谈谈萧山科技城

nkzcqjob · 发表于 2022-2-17 13:35

本帖最后由 nkzcqjob 于 2022-2-17 14:40 编辑

最近研究萧山科技城比较多，谈谈自己的观点。
一、市场大势不妙
   房住不炒，探索新的发展模式，与地方土地财政博弈，结合萎靡的经济形势，大量企业裁员，降薪，人口增长乏力，以及国家严格的调控。即使短期内不出台二手房指导价、房产税，要全市性的房价上涨不现实，不跌就不错了。二手房会越来越多，有价无市，要么割肉离场。
   杭州政府土地财政依赖度高，中央重视，转型升级较快。以钱江世纪城和未来科技城为代表的板块崛起，已经形成自我滚动的格局。杭州要想实现新的跨越，必须不断吸引大学生，发展新兴产业，着力打造高端制造业。未来会形成城西科创的软实力，以及东部的制造业硬实力。城北人口的饱和，滨江的土地饱和，需要有新的经济增长点。未来会形成两个方向，1是未来科技城的扩大，2是滨江产业转移即滨萧一体化，这是希望，传统制造业已经没落，大江东没有前途。
二、萧山科技城的机遇
   萧山科技城的制约主要是配套，交通，在未来三年都会明显改善，江南大道-奔竞大道-跨部队农场-滨江二路开通，地铁机场快线萧山高教园站，杭甬高速变免费高架，以林之语小区为例，到钱江新城上班在20-25分钟之内。教育-规划小学到高中（至少是杭师大附属），商业-costco+融通12万方购物中心（可能由天街代管）。萧山科技城一直被诟病没有产业，但浙大国际科创中心99万方、西安电子科技大学研究院55万方，实际上不仅仅是培养研究生，更是科技孵化器，起码能带来1.5万人的人气。万向聚能城，富二代也想挣点面子，因为祖上有钱，产业不一定能真搞起来，但建筑会搞得很漂亮，国家到地方都会给些政策支持，或者设立一点合作机构，以树立政府和民企合作的样板，作为改革开放的标志。萧山产业要想发展，也只有宁围和萧山科技城有地了。也要感谢三江汇凉凉，后任政府不大赶轻易往上靠，况且隶属于不同的区，协调难度大。
学区、商业、道路，实际上是最容易解决的，难得是产业，现在2个大学进去，将会极大带动产业。
亚运村后续商业用地将会陆续出让，建设，未来写字楼入住后，将会带动萧山市北、宁围、萧山科技城的购买力。 2022年9月亚运会分赛场、costco2023年开业，会让路过的人，感受到这个片区不一样。原来萧山科技城哪些学校是最差的，都是职业技术学院，但现在不一样了，西安电子科技大，浙江大学三个学院整体搬迁。另外默默无闻的水博馆竟然是国家级的，也有利于领导参观。
三、难点问题
部队农场---估计五年内搞定。未来科技城云城，以及下沙的部队用地，已经置换。融通已经拆光了三角形区域的厂房，就等赶上新的土地规划调整，上项目。2020年4月，融通正式列入央企，可以学金茂做三角形区域的片区一二级开发，并且导入北京的央企产业资源。
土地指标---新的土地规划调整已经开始，5年一次，这次可以给它调整掉。发展的速度肯定不如世纪城，但都会调整完毕。
地铁11号线---有点够呛，1是没人要亏，2是没钱，3是国家不大鼓励，但远期会有。2条100码的快速路、机场快线、奔竞大道，已经够用了。
四、价格潜力
话说回来，萧山科技城西的价格，绝对是洼地。世纪城二手房6-7万，萧山市北4万，宁围新房3.4万，萧山科技城2万多，以林之语小区为例，奔竞大道一通，到亚运村2.5公里，5分钟的车程，1个是2.5万，1个是6-7万，林之语的价格应该在3年内涨到3.5万比较合理，其他优质次新房在学区、商业配套解决后，应该可以达到4万。而且连萧山科技城东6公里多的仁恒、融创房子，已经达到4万多。大家有时候觉得萧山科技城不行，主要是期望太高，把这里看成若干年后的浦沿即可。