摇中新房必赚？测算了14个板块的“转手保本价”后，结果真不好说

notebook0571 · 发表于 2021-5-21 08:45

举一个例子—— 宁围限价33500元/㎡，一套100㎡房子总价335万。首付3成，为100.5万，8年可获得理财收益40.2万；贷款234.5万，首套利率5.2%，等额本息贷款30年，贷款8年后提前还款，期间产生利息成本93.1万。另外，首套房，契税是房源总价的1.5%，为5.025万；物业维修基金为每平方米65元，100㎡的房子，一次性支付6500元；交付以后，物业费2.5元/㎡/月，限售5年的物业费为15000元。
也就是说，8年以后，这套房子所需实际成本约为475.5万元，保本房价约为47550元/㎡。
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我们挑选了几个板块，来算一下持有3年、8年保本单价分别是多少？
假设按照以下情况计算：一套建筑面积约100㎡房源，首套房贷利率5.2%，二套房贷利率5.4%，房贷以等额本息30年计算，理财收益固定5%，物业费2.5元/㎡/月，一次性物业维修基金6500元，首套契税1.5%，二套契税2%。
考虑出租折旧问题，就不算租金收益了。但实际过程中，如果房源出租，一定会有一笔租金收益，可以抵消一部分成本。 保本单价=（房源总价+首付利息+提前还款按揭利息+契税+物业费）/房源建筑面积

notebook0571 · 发表于 2021-5-21 08:47

先来看一下持有时间8年的情况：

hanyi5450 · 发表于 2021-5-21 08:49

不宜投资，房子是用来住的。

notebook0571 · 发表于 2021-5-21 08:49

要注意的是，虽然全款买房看上去保本房价低一些，但实际首付款总量更高，资金有效率更低。而贷款买房，是银行帮你撬动了杠杆，自有资金利用率更高。

看了价格之后，可以问一下自己：到时候能涨到这个价位吗？

当然，我们并不是说，未来这些板块一定不能到这个价格。甚至，我觉得有些板块可能还可以超过这个保本价。

也可以再问一下自己：未来出售时，达到多少价位，才是自己的心理预期呢？

我是宗介 · 发表于 2021-5-21 08:50

你是层楼的？？
其实按照现在的行情走，任何的板块都能赚钱，
主要还是不能预测8年时间楼市的行情，如果也像2010年之后的五年走势，这才是问题。

acid1234 · 发表于 2021-5-21 08:50

技术贴，顶

notebook0571 · 发表于 2021-5-21 08:51

我想表达的是，你可以根据以上两个表格，结合自己对板块涨幅预期，评估出是否买对了板块，是否有钱赚，以及能赚多少？

毕竟8年之后不可能所有板块都是一样的涨幅，有的可能只有50%，有的可能超过100%。

根据我们的粗略测算，如果8年时间涨幅低于42%，就意味着亏本，投资了个寂寞。

我先来看看自己的房子：我摇中了运河新城，我觉得8年后运河新城的房价能涨到6.84万，肯定没问题。对应表格就是涨幅80%。而我是首付6成，我的每年收益率是多少呢？

答案是：5.3%。（哈哈，当下理财，轻松做到，何必摇号买卖累都累死）

EMMMMM......你们来。

醉温柔 · 发表于 2021-5-21 08:52

确实不好说

notebook0571 · 发表于 2021-5-21 08:53

我是宗介发表于 2021-5-21 08:50
你是层楼的？？
其实按照现在的行情走，任何的板块都能赚钱，
主要还是不能预测8年时间楼市的行情，如果 ...

抱歉。转发的，也不一定是层楼原创，忘记加注了，我的错，但的确是篇好文章，提醒的好

mummyhap · 发表于 2021-5-21 08:53

我觉得应该把房租算上，无论是出租还是自住，都该算

padfanxxf · 发表于 2021-5-21 08:54

这是要打消一部分人的买房意愿吗？

浪花小白狼 · 发表于 2021-5-21 08:54

说真的很多人不愿意相信但事实就是如此但是这个算法少了一个点通货膨胀率

醉温柔 · 发表于 2021-5-21 08:55

还有个问题是一般新房交房后几年是算价值最吃香的时候 5年内？房子超过一定年纪后可能涨幅就跟不上平均数了

醉温柔 · 发表于 2021-5-21 09:00

浪花小白狼发表于 2021-5-21 08:54
说真的很多人不愿意相信但事实就是如此但是这个算法少了一个点通货膨胀率

这样的算法通货膨胀率应该可以忽略持有房子和现金面对的通胀是一样的

caiwt123 · 发表于 2021-5-21 09:01

notebook0571 发表于 2021-5-21 08:51
我想表达的是，你可以根据以上两个表格，结合自己对板块涨幅预期，评估出是否买对了板块，是否有钱赚，以及 ...

这个5.3%是你已经有理财4+%的基础上了吧，实际就10%左右了。

notebook0571 · 发表于 2021-5-21 09:01

mummyhap 发表于 2021-5-21 08:53
我觉得应该把房租算上，无论是出租还是自住，都该算

没有全文转，原文说自住没问题，划算的，毕竟你自己住的舒服了。主要是不住的，主要指【外地大专不在杭工作的投资客们】
至于出租，我同事说了，精装的房子要是给租客住过5年，你再卖，那个样子，肯定是要贬值的，租客呀，乱来的，又不是自己，房子肯定都弄破一些的

aabb9228 · 发表于 2021-5-21 09:02

按照现在的涨速加上倒挂，不用8年2年就保本了

虎跑路一号 · 发表于 2021-5-21 09:04

很多人低估了八年，八年后什么行情谁都不知道，投资的话风险很大

joe_white · 发表于 2021-5-21 09:06

锁定8年，8年后现在差距最大的地方，肯定涨幅最大的地方，最好是现在荒地8年后宇宙中心那种，你懂我意思吧

joe_white · 发表于 2021-5-21 09:08

投资买房，同样的钱，在涨的前提下，第一贷款，第二多买，第三屌丝房优先，第四能准现房或者现房，一句话杠杆多买几套屌丝房也不会一套全款改善

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