怀揣600万，看完凤起钱潮的合院，我沉默了……

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怀揣600万，看完凤起钱潮的合院，我沉默了……

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前脚有近4000人抢8套西湖边的“公厕房”，后脚却马上变脸：炙手可热的杭珹未来中心居然一次比一次“好摇”，差点无需限售。

接着上线的凤起钱潮（杭凤府）22套合院，凭借江河汇600米的地段，看似又要毫无争议地引来富豪们的闭眼摇。

但踏入楼盘现场后，许多人的心情突然又变得“一言难尽”，大脑陷入一片空白。

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凤起钱潮的这批房源，由联排、合院两种产品组成。

起步214㎡、最大344㎡，毛坯均价116000元/㎡，各11套。（约246㎡、约309㎡户型为合院，其他面积段则是联排）

虽然单价不低，但比附近留香园的高层二手房价也就略贵了一些，按照高层排屋1：2的房价系数换算，理论上的倒挂惊人，再加上户型大，又是现房，一套就是“摇中怒赚几千万”的架势，怎能不颠倒众生？

若非面对首套600万、二套1200万的冻资望洋兴叹，没有任何理由不摇它啊！

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但现实真有这么美好吗？

昨天去现场探了一圈后，我只想说：联排是联排，合院是合院，它们在凤起钱潮是两个世界的物种。

11套联排是真的好。地上三层，地下二层，一字型排布，南面是方正的大院子。

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进入房子内部，一层餐客厅面宽足有8米多，加上厨房和卧室，整个南向开间面超15米。超6米的挑空客餐厅，未来可隔层多出两个卧室，变成整体五卧格局。

三楼是整层的主人套房，带50㎡大露台。还有层高近6米的地下室，因为带大型下沉天井，不开灯也光线明亮。

联排的主流总价在3400万上下（最贵4595万），据说地下室和车位还要再加近千万，再算上高昂的装修成本，入住这样一套江河汇低密大宅，没有五六千万搞不定。

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我觉得对真正的“高级货”而言，这都不是问题。

毕竟是IFC一公里范围内惟二的联排（另一个在钱江湾），几乎没有竞品，未来二手房飙到七八千万都有可能。杭州可是全球十大富豪居住地啊！

但凤起钱潮的11套合院，如果你想买来“怒赚”一把，那可要三思而行了。

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因为高层、洋房已交付，此次凤起钱潮对参观客户采取预约制。

登记前两天，就几乎被意向客户约满。昨天我到达时，小区外已停满了玛莎拉蒂等豪车。我先看了一套8#西边套的联排，又看了9#西边套约246.11㎡的合院（与洋房相连）。

其实去之前，我已在群里听到不少对合院的争议。

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凤起钱潮合院排屋俯瞰实景

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“（新房）一定抢，但是（二手）好不好卖就不知道了。”“你去实地看了就知道，很差，老式天井房。”“只有抢不到的苦，你就不要替富人操心了。”

从航拍图上看，这批合院都是L形的，围合出一个内庭院。

每一排大约有5-6把左右相连，南侧还与排屋相接。除了东边套，其他中间套、西边套合院，像乐高积木一样连得密密实实，日照应该不太好。

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结合之前公开的户型图，我还知道这批合院地上三层、地下两层，预留了电梯井，二楼有阳台，三楼有露台。

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如果你看过良渚的万科桂语里、梦溪里，你会发现：凤起钱潮的合院格局与桂语里、梦溪里几乎完全一样，只是户型面积多了100㎡。

事先做了功课，参观合院前我已降低预期，但一走进房子还是有些意外。

因为这批合院的庭院围墙，全部超9米高！这两面围墙，也是相邻合院联排与该户的隔墙，为保证私密性都没有开大窗（仅转角处有一条缝的气窗）。

虽然内庭院挺大（目测50—60㎡），但被两面白生生的高墙围住，还是有一种“坐井观天”的怪异感。

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这真的好压抑

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当年万科桂语里的样板房内庭院

这么一对比

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因为户型够大，合院室内空间的尺度还是很有豪宅感的。

一楼靠北的“枪柄”是一卧一卫，向南伸出的“枪头”则设计有厨房、餐客厅及预留电梯井。我用脚步量了一下，“枪头”的客餐厅宽约4米多，长约7米多。

挑空的客餐厅将来可以隔层，做成四套房格局；三楼也是一整层主人套房加大露台。

明明户型格局差不多，为什么当初我看桂语里、梦溪里的样板房还蛮舒服的，看这个就觉得哪里不对呢？我翻出以前的资料，找到了原因。

因为桂语里、梦溪里通过巧妙规划，基本做到户户边套，所以庭院围墙只有3米多高，采光日照都正常。

但凤起钱潮的合院除东边套，都夹在中间。目力所及，不是9米多高的墙就是3层高的房子，会有一种位于地下的错觉，感觉更像一个下沉庭院。

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总结一下，凤起钱潮合院的优点是：室内尺度够大，院子方正，户与户之间私密性极好。

缺点也很明显：一、二楼冬天日照比较堪忧。参观当日恰逢阴天，除院子里光线充足外，室内略显暗。地下室也只有朝南渗下的一点光照，远不如南面的联排。

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此外，无论哪一层，房间朝东南（朝西基本无窗）望出去只有院子、围墙和屋顶，视野比较单调压抑。

可以说这是一个优点与缺点同样明显的产品。

考虑到它的地段如此稀缺，当然会成为许多人的梦中之宅。但结合它高昂的总价，就不免让人纠结。