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[评楼] diqi78: 栖江揽月
（本文转载自公众号）
01
空港高架即将全线贯通，备塘路马上也要通车了！”
最近城东业主的歌单里，大概都要加一首《终于等到你》。自2019年全面启动的沪杭甬高速抬升工程，在3年的超长马拉松之后，终于进入撞线时刻。
按官方时间表，贯通后的高架预计9月底具备全线通车条件，刚好赶上献礼国庆。
是的，无论之于城东还是整座城市，这都是一份载入史册的厚礼。
北即将通车的空港高架
前段时间，我到杨柳郡附近放飞了一架大疆无人机。只见空港高架（杭甬高速抬升后的正式路名）已整装待发，道路指示牌、限速牌、隔音屏都已装好， 不时有工程车来回穿梭。
高架下的地面道路备塘路（将命名为空港大道），车道分割线也都已画完，只剩些收尾工作。似乎只需把围挡挪开，就能策马奔腾了。
曾经，因为杭甬高速的分割，城东新城站在艮北左侧，却像隔着条银河。
如今，南北走向的备塘路一旦通车，就意味着继新塘路、同协路东延后，明石路和明月桥路不日也将贯通。城东新城与艮北新城之间，东西走向的“断头路F4”，断点将全部接上！
现在从艮北的杨柳郡三期、棠玥湾到城东新城的东城金茂府，大概要绕行1.6公里。等明石路-九和路连上后，只要近600米就能到。
一位杨柳郡业主的话说：“‘东北双雄’（城东新城 艮北新城）终于要合体了！”
02
不过通车对“东北双雄”的意义，远不止于让它们破镜重圆。
就在上个月，修了2年的钱江路隧道全线通车。它北接备塘路，南端出口的就是IFC。也就是说，等备塘路通车后，“东北双雄”可以“一条路直达江河汇”！
这段路程会变得多丝滑？目前，从明石七子到IFC，最快的路线是经同协路绕道昙花庵路，路程6公里多，耗时大概13分钟。以后走备塘路-钱江路隧道，会缩短到约4.5公里。艮北杨柳郡到IFC，也会从现在的6.6公里压缩到5公里。
总体而言，“东北双雄”到江河汇，车程将减少1.5公里。最快只需10分钟，就能去看摩天轮！
榜一大哥江河汇的大腿，这下可以抱得更紧了……
没错，杭甬高速抬升更大的意义，在于激活了城东的“跨江交通轴”。
按设计，备塘路将与老彭埠大桥（钱江二桥）相连，从地面串联起城东新城 艮北新城、江河汇 钱二、亚运村。车窗外流光溢彩，“一日看尽长安花”。
空港高架则与新彭埠大桥相连，以快速路方式直抵萧山机场。两条路一上一下、一快一慢，彻底打通了城东过江的任督二脉。
在空港高架上空眺望江河汇
将来，它们也是杭州市中心承载力最强的过江通道。
要知道杭州一桥仅双向2车道，三桥、四桥、九堡大桥、之江大桥都是双向6车道，望江、博奥、庆春三条隧道则是双向4车道。
这边新彭埠大桥分为上下两层，下层双线轻轨为机场快线，是杭州首次实现“踏浪飞渡”的地铁线；上层快速路则有双向8车道，再加老彭埠大桥的双向4车道，相当提供了一个总计双向12车道的“超级大桥”，过江那是真·双倍的快乐。
03
毫无疑问，无论城东新城还是艮北，都是这次城市红利的大赢家。
不过若快乐能计算，似乎更开心的应该是艮北业主。想当年艮北几个新盘在售时，主打卖点就是一路之隔，比城东新城便宜5000元/㎡。
这给了不少艮北业主心理暗示：备塘路打通之日，就是两边二手房价抹平之时。
但从现实看，剧情进展可能并不会那么快。首先，杭甬高速虽抬升，但它仍是条高架。在杭州，高架是很难逾越的心理屏障，有时甚至能隔出两个世界。
再怎么融合，目前在大众认知中，两边都是两个板块，会有各自的价值框架和价格体系。
况且艮北虽有整拆整建的优势，但论整体资源密度，和城东新城仍有差距。最明显的就是轨道交通：目前城东新城集齐4条地铁（1/4/6/机场快线），而艮北只有1号线孤形吊影。
城东新城原来最大的BUG教育，也因胜利实验的落地，有了和艮北的采实对线的底气。
城东新城交通资源更密集
最关键的是，两边的二手房价虽在4-6万有交集，但天花板却仍有落差。
艮北的最高二手网签纪录，是去年杨柳郡网签的65186元/㎡，至今没有破7。而目前城东新城的珠峰，是科技系统加持的东城金茂府，7月网签的一套118㎡，价格高达72458元/㎡。
回顾5-7月，艮北第一阵营的杨柳郡、天悦江湾、汇港城，网签价多在55000-57000元/㎡，而城东新城昔日一哥中央公园，网签价也可以到5万5-6万5元/㎡。
中介告诉我，在东城金茂府，就有从杨柳郡小户型改善过去的业主。
到底曾经是“决战东部”的战略核心，城东新城上限比艮北高一档，也顺理成章。
04
不过抹平虽难，两边的差距一直有缩小的趋势。
新房限价就是一个信号。艮北新房已从2020年的40400元/㎡，两连跳至44400元/㎡，和城东新城价差追至2200元/㎡。
不过46500元/㎡或许并非城东新城的“玻璃顶”。别忘了，在城东新城西广场，还有压箱底的运河湾待字闺中。
作为最靠近江河汇（仅2公里）的地块，大概率会冲破限价封印。
是的，接下来的城东新城，颇有点“东成西就”的意味。往东南与钱二、江河汇继续融合；往西还有正在推进的艮山门动车所上盖，它将打通城东新城与文晖的直达通路，真正四通八达起来。
与老市中心更紧密的关系，也是它对比艮北的一个优势。
在艮北上空眺望钱二
而艮北呢，则会继续抱牢钱二的大腿。将来，同协南路、五号港路、三官塘路、红普路等都会从艮北向南穿过钱二，直达钱塘江畔。
李宁公园旁的三官塘路，南延段甚至早已修好，只待凤起东路交叉口完成后即可通车。
有IFC和钱二的火车头效应，无论城东新城还是艮北新城，都还有光明的未来。
所以在冷淡的二手行情下，“东北双雄”的成交一直相当活跃。艮北这边，5-7月杨柳郡网签了32套，汇港城成交了10套。
城东新城的中央公园成交10套，东望6套，东城金茂府4套。可以对比的是，城东新城隔壁的文晖板块，“武林之星三兄弟”（乐府、熙华府、新都会1958）加起来，5-7月仅成交了1套。
05
当然，“东北双雄”并非没有槽点。
40°C的杭州，这里的居民想在家门口找个商场吹空调、一站式嗨购一整天，几乎是不可能的任务。
虽然这里并不缺Mall，但却“一个能打的都没有”。一切分割得就像游戏里的皮肤碎片：人们去三花国际通常只为吃顿海底捞，万象汇只能逛盒马，花园城就刷一刷优衣库……
我认识不少杨柳郡的朋友，周末宁愿开车去下沙的天街和印象城。
商业是它们最大的痛
曾寄托全村希望的港龙城，和王府井的姻缘告吹后，转身为“港龙悠乐城”。目前公布的主力店，是必胜客、TACO BELL、中国黄金、周大福……
弥漫着一种从哪里跌倒，就在哪里躺下的摆烂感。
看看“三花聚顶”（银泰 大悦城 万象天地）的申花，多少城东人要流下柠檬的眼泪。
好在，他们还有已落定的IFC，和仍是盲盒的五堡TOD。
都说运气比努力更重要。若无亚运会的东风，备塘路或许仍是一条无人问津的2车道村道。杭甬高速依然穿城而过，在这座城市撕开一道裂痕。IFC可能依然是活在规划中的“渔人码头”。
说到底，“东北双雄”终究是幸运的。
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西洲一梦 发表于 2022-9-1 10:51 确实，这两个新城说它好也挺好，说它垃圾也很垃圾
九堡土著 发表于 2022-9-1 15:49 睡城么都这样。去玩很方便，20分钟里面市中心哪里都能玩，单单想在家门口吃个晚饭那是太难了 比上不足 ...
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发表于 2022-8-31 13:49
