北京大学经济学副教授赵波谈房地产10年巨变

5:30pm

“2022年，购房贷款利率到了6年的最低点，

130多个城市实施了给房地产松绑的刺激政策。”

北京大学经济学副教授赵波

研究中国房地产的变化已有十多年。

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2007年，他在美国读博期间

见证了美国房地产泡沫导致百万人失去工作；

同年，中国几乎所有城市都在大搞建设，

房地产市场如火如荼，

亲戚给他打电话：

“大家都在攒钱买房子，

一开盘大家都冲过去，抢购一空，

丝毫没有人会担心有任何可能的风险。”

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14年后的今天，

随着疫情的影响加剧，

他再去对话业内人士，

“和10年前不同，我们认为中国房地产的好日子到头了”；

以及一些咨询他的95后毕业生，

“那疫情后，房子还值得我去买吗？”

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1983年生的赵波是北京大学经济学长聘副教授，负责的学生横跨了本科生、研究生和MBA学生。自2012年入职北大，今年是他教书的第10个年头。

研究中国的房地产市场，与他学生时期的经历息息相关。2007年，他跟随博士生导师Kjetil Storesletten（现欧洲经济学会会长），前往美国明尼苏达美联储研究访问学习3年，恰逢美国次贷危机（又称次级房贷危机），金融体系大规模崩盘，波及到法国、英国，甚至是爱尔兰、冰岛，追根溯源发现导火索是美国的房地产价格的大幅下降造成的房贷违约，平均下降了30%。

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在那之前，美国的房地产市场已经红红火火了好多年，只涨不跌，其实跟中国现在的情况比较类似。

“中国的利率很低，房价也高速增长，房价跑赢GDP；很多人买了房子不住就等着高价出手，曾经温州那些房哥房姐买一个单元、买一栋楼；鄂尔多斯等个别地区出现了就是整体的资金投入进去，但是没人住。”

“房地产是一个非常有意思的东西，就是它在不灭之前，你永远不知道它会在哪天灭。”

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根据2017年中国家庭金融调查——

我国的人均居住面积是：46平方米；

住房拥有率：83%；

房地产占居民财富的最大比重 ：44%，可以理解为平均每个中国人有近一半的资产，都是房产;

房产总值为GDP的2.3倍，总价值约在230万亿，人均持有房产的价值为16万元。

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就连做宏观经济学的教授们也曾抵不住这样的诱惑，“在北京还不限购的时候，很多外地学生会来找我们咨询买房。2012年，我的同事宋国青老师就跟我们说，‘有钱的买一套，没钱的（贷款）买两套’，言下之意就是当时买房子是个稳赚不赔的买卖。”
“他们说现在养老金也不多，退休以后如果有房产，可以租出去，每个月能收一些租金；房子放着，也可以当你的婚房；而且钱放在银行里是真的不保值，买的房子房价天天在涨，这是‘看得见摸得着’的好处。”

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他们的话也给赵波的研究提供了一些思路——中国人买房子跟结婚、养老都有一定的关联，并且中国的储蓄率和首付比例相比欧美高出很多。

2022年，在遭受3年疫情的影响后，5月的数据显示中国二线城市的房子存销比已经有了明显的下降；而一线城市下降还是比较缓慢，可能与一线城市的抗疫压力更大和限购政策有关。

总之，相比于外国的房地产泡沫，“中国的这是一个‘刚性的状态’”

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Q：前段时间，“北大教授劝年轻人30岁之前不要买房”受到了很多人的关注，你是怎么理解这一反应的？
A：有一些记者也问过我，刚开始下意识的回答是“不应该过早买房”，因为房贷的压力的确会限制年轻人的发展。
但现在我更想说作为一个理财师的角度来给你一对一分析。你买房的动机是什么？如果你是“刚需”，那我今天跟你说不要买，你还是会买。
“30岁”之前该不该买房，这里考虑的条件主要是结婚以及是否有适龄的孩子要上学。
房产跟户籍制度捆绑在了一起，比如说孩子上户口需要住房，上学需要买学区房。虽然义务教育法规定就近上学（理论上租房也可以就近上学），但中国人口多，所以在城市里会按照住房是租是买、户口是当地还是外地，这样的顺序来排序进小学。

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撇开年龄，你还有两个要素要考虑。第一，你是否预期房价的长期增长会超过你收入的长期增长。第二，你是否预期房价的租金回报率高于存款/理财回报率。

如果这两个问题都是肯定的，那从理财的角度来看，当然应该买房

不过我觉得，你要享受这个城市给你带来的工作和机遇，你就需要去承受一部分高房价带来的成本。

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Q：“女孩子答应，丈母娘也不答应”，为什么会这么说？
A：这个效应在经济学上叫做“丈母娘效应”，是由婚姻市场上的竞争造成的。比如说我曾经去过云南弥渡村里有好多个光棍，20岁找不起老婆，就只能慢慢攒钱买房，等到40岁的时候再去追求一位二婚的妇女。
当地的丈母娘们，通过房产来判断这家人是否靠谱，“我的女儿嫁过去不能吃苦”，逐渐地就变成了一种竞争，你盖两层，我就第二年攒钱盖三层。

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Q：那在城市里呢？
A：在城市里，存在的就是中国式的家长主义。
你会看到一个很年轻的户主，可是出钱者未必是他。如果家长的收入很高，但子女刚毕业收入低，家长就拼命想办法给子女买房，让他压力小一些，少还点贷款，甚至于举全家之力来买房子，父母和岳父母都来凑钱。
从微观数据来看，和西方年轻人相比，中国18-35岁的年轻人的住房拥有率为54%，而美国同年龄段的年轻人住房拥有率仅仅为40%。

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关于房子，给所有人的建议
·  对于有一定储蓄、短期有购房刚需的家庭，今年是一个很好的窗口期，贷款利率是6年来的最低水平，通胀率也在上升，实际借款的成本并不高，且很多城市降低了限购、限贷的要求。

·  租售同权在00后这一代可能还解决不了。对于有经济压力的年轻夫妻来说，可以考虑买一个小的学区房，解决孩子落户和上学的问题，然后租一个大一些的地方居住。

·  未来人口增长率会下降，所以10后和20后的孩子有可能会继承更多来自父辈的房子，到时候购房需求会进一步下降，考虑长期投资房产的人要注意。

xiaozhangzhang

两年前怎么没发？  现在冒出来了。再过一年啪啪打脸

fuck_adm

内在规律无法避免，早一点晚一点都区别