近江家园的房价就跌去了2万多/㎡ 大量“伪学区房”肯定会露馅

moon月

上城区的近江四园成交了一套法拍房：房源位于近江家园四园2幢1单元，房屋建筑面积约45.94㎡，为南北朝向的东边套。
房屋评估价306万元，折合单价约66609元/㎡。

该房源在7月份已经进行了首轮拍卖。当时，该套房源的起拍价为230万，但因无人出价而流拍。
于是，这回的起拍价降到了184万。
果然——没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。在一轮幅度近50万的降价后，在开拍当天就有人早早出价了。
最终，该套房源经过28轮竞价，以211万元成交，折合单价约45929元/㎡。

moon月

moon月

看到这样的成交价，去年匆匆入手的购房者应该相当痛心疾首。

毕竟，相对于去年7万+的高位，近江家园的几个小区只过了一年的时间，房价就足足跌去了2万多/㎡。

moon月

近江家园的高光时刻，还要回溯到去年。

2021年1月11日，一纸文件“砸中”了近江家园1-5园和在水一方社区：位于近江南路1号的崇文实验学校，将变成一所公办小学。

确切来说，是原来的民办崇文学校搬走，在学校原址重新上设立一座公办的崇文小学。

moon月

moon月

喜提“崇文小学学区房”，学区范围内的小区房价应声而涨。

近江五园的一位房东看到相关消息后，在已经收了10万定金的情况下直接违约——原本面积约60㎡、挂牌价360万的房源，直接跳涨到440万。

无独有偶，本来最高成交价不到6万的近江家园二园，一套面积约52㎡的小户型，房东把挂牌价上调到了420万，还不乐意卖。

moon月

moon月

“此前，这几个小区的成交量都比较一般，‘民转公’的消息出来后，看房的人突然多了起来”，周边的中介回忆说，“低价的房子都被买空了。”

moon月

查阅网签记录可知：

去年3-8月，近江家园五园的成交价普遍在6.6万/㎡左右，而此前成交均价只有4.8-5万/㎡。

涨幅超过30%。

moon月

moon月

新校区公布的1月，成了最明显的分水岭。

隔壁的四园成交价同样暴涨，面积相似的小户型由原来的4万出头，涨至最高7.3万/㎡。

涨幅约28%。

moon月

不过从法拍结果看，曾经暴涨的近江家园，如今已经被彻底打回原形。

moon月

目前，近江家园1-5园在好找房上仍有百来套的挂牌量。从挂牌均价上来看，小户型仍然能够卖到6万+/㎡。
似乎还行？

moon月

moon月

附近门店的中介小哥透露：“现在整体的价格都降了，几个小区都只能卖到5万㎡左右，面积小一点的努努力能冲5.5万/㎡。”

“6万/㎡以上的，根本卖不动，”中介小哥补充说，“都是挂着玩玩，多数不诚心卖。”

事实上，近江家园在去年二季度经历过一波小高峰后，成交量和成交价都出现骤减：

以本次法拍的近江家园四园为例，今年只成交了6套。最高成交均价约5.7万/㎡，大部分都在4万+元/㎡徘徊。

moon月

对比刚官宣新学校时的房价，可以说是大跳水。

moon月

近江家园的起伏，只是众多“学区房”的缩影。

每隔一段时间，市面上就会传出某某学校可能落地，周边房价暴涨的新闻。风风火火一阵子后，一切喧嚣又悄然退场，留下匆匆杀入的买家手足无措。

诚然，学校落地对周边的居民来说肯定是一大利好，但值不值得一掷千金加价买房，就要好好掂量掂量了。

毕竟学校和名校之间，还是有一定差距。

那些顶级的牛校，都是由一批批师生积淀起来的成绩和底蕴，并且有源源不断的优质生源，想要短时间内复制一所，几乎是不可能的事情。

更何况，在教育均衡化的趋势下，各大名校教育集团都在铺开分校。今年的城东和艮北，就喜提了一大波学区房。

moon月

在顶层设计上，针对学区房的政策一直不断：去年8月份，北京的东城和密云率先开始实行教师轮岗。

CRIC数据显示，在政策颁布后，东城区及密云区的二手房成交量和均价双跌，从2021年7月成交面积10.15㎡跌至10月成交面积4.86万㎡，跌幅达52%。

而今年9月秋季开学后，北京所有区都将开展教师交流轮岗，这无疑是对此前轮岗制度的肯定，并且加以推广。

moon月

moon月

虽然杭州目前还没有动作，但市场预期和调控大势已经摆在面前了，大量“伪学区房”的价值将被加速削弱。