下沙和丁桥 又有好地 感觉可以期待 一波

下大雨咯

下沙和丁桥，一共涉及8宗地块，既有宅地重新调整参数，也有商地「变身」为宅地。

简而言之，这些板块都有更多新的住宅楼盘可以期待了。

下沙有3宗，金沙湖、元成和沿江湿地单元各占一宗，都是由商地调整成了纯宅地。

其中金沙湖地块还是难得的「一线湖景」宅地，就在湖景居的西侧，学校、邵逸夫医院都在旁边，距离地铁1号线下沙西站大概六七百米。

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金沙湖地块

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在原本的规划中，金沙湖最后的「一线湖景」宅地，就是绿城·春风金沙和融创·望金沙了，此后剩下待开发的沿湖地块中，就没有宅地属性的了。

没想到在它们售罄一年多之后，金沙湖边又「挤」出了一宗宅地，拥有「一线湖景」的机会又闪现了出来。

现在金沙湖核心区的最新限价，已经小幅拉升到了38300元/㎡，那么等到这宗有湖景加持的宅地出让时，又会是怎样？

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下沙元成地块

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元成单元地块位于下沙文汇学校南侧，换个坐标来定位可能会更清晰——

它就在德胜快速路北侧，医药港小镇附近，斜对角是新楼盘广宇·锦上云澜，再往西一点是绿城今年4月拿下的宅地，前几天刚出了规划公示。

这一带很多人还不太熟悉，但自从广宇、绿城先后在这里拿地，下沙元成也渐渐走进了大众视野。

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下沙沿江湿地地块

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还有一宗地块位于沿江湿地单元，具体来说是在东部湾总部基地的西北部。

现在看来，它的周围还是大量的空地和工厂，但「腾笼换鸟」之后，这里将会变成一个大型居住区。

除了下沙，丁桥也有5宗地块调整了控规，位置都集中在桃花湖公园附近。

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丁桥地块位置

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桃花湖公园西侧挨在一起的4宗地块，原本是住宅、商业对半分，现在调整成了3宗纯宅地+1宗商地；东侧原本是一宗商住地，现在单独拆分成了商地和宅地两部分。

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丁桥地块控规调整

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丁桥这几宗地块的性质调整之后，不仅住宅部分的占比提高了，地块的容积率也发生了明显变化。

比如其中一宗宅地，容积率从2.2降到了1.8，限高从50米降到了27米；一宗商地则是直接规划为了低密宅地，容积率1.1，限高15米。

按照这样的容积率和限高，完全有条件做成排屋叠墅之类的低密产品。

所以，丁桥这几宗地块的调整，不仅增加了更多宅地供应，更重要的是增加了低密宅地的供应。

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为什么下沙和丁桥，都不约而同地选择把商地变成宅地？

在上一次滨江区这么操作的时候，我们就已经讲过这个问题——直接原因是供需矛盾，深层原因是商地过剩。

供需矛盾很好理解，寸土寸金的滨江区，新房供应量太少，需求量却相当庞大，丁桥、下沙也一样。

下沙开发建设起步早，不少区域已经接近饱和，能够拿出来当做宅地供应的新地块，屈指可数。

要不然金沙湖也不用经历那多年的新房断档，要等到春风金沙、望金沙这一批楼盘出现，才终于解了板块内置换改善的渴，甚至才第一次迎来「精装修时代」。
丁桥呢，3号线的爆满、天街的高人气，都在印证着这个区域庞大的居住人口密度。

这些人口密度大、新房供应相对少的区域，当然得想方设法增加宅地。

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而在开发接近饱和的情况下，合理的「商改住」显然是最直接有效的办法——毕竟，中国的绝大多数城市，都是商服用地过剩的状态，杭州也不例外。

什么叫「商服用地过剩」？就是写字楼、工厂过剩，供应量远远超过了实际的需求量。这是中国此前长期「重工商抑住宅」导致的结果，因为在理想的状态下，写字楼造出来之后，假如都能成功实现招商引资，这些招引进来的企业，就能为GDP和税收作出巨大的贡献。

当然，理想是丰满的，但现实总是骨感的，事实上需要这些写字楼的企业远远没有那么多。

在这么多年的过剩积压之后，现在是时候改善这个现状了。

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从表面上看，几乎每个城市每年都会有大量宅地供应，但事实上，中国的宅地占比远远比不上一些发达国家，比如东京的住宅用地占比超过了70%，而北上广深的住宅用地占比连30%都不到。

与此同时，像杭州这样的城市，每年的人口流入规模，又远大于住宅供应量，自然也就产生了供需之间的不平衡。

不过现在已经有越来越多的区域，意识到了这个问题，并及时调整了土地性质。

对于购房者来说，这意味着有更多新房可以买了；对于城市来说，适当「商改住」才可以更大程度地提高土地利用率。

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