是出货窗口期，还是新一轮行情起步？

下大雨咯

杭州的二手房东们，从没像现在这样，分裂成两个截然不同的阵营。

先看一套最近中介力推的房源：江南实验学区，天街对面，132㎡急售640万。

折算下来，单价才4万8。

根据手边买房数据，同小区去年8、9两月，接连成交了2套签约单价超过6万的房源。

目前的网签均价，也在5万2以上。

难怪这套房子挂了没多久，就被人买走了。

与此同时，仅隔一个十字路口，直线约200米外的另一个小区，有一套顶楼房源挂牌已经接近三年，房东不断调价。

最新的挂牌单价，已经超过8万。

这套房子的优势确实很明显，毛坯没有入住过，户型又好。但单价敢叫8万，还是不得不佩服房东的勇气。

毕竟，这两个小区的房龄、学区、园区环境基本相同。

下大雨咯

反差如此巨大，引申出的其实是另一个更深层次的问题：二手房新政后，究竟是难得的出货窗口期，还是新一轮行情的开始？

房东A（急售房源）的心态，显然是第一种

按中介的说法，这套房子的评估价超过700万，但房东就是希望趁着短暂回暖，尽快出手。

他的心态不难理解，根据手边买房的数据，该小区今年一共只卖出过4套二手房，而且自3月之后，便再也没有成交（不含刚刚成交的这一套）。

万一错过了这次机会，谁能保证又要在手里放多久？

下大雨咯

但房东B的底气一直很足。



这套房子前些年最初的挂价只有1000万左右。当时有客户看上想还还价，结果据说得到了“可以便宜1000的答复”。



OMG！1000万的房子便宜1000块，关于伤害性和侮辱性的比例分配，没什么好谈了吧。



杭州楼市出了新政后，据说回访时房东仍然信心十足，现在的总价已经超过1400万了。



中介表示，房东不急着卖，对杭州楼市非常看好。

下大雨咯

从个体的角度考虑，100个房东的心中，有100个小猪佩奇。每个人都有自己的知识结构、财务状况、金钱态度，从而影响对后市的判断。

但倘若观察实际数据，恐怕还是持“出货窗口期”心态的阵营更为庞大。

原因如下：

第一，降价房源仍然占据市场主流。

如果确定趋势将会扭转，对后市更加看好，那么一定会有越来越多的房东往上调整挂价。

但实际情况是，过去30天内，涨价跌房源占比仍然接近1:6.5。
也就是每一套涨价房源的背后，有近7套房源跌价。

心态可以割裂，但钱的流向不会出错。

下大雨咯

降价房源仍然占据绝对主流

下大雨咯

第二，目前的二手房成交量开始回升，但绝大多数是以牺牲价格换取的。

所以，我们看见，成交最为活跃的，还是老小区、远郊房源，低总价房源。

第三，部分满二房源为主的板块，回暖较快，比如奥体。

这些板块中，TZ客占比较大。他们是市场中嗅觉最灵敏的人群，当他们卖出的举动大于建仓，答案还不明显吗？

下大雨咯

事实上，如果按阶段划分，现在的楼市，应该是处于新一轮周期的“早期阶段”。
这个阶段，房地产刚刚从去年被“喊杀喊打”忽然变成了“呵护倍至”的对象。调控放松和密集的救市政策，让行业本身也有“我真的又受宠了吗”的心灵拷问。
这个阶段，有点像股市刚被砸了1000点，然后说降低印花税或者暂停发新股，多数资金的第一反应是：
既然看不清，那先跑一跑总是没有错的。
对于房东来说，这个阶段最容易出现的情况是：担忧卖在低位，结果一回头，才发现时机已经没有了。
事实上，过去几年楼市的高歌猛进，已经积累了相当一批高杠杆。这些人群，也是现在抢跑的主力军。
接下去的阶段，主要看博弈。
既要看楼市本身的博弈，比如还会不会出更高级别的救市政策；也要看不同市场间的博弈，比如股市会不会有行情。
毕竟，现在从楼市里出来的钱，最终还是要有个去处的。
我的判断是，大概率在转了一圈后，这些钱里的大部分，还是要返回楼市。
只是既然已经不是“鸡犬升天”的行情了，那么对于城市、板块以及产品的选择，都会重塑。

xiaozhangzhang

下大雨咯 发表于 2022-6-1 10:56
事实上，如果按阶段划分，现在的楼市，应该是处于新一轮周期的“早期阶段”。
这个阶段，房地产刚刚从去年 ...

同意！
说的对，钱转了一圈去哪里？包括现在卖房的和准备买房但一直观望的。最后兜兜转转还是会到楼市。
股市大涨，跑的快赚钱的人会去楼市
股市不涨，受不了折磨的人还是会去楼市



未来结构性行情确实也没错。一条路的两边，不同的两个小区，价差可能会很大，越来越大。