【原创】普通刚需，怎么才能捡漏性价比极高的好房子呢？

姜峰

无脑摇新房的年代，确实要多一份人间清醒。
核心区域的新房成交还热着，部分豪宅还要抢。

作为普通刚需，怎么才能捡漏性价比极高的好房子呢？
那肯定不是去追高，而应该反向思维，去主城区核心地段淘便宜的房子。没想到吧？
核心区域除了新房，剩下的都是“80年代的老破小”吗？ 答案：当然不是，还有很多十年左右品质相当好的小高层。

同一区域，新房30层和十年左右的小高层，仅仅就隔一条马路，价格上却相差一倍。
站在投资客的角度，和刚需的角度，想法是不一样的。
本贴重点从刚需的角度理理思路：
1、以后的新房真得太多太多了，过2年还会有大量的新房交付，所谓的倒挂可能会越来越小，所以价格实惠才是硬道理，不要迷信什么无脑摇新房。
2、随着时间的推移，现在的30层新房，将来未必比核心地段的小高层值钱。
3、物业费高低，是刚需不得不考虑的因素，为了一个外立面“铝板”好看点，首先买的新房位置不好，而且还在铁路边和高速高架边上，但是新房的物业费却不低，4元~5元是普遍情况，而十年左右的小高层小区物业费才1元多，一年也可以省下不少钱。
4、房子主要是用来居住的，室内装修6000元/平方很好了，对于屋外的外立面成本也不能过高。。
5、淘二手房，刚需买家和房东直接接触，可以省下不少钱：一是中介费，二是税费。
6、稀缺性，未来杭州房价相对坚挺的区域，一离西湖武林近，二离钱江新城近。别的都不稀缺。

（总结观点：淘核心区域内，小区硬件好的，近几年没被炒作的，住几年后将来出手也容易）

姜峰

如今，普通市民想改善置换太难了，因为卖房子要挂牌出去，只能找那几家大的中介平台。



想着中介帮你卖房子太难了，那几家大的平台根据评分进行推送，次新房因为成交量活跃、挂牌量大，所以显示的均价也会高很多。
而市中心成熟的小区，成交不活跃，在中介平台的综合打分就会很低，关注度不高，就算价格已经打到很低了，经纪人还会要求再调低贱卖。


所以，前段时间有条新闻《挂牌中介无人问津姑娘直接自己卖》，真实地反映了普通市民的改善置换难。
把有限的买家，都导向去摇号新房了。



事情的经过是这样的：

姜峰

杭州核心地段：距离武林门3公里范围，2007年的房子居然只卖4万多。
而萧山2006年的都卖5万多了，杭州楼市炒作真得太离谱了。

显然主城区的好地段，这几年被严重低估了。


原先住在市区好地段的市民想改善置换太难了，因为卖房子要挂牌出去，只能找那几家大的中介平台。
想着中介帮你卖房子那简直太难了，因为几家大的中介平台是根据评分进行推送的，次新房因为成交量活跃、挂牌量多，所以挂牌均价也会高出许多。


而市中心成熟的小区，成交不活跃，在中介平台的综合打分就会很低，关注度不高，所以价格上不去，就算价格已经打到很低了，经纪人还会要求再调低贱卖。所以刚需没必要去郊区追高，可以在极其OK的地段淘到您称心如意的房子，配套好相对应的是生活成本低，连每年交的物业费都很便宜。

大渔

主要还是没地铁   这次杭州地铁跃进对老小区太不公平   江南么造太多了

杭州isp

楼主有推荐的吗？

pluman

价格会偏离价值，但是不会偏离太多

zptc1

学区房62

要么西湖3公里范围内的新房，要么沿江距离大金球3公里范围内的新房，而且这些盘最好是铝板+玻璃幕墙，这样才能保证他的稀缺性+外面颜值不容易老化，才能穿越周期，长久保值

姜峰

学区房62 发表于 2023-5-25 21:27
要么西湖3公里范围内的新房，要么沿江距离大金球3公里范围内的新房，而且这些盘最好是铝板+玻璃幕墙，这样 ...

3公里核心范围 + 入手的价格。
(两者缺一不可）价格透支的就没意义，还是便宜的不怕跌。

yanglightni

武林就算了已经彻底过气了，过气板块的过气老破大，不便宜就有鬼了，现在炒的都是新兴板块的次新房，就算是世纪城十年前的老商品房也只能卖四万多

爱吃虾

哪有那么多捡漏

姜峰

yanglightni 发表于 2023-5-25 22:51
武林就算了已经彻底过气了，过气板块的过气老破大，不便宜就有鬼了，现在炒的都是新兴板块的次新房，就算是 ...

07年，觉得老城西的交通太差了，文三、文二、文一西路都是90年代的房子太老了。而且那一带的人行道窄和停车难问题。

一晃15年过去了，回头看老城西，象春天花园、南都花园、康乐新村这些老房子，价格还是挺硬的。
为什么呢？虽然说地段不重要了，但是让你去临安、富阳、远郊住很漂亮的新房子，如果工作在杭州，生活在杭州的话，还是市区方便呀。
所以，别以为有了地铁都一样，地铁坐几个站你还是得考虑。
武林门的地理位置决定，也不会过气的。广场都有两个，地铁4条线的中心。杭州最大的商业中心。

姜峰

自住肯定要考虑地段和价格，这两个综合考虑。
而不是同等的地段，哪里贵买哪里。

Machete

满足"核心区域内，小区硬件好的"的房子， 没有便宜的， 想捡漏不太现实 ，大部分房子还是遵循价值规律的

riks

有一定启发意义

姜峰

二手房中介的几家独大，使得想置换的刚需太难了,  没有地方发布卖房信息。
这种平台的形成，很不好的，跟实体店没生意是一个道理。
早10多前，卖家在网上挂出去，买主都能看得到的，而现在呢？我们挂在它们这里，买主不可能看到的。
看二手房这些平台，你会发现一个现象，主城区老房子都是低估的，而郊区次新房都是比实际成交量高出好几万的。
经纪人还会不断要求调低贱卖。所以，哪里泡沫大，你懂得！

podi

现阶段都不行

hiphop

10年左右的市中心次新房，还能有捡漏？你举例几个小区看看，我喜欢市区，能捡漏最喜欢了。

et5151

挂个小区最低单价肯定有人看，

问题是刚需看中的房子不降价。

普通人买房面积、价格、地段三选二，

要面子还是要里子就看个人价值观了。

撸大师

物业费一块多的物业不可能有好服务，小区管理太差根本没有居住体验的。