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壹
上周为口水楼市写了篇讨喜的文章，果然有一些朋友没看懂。这就对了。
相关回顾
2013年公开说楼市上半场要结束了，有几个人理解的？2015年下半年公开说该在杭州买房了，还给出了详细的买房策略，有几个人看懂的？口水论坛里老帖俱在。
如果哪天发表的观点有很多人说“我也是这么想的”，那倒是要担心了。一个很多人都认可的机会，通常已经不是机会。一个很多人都懂了的套路，通常已经没什么效果了。
事实上，有一些广泛流传的观点，其实是不对的。今天讲一个，给大家感受一下。
李嘉诚有句名言：“地段，地段，还是地段。”想必很多朋友都深信不疑，包括曾经的我。
这是很自然的事。我们的房地产是从学香港台湾开始的。作为香港最大的房地产开发商和首富，李超人就是权威，他的话我们当然会信。
不过，有一样东西比权威更有说服力，那就是收益率数字。事后算账，哪个办法赚的钱多，我们就相信哪个办法。没人和钱过不去。
至于这是李嘉诚的办法还是巴菲特的办法还是许家印的办法？那有什么关系。不管白猫黑猫，招财进宝的就是好猫。
我们有两组数据，证明“地段，地段，还是地段”是错误的。
贰
第一组数据，是公开的。
根据中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的房企榜单，恒大集团凭借全年销售金额3731亿元居榜首，万科第二，碧桂园第三。三强2017年的销售金额均突破三千亿。三强没有一个是主营开发城市成熟地段的。
十年前去万科总部参观时，接待人员就表示：“我们坚决不走香港开发商捂地的那种路线。”恒大和碧桂园就更别说了，都是喜欢在城市郊区做大盘的企业。
总是在重点城市重点地段捂地，而且一捂就是十年十几年的和黄，早就被大陆企业挤到不知道哪里去了。
第二组数据，是自己多年的总结。现在分享出来。
曾经利用工作便利，跟踪了大约10多个朋友的购房案例。从2004年到2006年，买在闵行莘庄的，普遍涨了两倍以上。买在徐家汇老中心的也涨，涨了一倍多。
闵行莘庄和徐家汇在上海属于一个方向，徐家汇是老市中心，往外出外环，就是闵行莘庄。在当时，是在徐家汇上班的白领刚需聚集地。
三年里，莘庄比徐家汇多涨了一倍。这是事实，当年我也不敢相信的事实。
经过反复观察，类似的事情不是偶然，是规律。在苏州观察到了，在北京观察到了，在杭州也观察到了。
这个狗年春节后，到武汉去转了一圈，这个规律依然有效。2016年起武汉楼市有一波翻番行情，光谷附近某刚需盘从5000涨到了20000，就是超过市场平均回报水平100个百分点。
即使是所谓核心“地段”，新兴地段经常会取代老地段在城市里的位置，往往也就是7、8年时间。比如，上海曾经盛极一时的淮海路，早就失去当年的地位了。
叁
“地段，地段，还是地段”，在城邦经济的香港可能是适用的。但在中国大陆显然不怎么合适了。
数字已经证明了，在大多数情况下，买成熟地段的房子，反而只能取得市场平均水平的收益。倒是那些新兴板块的刚需房，往往可以取得比市场平均水平高出一倍的收益。
在多100个百分点回报的诱惑下，别说是李嘉诚了，就是把如来佛祖请来耳提面命，我们的内心也是拒绝的。
当然，我们嘴上可以不说，还会面带微笑的听完，保证不中途起身冷笑着走开，伤了大佬们的面子。毕竟，我们是受过教育的。
比较可恶的是有些二道贩子，明明自己也是一知半解，却拿着大佬们的只言片语到处忽悠广大人民群众。正因为自己其实不懂，所以更加要拿腔作势，强行包装自己。动不动摆出一副“连我你也敢怀疑？！”的臭脸来。市场上叫的最凶的，很多都是这类人。
在内行眼里，他/她贩卖的玩意儿，早十年就落伍了。只不过，看穿不点穿，都忙着闷声发大财呢。
肆
“地段，地段，还是地段”能够深入人心，一方面是因为之前我们在学香港学李嘉诚。另一方面是因为这句话迎合了大多数人不肯思考的心理。变化是多么烦人的一件事情。从小就习惯了哪里是好地段，以后还应该是好地段。这不是天经地义的吗？
然而，我们所处的特殊时代，并不容许这样简单的思维。
中国是当今世界发展最快的大型经济体，正在发生史无前例的巨大变化，迅速的融入现代全球经济体系。几年前还是对的东西，转眼间就变成了反面案例。这两年，这样的例子还少啊？
老眼光，老观念，都会让人付出“钱”的代价。
有人要问了：既然“地段，地段，还是地段”是一种误解。那么，买房子最重要的究竟是什么呢？
在我看来，“时机”肯定很重要。买在了对的时机，就成功了一半。
“发展”也很重要。最成功的买房案例，基本都发生在高速发展的区域里。
以后的某些时候，“地段”也会变得最重要。不过，当“地段”重新变得最重要时，意味着经济格局已经成型了，最好的黄金期已经过去了。
综合起来，还是人的“眼光”最重要。
伍
似是而非的买房经不少呢，有些你至今还在深信不疑。
你知道吗？有些“专家”从来不把自己真正的想法告诉你，而是整天在琢磨你喜欢听什么。你爱听什么就讲什么给你听。至于你听了这些话，究竟付出了多少代价，他们才不在乎呢。
专门找胖子兜售冰淇淋，是不道德的。然而效果很好，警察也不管的。
要是这篇文章点击没过12000，以后我也做大忽悠。捣糨糊谁不会啊？不会也可以学啊。总不会比赚真金白银还难吧。
注：本文仅代表作者本人观点
搜飕：
毕业于北京大学金融系。
口水楼市论坛网名：门马5。数年间，在论坛发表十余篇精华帖为网友熟悉。
2013年初，发布长文《后来者的道路 写在楼市黄金十年落幕之际》，驳斥西方经济学的自由主义，并被中国发展出版社公费出版。
2015年下，跑遍热点板块，并提出应该在杭州买房。在口水楼市与网友分享了看房选房的全过程。
2018年起，应邀在公众号“杭州口水楼市”开设专栏，讲述他对杭州、对楼市、对经济的见解。
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发表于 2018-3-5 09:14
发表于 2018-3-5 09:27
