一: 新房会越来越好摇, 二手房价格还远远未见底
八月成交了4600多套, "金九银十" 的二手房成交量只会在此基础上继续下滑.
刚需们永远记住, 在正常市场环境下,新房是比二手次新要贵的. 现在的二手房还远远未见底.
哪怕经济形势开始好转, 房价也涨不起来, 这个我会在第三部分详细说说这一点.
另外经济形势不见底, 房价不可能跌到位,下跌的过程会非常的漫长, 刚需们一定要耐心.
(刚需们可以关注一下美联储, 哪天美联储开始降息了, 也是一个出手的好时机).
二: 政府下一步新政迟早会出
现在政府手上还有两张王牌
1.放开新房的限购, 落户即可买新房(可能会有个过程, 从满一年社保可买新房, 到落户即可买新房)
2.是放开二套比例, 比方说还清贷款即可30%首付. (可能也会有个过程, 从60%慢慢往下降).
政府的思路肯定是先1后2, 因为放开首付比例会进一步加大杠杆率, 不到万不得已就不会用.
另外刚需们不要觉得政府放开首付比例房价就会涨, 在现在的经济形势下,放开首付比例的效果也会和517新政一样, 短暂的火两个月, 立马熄火. 刚需们现在最需要的就是耐心.
三: 杭州房价不可能再涨了
首先我们看看上一轮房价飞涨的原因:
15年那一波房价涨起来, 很多人觉得是棚改造成的, 但是棚改只是一个催化剂.
真正让房价涨起来的原因是:居民部门杠杆率的飙升.
我们国家在15年之前, 是全世界居民储蓄率最高的国家, 出了名的只存钱不花钱的那种.
而涨价去库存开始的政策造成的房价上涨, 让居民部门拿出自己改革开放后所有的积蓄, 再背上20-30年负债, 去投入房地产. 从而造成了房价一跃冲天.(你向银行借了300万, 就相当于你配合央行完成了300万的"放水").
而杭州居民杠杆率实际上几乎是全国最高.
杭州每年天量新房供应(全国最大新房供应没有之一) + 杭州全国最高法拍房存量 + 杭州极高的居民杠杆率 + 全国最高的二手挂牌量, 奠定了杭州房价几乎没有涨的可能(极少数豪宅除外).
四: 有些板块的二手房, 千万不能买
杭州今年第三次土拍, 算是把压箱底的好地块都拿出来了. 未来主城区地越卖越少.
大家可以站在政府角度先想一下: 在现在的市场环境下, 哪些板块还有大量的地可供应(且市场愿意为这些新房买单的) ?
答案是云城和勾庄, 特别是云城.
政府出于财政压力, 在可见的未来,云城的供地量不会少(云城的新房应该也不太愁卖).
云城的供应量打开, 非常适合未科的刚需们上车(个人觉得也非常值得上车).
那反过来说, 未科那高倒挂的二手房, 是千万不能碰的. 个人认为在现在基础上至少还有20%以上的下跌空间.
现在未科高倒挂二手成交量基本掉0, 也证明现在傻子越来越少了.
对于未科来说, 云城供应其实只是一方面.阿里的发展也是个不可忽略的因素.
从二季度财报来看, 在电商这一块, PDD还在飞速增长, 快手也在高速增长, JD在稳步增长, 只有阿里是下滑的.
未科的泡沫破灭, 对杭州绝对是大好事, 高高在上的房价对于科创大走廊的建设有百害而无一利.
最后希望科创大走廊真正的发展起来然后带动整个杭州的发展, 而不是被高房价给逼黄了.
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发表于 2022-9-6 19:58
