘经深短，基本所有的房间都是明的，这点和白马也有很大区别，白马的经深长，暗房多。而人们还是没有形成万元级衣服的概念，绿园的价值没有被充分认识。以后二手房市场价格会推动绿城涨价。这个重要的问题以后细谈。
十、 绿园的个案具体分析：优势，绿城公司的g最高端高层住宅定位正确，比如空间，间距，有真材实料的投入。比如他把房子排密就可以买很多钱，绿园没有这样做。绿园显得比较宽，通透。

       最大的劣势，楼盘稍小，园内生活的配套就不如大楼盘很齐全，好在可以利用公共设施。两边有道路干扰，尤其是玉古路，西面还要注意是绿园的饭店，有污染，东面的新闻中心，以后也会对绿园造成视线的影响。最好的是后排的银杏苑。在这种地方，也只能这样了。有一点我不太喜欢，绿园太偏商务，有务虚倾向，房间设计也过分偏重美感，最差劲的还是园林，和住宅风格完全不协调，晚上从楼上看，花园灯有许多射灯，刺眼，居然是照在树上的，住宅，晚上要安静，搞那么亮的射灯干什么，把灯照在树上，已经显得愚蠢了，设计师不怕那颗树嫌他烦。如果人是那颗树，这样的灯光真讨厌。要懂得树，才会懂得人，才会造出人喜欢的好房。在市中心，高层还是也实用为主，毕竟不是别墅，可以用许多面积留白，留许多空间，绿园的户型稍微有些浪费。以后的春江花月的户型在绿园基础上改的好多了。住宅有时候还是要生活化，比如，要有地方晒衣服，花园有小孩可以打滚的地方。从外部环境看，生活设施没有居民密集的地方多。不过也还可以，有超市等。
　　
      以上总的分析结论是绿园位置带来的综合资源的稀缺性.又是住宅，目前没有其他可以代替的住宅。吴山、白马、黄龙雅苑、西湖边的可以竞争的住宅，楼盘数量也很少。
二手房的价格走势分析
      绿园是目前或者唯一的具备所以概念的十项全能选手的住宅。绿园还是一种奢侈品。
由于这点，绿园的供应是很少竞争对手的，上面分析的其他楼盘，从某方面会超过绿园不少，总体不够完善，按照现在二手房的价格，而买这个级别的产品的人是最富裕的人群，买万元级衣服的人对价格的敏感性低，如果产品稀缺，价格更容易抬上去。相反，买１０元衣服人会在乎五毛钱。
      中国的特点是人口基数大，在普遍贫穷的同时，很低比例的富人就会产生数量巨大的富豪。况且在中国最富裕的浙江。
最后的结果是，非常少的供应遇到了相对很大的追逐。
具体的价格，（前提是不考虑整个经济形势和总体房价的变化，和其他住宅的房价同比）：
      回顾绿园的价格变化：绿园开盘价最少的6980。均价大约是7500－－80000，中间小涨过几回，到03年10月交付总共涨了大约1000元，开盘的价格就使得绿园性价比很高，和当时的东山弄的6000多比，绿园价格性价比就高了，以后杭州房价上涨幅度一直高于绿园。为何呢？首先是和绿城的销售有关，大概他们光算成本、利润，没有正确评价周围环境的价值，自然没有能力正确引导客户认识环境的价值，销售最多也就是加上了绿城的附加值，而当时绿城的房子也只比其他房子高一点，不像现在可以高二、三千。从客户角度看，由于绿园单项评价并不占优，而当时工地只是一片泥土，根本没有感觉。而绿园最大的价值是在周围环境的稀缺，当房子结顶后，看到就有感觉了，外装修完成、花园完成后，周围的价值就开始显现在房子上了，到住户大量住进来后感觉又会不同，所以随着这些阶段、绿园所依附的周围环境的价值逐渐体现绿园房子的本身，房价也步步高升。
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-5049568-1-1.html

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好帖子,长见识! 楼主对高端楼盘很精通呀, 也评价评价新华园的精装大户型看看呗.   

FXXEVO

lok666 发表于 2015-12-8 11:03
我就在凤栖花园那里，旁边那块地（原沃尔玛地块），不出意外的话，是万科拿了。沿凤起立交桥的几 ...

恩，就是学区一般，刀茅巷，再前边的凤起都市花园有个青蓝学区，沿东河的丽景西苑，金庆公寓都要4万了，楼层低采光差，安静度绝对达标。