旧房拍卖中涉及的“上家”、“下家”、“物权”、“债权”及其他

alanhong · 发表于 2005-10-21 22:49

关于事务管理局拍卖旧房所涉上、下家间的论战，自拍卖结束后一直就不曾停息，综合网上言论，当前的态势是：“下家”多已取得旧房“三证”但仍未占有房产；而在已交还“三证”的情况下，相当部分的“上家”仍未腾退旧房。从法律上看，上家既已取得“三证”，则拥有了房产的物权（包括房产所有权与国有土地使用权），要求实际占有房产无可厚非；“上家”至今不肯腾退，主要是因为事务管理局尚未全部履行房屋换购协议约定的义务，也有一定依据。双方各执一词，似乎很难断定孰是孰非，其实不然，在法律上，这个问题还是清楚的。本人素对法学怀有较浓的兴趣，在此略作分析，仅供参考。
首先谈谈本帖所依据的基本理论问题，即有关物权、债权及其相互关系问题。所谓物权是指权利人直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，债权主要依据合同约定而产生（当然还包括因不当得利、无因管理、侵权而产生的法定之债的债权，此不属本帖讨论范围，从略），是债权人根据合同约定请求债务人为或不为一定行为的权利。从概念上看，物权与债权的区别是明显的：物权是支配权，以物权人对物的直接支配为内容，而债权是请求权，只能以请求债务人为或不为特定行为为内容；物权是对世权（绝对权），物权的义务人是不特定的除物权人自身以外的一切他人，而债权是对人权（相对权），债权的义务人只能是特定的合同债务人。就物权与债权的关系而言，主要地体现在物权的优先性方面，换言之，在同一标的物上，既存在物权，又存在债权时，物权有优先于债权的效力。
其次来分析一下“上家”与“下家”的关系问题。很多网友提出，上、下家间没有直接的关系，“下家”不能直接要求“上家”交房。这种观点既对也不对。在“下家”取得“三证”之前，这话是对的。因为此时“下家”只存在与事务管理局间的买卖合同关系，其只对事务管理局享有请求交付房产及“三证”的权利，这是债权，对象仅限于事务管理局，不能及于“上家”。然而，自“下家”取得“三证”时起，情况已悄然发生变化，“下家”已居于物权人的地位，当然享有了物上请求权，对一切妨碍其行使物权的他人，均有要求排除妨碍的权利，此时的义务主体已扩及于一切人，包括“上家”。在此情况下，“上家”对“下家”腾退旧房的要求，没有理由拒绝，这是物权法律效力的必然体现。因此，“上家”再以他与“下家”之间不存在直接关系，要求“下家”与事务管理局进行交涉，事实上已失却法理依据了。反过来，从“下家”的角度看，其与事务管理局发生了房屋换购关系，在该换购关系中，已明确约定将旧房的产权过户给事务管理局（事实上也是这么履行的），同时约定由“上家”继续使用旧房至8月31日。因此，在8月31日前，事务管理局不能要求“上家”腾退旧房，但8月31日后事务管理局要求腾退旧房就有了合同上的依据，“上家”如不腾退，就会构成违约；当然，因为事务管理局自身在政苑新房的交付问题上存在着严重的瑕疵，至今不能交付新房“三证”，“上家”在8月31日后继续拒绝腾退旧房，也可以视为系行使同时履行抗辩权的行为，从合同法上讲，也是有依据的。然而，归根结底，这种抗辩权仅具债权的效力，正如前述，在物权与债权的关系上，物权具有优先性，故在“下家”已取得“三证”的前提下，只要“下家”提出请求，“上家”就没有理由再以其对事务管理局的债权进行对抗。“上家”的救济途径只能是：基于换购合同，请求事务管理局履行义务，交付新房“三证”，并要求事务管理局承担违约责任。
第三，我想展开谈谈“下家”的救济途径问题。就个人而言，我非常同情“下家”的遭遇，交了一大笔钱，拿到了“三证”，却不能堂而皇之地占有自己名下的房产，更有甚者，还要遭受个别无理无道的“上家”之谩骂，这是什么道理？！我个人以为，“下家”必须旗帜鲜明地维护自己的合法权益，可能的选项有以下几种：其一，基于合同关系，要求事务管理局继续履行合同义务——交付房产归“下家”直接占有。但基于拍卖合同明确约定的关于年底交房的不合理条款，又基于事务管理局无良无能的表现，这一选项几无奏效的可能。其二，基于物权行使物上请求权，直接起诉“上家”要求其退出占有的房产。行使该项请求权在举证责任的承担上相对比较简单，只需要证明自己享有物权即可，如今既已取得“三证”，要证明这一点还不是轻而易举？其三，仍然基于物权，并且基于“上家”占有其已不再享有物权的房产之实际，提起侵权之诉，要求“上家”停止侵权，赔偿损失。当然，在证明责任的问题上，提起侵权之诉，必须证明侵权事实、损害后果及二者的因果关系，同时还得证明“上家”的主观过错，相对比较复杂一些。以上三种选项，我个人觉得还是第二种最为简便易行。此外，在网上，我还注意到极个别“上家”曾扬言，要出租其仍然占有的旧房收取租金，我不知道这种情况实际上是否已发生，如确实存在这种几近无赖的言行，我个人认为在法律上仍然存在制约的措施。租金，用法律术语讲应归类于孽息，性质上属于从物，是附从于房产这一主物本身而存在的，根据“从随主”的原则，从物的所有权属于主物所有权人。既然“下家”已是房产所有权人，因该房产产生的租金收入当然也属于“下家”。“上家”没有合法根据取得该项租金收入，在法律上属于不当得利。“下家”在行使物上请求权的同时，可以一并向“上家”行使不当得利返还请求权。以上分析与建议，纯属个人看法，也不知是否已将意思表达明白，如有不当，请批评指正。总体而言，我还是赞同多数网友的意见，“上家”与“下家”都是受害者，如有联合的可能，还是齐心协力向事务管理局讨要说法为上上之选。关于诉讼的说法，实在是万不得已时才行之。

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刺猬 · 发表于 2005-10-21 23:45

有一个问题：如果说这个三证机关事务管理局在取得的本身就具有欺骗性，那么与下家的买卖关系是否合法？换个比方夫妻双方感情不合但还未离婚（机关事务管理局与上家的关系，对三证还牵扯不清没有定案）的情况下，一方就再婚（机关事务管理局与下家的关系），那么这个下家再委屈是否应受到保护？是不是属于重婚啊？还有一点不懂，因为我不是换购房主，当时换购合同到底明确了没有旧房三证的性质？是属于抵押物还是保证金还是其它什么？我感觉是只有双方都履行了合同上的规定，事务局才有权支配三证。其实这个三证不过是事务局为了怕旧房主不履行交房而采取的一种措施，只是暂扣。对暂扣的三证有支配权吗？对第二次的买卖行为受法律保护吗？我感觉在这件事上，不是谁手里有三证谁就有理。这次事务局整一个看来是做了一笔糊涂帐。

猪猪的热带鱼 · 发表于 2005-10-22 00:42

LZ的观点基本上是正确的。
法律上认定欺诈是严格的，违约并不等于欺诈。婚姻关系是人身关系，与物权债权有本质区别。楼上所说的这种重婚类似于一房二卖，那法律的价值取向也是保护取得产证的善意第三人的利益的。

[此贴子已经被作者于2005-10-22 0:43:48编辑过]

浪人回家 · 发表于 2005-10-22 08:24

实事求是的讲，楼主的意见不是完全没有道理，说的`也够详细，表示佩服，但我在这里提个问题，楼上不知道是没有看过换购协议书还是有意避之，对换购之间的协议的阐述有断章取意之嫌，。请看（从“下家”的角度看，其与事务管理局发生了房屋换购关系，在该换购关系中，已明确约定将旧房的产权过户给事务管理局（事实上也是这么履行的），同时约定由“上家”继续使用旧房至8月31日。因此，在8月31日前，事务管理局不能要求“上家”腾退旧房，但8月31日后事务管理局要求腾退旧房就有了合同上的依据，“上家”如不腾退，就会构成违约；）说明如下一，协议明确规定，政苑1月30日交钥匙，7月30日正式交付使用，后延止8月30日（已违约），事实上到目前为止政苑依然没有正式交付使用，这是鸡冠局的违约所造成的我们交旧房跟购买政苑是紧密相连的，如果说没有买政苑这件事，我们可能会交出旧房吗，回答显然是否定的，任何事情都有先来后到。没有规矩不成方圆。现在是鸡冠局先违约，没有按合同规定的时间交房，我们花了大量的钱却得不到新房，我们才是受害者，有人会说，不是已经有人住了吗，相信稍懂法律的人应该明白这是另一个法律概念，跟产权无关。既然是鸡冠局违约，那我们`跟他之间的合同到目前为止应该是没有履行，没有得到新房就要我们交出旧房，地球人都知道这是荒谬的。二，大家请看协议书第四款规定，鸡冠局在7月30日把政苑交付使用，但遇三种情况下可以延期，这三种情况是最极端的情况，目前并没有发生，所以说鸡冠局已经违约，即使出现这三种情况，交房延期，我们交旧房时间顺延，何况现在没有发生这三种情况，鸡冠局违约延期交房，我们交旧房顺延是法律规定允许的。可以顺延到政苑正式交付使用为止。有人说下家有了三证，可以让我们交房，一般讲，有了三证是有了产权，但要看这三证是怎么取得的，我们跟鸡冠局的合同在先，，下家取得三证在后。如果鸡冠局忠实的履行各自的合同，就没有今天的纠纷，但很遗憾，它违约在先。也就是说它在没有履行前一合同的情况下，就跟下家进行了第二个合同。对原住户来讲就是欺诈，法律上认定，在违背自己的真实意愿的情况下的合同是无效的，即没有真实反映当事人的意思表达，就像1楼，2楼一直在说的那样，第三人的善意取的。下家跟鸡冠局的合同是就目前而言，是在损害原住户的前提下取的的，当然下家也是无意的，关键在鸡冠局的欺诈，想二头得利。但不过怎样，原住户的利益受到侵害，在鸡冠局没有履行跟原主户的合同前，跟原住户有关的一切法律关系都是是无效的。当然，下家也是受害者，但这是另一个法律关系，也可以通过司法途径解决。不知我有没有解释清楚，如有疑问，可以继续探讨。另外关于违约和欺诈的关系，一般讲违约不等于欺诈，（如果是二者之间发生关系），但如果有一方跟第三方发生关系，同时损害对方的利益，在隐瞒双方关系或在没有表达对方真实意愿的情况下跟第三方发生关系，就是欺诈。

浪人回家 · 发表于 2005-10-22 08:39

再说一句，楼主关于物权，债权的论述还是有道理的，但任何事物都是联系着的，不能孤立的去看，在一定的条件下，二者是会互相转化的，不知楼主以为如何。

浪人回家 · 发表于 2005-10-22 08:47

总体而言，我还是赞同多数网友的意见，“上家”与“下家”都是受害者，如有联合的可能，还是齐心协力向事务管理局讨要说法为上上之选。关于诉讼的说法，实在是万不得已时才行之。
我非常赞同楼主的这个观点，这才是我们大家（上家，下家）应该采取的正确的方法。说不好听点，鸡冠局是整个事件的万恶之源，欺上瞒下，大家应该群起而攻之

刺猬 · 发表于 2005-10-22 09:05

学习学习

alanhong · 发表于 2005-10-22 10:06

在德国与我国台湾地区，奉行物权的独立性与无因性原则，即使物权变动的原因关系（即债权合同关系）无效或被撤销，也不影响物权变动的有效性。当然，在我国大陆地区，无论是立法上还是理论上，对物权的无因性似乎均采否定态度，因此，各位提出的关于债权合同关系的无效会导致物权变动失去合法基础之观点，并非没有理由。但需要注意的是，“下家”与事务管理局之间的拍卖协议存在无效事由吗？没有。有的朋友提出，事务管理局对“上家”存在着欺诈，估且不论欺诈是否成立，假定欺诈成立，那也只是对“上家”与事务管理局的合同关系产生影响，对“下家”与事务管理局的合同关系又怎会发生影响呢？此其一。其二，欺诈，有严格的构成要件（这个问题解释起来很复杂，我不想多谈了），从主张欺诈一方的角度看，必须提供充分的证据证明，而就事务管理局行事的全过程看，虽然存在不厚道的地方，但认定欺诈还是困难的。其三，即使事务管理局构成了欺诈，那也只是导致“上家”与事务管理局之间的换购协议得撤销（而不是导致合同无效，无效与得撤销是两个概念，可稍加注意），如要撤销换购协议，需要“上家”向法院或仲裁机构提出请求。然而，作为“上家”，你既然选择了换购，难道愿意撤销换购协议，退还政苑新房要回旧房吗？显然不会吧。附带说一句，合同成立或合同效力与合同履行又是完全不同的概念，所谓欺诈只涉及合同效力问题，而所谓的违约完全发生在合同履行阶段，欺诈跟违约是扯不到一起的，这一点，又需稍加注意。总而言之，“上家”与事务管理局之间再有什么关系，对“下家”与事务管理局的合同关系不会产生任何影响，至今为止，我尚未发现“下家”与事务管理局的合同关系存在无效或得撤销的事由，因此，“下家”取得物权具有合法的根据，没有理由否定其物权。



 再来说说善意取得的问题，善意取得制度的确立，主要是出于保护善意第三人的考虑，而且仅适用于动产而不适用于不动产，这一点相关的朋友可能有点误解，实际上在我们讨论的“上家”、“下家”及事务管理局的关系中，只涉及不动产，并不存在善意取得制度适用的余地；更何况，即使对不动产可以适用善意取得制度，在我们讨论的关系中，也没有善意取得发挥作用的余地，因为善意取得制度主要适用于无权处分的场合，通俗地讲，如果A对某物拥有所有权，而B并不具有所有权，但B却以所有权人的身份将该物出卖于C，如果C对B非属所有权人的事实不知情，则C取得该物的所有权，这才叫善意取得。以上属于题外话，无非是作点说明而已。需要注意的是，在我们所讨论的关系中，尽管不存在善意取得制度适用的余地，但是，因为“下家”在拍卖过程中并不存在任何的恶意，因此，就算“上家”与事务管理局在涉及旧房的合同约定上存在着无效或得撤销的事由，在法律上也应保护“下家”的合法权益，这主要出于保护交易安全、维持正常交易秩序的考虑，与善意取得无关。

 顺便解释一下关于8月31日后不交房是否构成违约的问题，“8月31日”是合同约定的一个履行期限，严格言之，“上家”不在此期限前腾退旧房是构成违约的，但是我也已在帖中指出，因为事务管理局自身在合同履行问题上也存在着严重的瑕疵，而且合同约定本身也存在一些不清楚的地方，因此，作为“上家”无论是行使同时履行抗辩权也好还是履行先履行抗辩权也好（关于同时履行抗辩权或后履行抗辩权的具体含义，有兴趣的话可参阅合同法第66条、第67条，我在这里不多做解释了），都具有合同法上的依据。然而，这种仅具债权效力的抗辩不能对抗“下家”的物权。当然，作为“上家”，腾退了旧房，却尚未拿到新房“三证”，其境遇无疑也是值得同情的，但还有救济的途径，那就是要求事务管理局履行合同，尽快交付“三证”，这一点我在帖中也已讲到了。

[此贴子已经被作者于2005-10-22 10:15:43编辑过]

apple2005 · 发表于 2005-10-22 10:08

我觉得机关事务管理局在处理这件事上是不讲法也不懂法的，所以大家也没必要在这里死扣法律条文（不要拍我），府苑的例子摆在那里，几年都没有办出三证，难道业主中没有懂法的人吗？恐怕是很难讲法。
现在政苑比府苑唯一优势就是很多旧房还未交出，如把这一优势放弃了，无疑就是重蹈府苑覆辙！
是的，下家也是受害者，在上家还没有与管理局把事情搞明白之前，只好委屈一下，谁让我们碰到的是不讲法的主呢，或者一起联手与管理局交涉。
讲了实话，遭来骂声我也认了。

[此贴子已经被作者于2005-10-22 10:24:34编辑过]

刺猬 · 发表于 2005-10-22 10:39

<DIV class=quote>以下是引用apple2005在2005-10-22 10:08:23的发言：

我觉得机关事务管理局在处理这件事上是不讲法也不懂法的，所以大家也没必要在这里死扣法律条文（不要拍我），府苑的例子摆在那里，几年都没有办出三证，难道业主中没有懂法的人吗？恐怕是很难讲法。
现在政苑比府苑唯一优势就是很多旧房还未交出，如把这一优势放弃了，无疑就是重蹈府苑覆辙！
是的，下家也是受害者，在上家还没有与管理局把事情搞明白之前，只好委屈一下，谁让我们碰到的是不讲法的主呢，或者一起联手与管理局交涉。
讲了实话，遭来骂声我也认了。
</DIV>
呵呵，
对不讲理的主儿用这法也是一招啊[em07][em07][em07][em07][em07]

浪人回家 · 发表于 2005-10-22 11:15

<DIV class=quote>以下是引用apple2005在2005-10-22 10:08:23的发言：

我觉得机关事务管理局在处理这件事上是不讲法也不懂法的，所以大家也没必要在这里死扣法律条文（不要拍我），府苑的例子摆在那里，几年都没有办出三证，难道业主中没有懂法的人吗？恐怕是很难讲法。
现在政苑比府苑唯一优势就是很多旧房还未交出，如把这一优势放弃了，无疑就是重蹈府苑覆辙！
是的，下家也是受害者，在上家还没有与管理局把事情搞明白之前，只好委屈一下，谁让我们碰到的是不讲法的主呢，或者一起联手与管理局交涉。
讲了实话，遭来骂声我也认了。
</DIV>
所言极是，

呈之玉 · 发表于 2005-10-22 11:27

上家下家联合起来考核机关事务管理局的依法办事能力与意识，并联合对起效能建设进行年度考核！

卡西莫托 · 发表于 2005-10-22 19:03

<DIV class=quote>以下是引用alanhong在2005-10-21 22:49:52的发言：

关于事务管理局拍卖旧房所涉上、下家间的论战，自拍卖结束后一直就不曾停息，综合网上言论，当前的态势是：“下家”多已取得旧房“三证”但仍未占有房产；而在已交还“三证”的情况下，相当部分的“上家”仍未腾退旧房。从法律上看，上家既已取得“三证”，则拥有了房产的物权（包括房产所有权与国有土地使用权），要求实际占有房产无可厚非；“上家”至今不肯腾退，主要是因为事务管理局尚未全部履行房屋换购协议约定的义务，也有一定依据。双方各执一词，似乎很难断定孰是孰非，其实不然，在法律上，这个问题还是清楚的。本人素对法学怀有较浓的兴趣，在此略作分析，仅供参考。
首先谈谈本帖所依据的基本理论问题，即有关物权、债权及其相互关系问题。所谓物权是指权利人直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，债权主要依据合同约定而产生（当然还包括因不当得利、无因管理、侵权而产生的法定之债的债权，此不属本帖讨论范围，从略），是债权人根据合同约定请求债务人为或不为一定行为的权利。从概念上看，物权与债权的区别是明显的：物权是支配权，以物权人对物的直接支配为内容，而债权是请求权，只能以请求债务人为或不为特定行为为内容；物权是对世权（绝对权），物权的义务人是不特定的除物权人自身以外的一切他人，而债权是对人权（相对权），债权的义务人只能是特定的合同债务人。就物权与债权的关系而言，主要地体现在物权的优先性方面，换言之，在同一标的物上，既存在物权，又存在债权时，物权有优先于债权的效力。
其次来分析一下“上家”与“下家”的关系问题。很多网友提出，上、下家间没有直接的关系，“下家”不能直接要求“上家”交房。这种观点既对也不对。在“下家”取得“三证”之前，这话是对的。因为此时“下家”只存在与事务管理局间的买卖合同关系，其只对事务管理局享有请求交付房产及“三证”的权利，这是债权，对象仅限于事务管理局，不能及于“上家”。然而，自“下家”取得“三证”时起，情况已悄然发生变化，“下家”已居于物权人的地位，当然享有了物上请求权，对一切妨碍其行使物权的他人，均有要求排除妨碍的权利，此时的义务主体已扩及于一切人，包括“上家”。在此情况下，“上家”对“下家”腾退旧房的要求，没有理由拒绝，这是物权法律效力的必然体现。因此，“上家”再以他与“下家”之间不存在直接关系，要求“下家”与事务管理局进行交涉，事实上已失却法理依据了。反过来，从“下家”的角度看，其与事务管理局发生了房屋换购关系，在该换购关系中，已明确约定将旧房的产权过户给事务管理局（事实上也是这么履行的），同时约定由“上家”继续使用旧房至8月31日。因此，在8月31日前，事务管理局不能要求“上家”腾退旧房，但8月31日后事务管理局要求腾退旧房就有了合同上的依据，“上家”如不腾退，就会构成违约；当然，因为事务管理局自身在政苑新房的交付问题上存在着严重的瑕疵，至今不能交付新房“三证”，“上家”在8月31日后继续拒绝腾退旧房，也可以视为系行使同时履行抗辩权的行为，从合同法上讲，也是有依据的。然而，归根结底，这种抗辩权仅具债权的效力，正如前述，在物权与债权的关系上，物权具有优先性，故在“下家”已取得“三证”的前提下，只要“下家”提出请求，“上家”就没有理由再以其对事务管理局的债权进行对抗。“上家”的救济途径只能是：基于换购合同，请求事务管理局履行义务，交付新房“三证”，并要求事务管理局承担违约责任。
第三，我想展开谈谈“下家”的救济途径问题。就个人而言，我非常同情“下家”的遭遇，交了一大笔钱，拿到了“三证”，却不能堂而皇之地占有自己名下的房产，更有甚者，还要遭受个别无理无道的“上家”之谩骂，这是什么道理？！我个人以为，“下家”必须旗帜鲜明地维护自己的合法权益，可能的选项有以下几种：其一，基于合同关系，要求事务管理局继续履行合同义务——交付房产归“下家”直接占有。但基于拍卖合同明确约定的关于年底交房的不合理条款，又基于事务管理局无良无能的表现，这一选项几无奏效的可能。其二，基于物权行使物上请求权，直接起诉“上家”要求其退出占有的房产。行使该项请求权在举证责任的承担上相对比较简单，只需要证明自己享有物权即可，如今既已取得“三证”，要证明这一点还不是轻而易举？其三，仍然基于物权，并且基于“上家”占有其已不再享有物权的房产之实际，提起侵权之诉，要求“上家”停止侵权，赔偿损失。当然，在证明责任的问题上，提起侵权之诉，必须证明侵权事实、损害后果及二者的因果关系，同时还得证明“上家”的主观过错，相对比较复杂一些。以上三种选项，我个人觉得还是第二种最为简便易行。此外，在网上，我还注意到极个别“上家”曾扬言，要出租其仍然占有的旧房收取租金，我不知道这种情况实际上是否已发生，如确实存在这种几近无赖的言行，我个人认为在法律上仍然存在制约的措施。租金，用法律术语讲应归类于孽息，性质上属于从物，是附从于房产这一主物本身而存在的，根据“从随主”的原则，从物的所有权属于主物所有权人。既然“下家”已是房产所有权人，因该房产产生的租金收入当然也属于“下家”。“上家”没有合法根据取得该项租金收入，在法律上属于不当得利。“下家”在行使物上请求权的同时，可以一并向“上家”行使不当得利返还请求权。以上分析与建议，纯属个人看法，也不知是否已将意思表达明白，如有不当，请批评指正。总体而言，我还是赞同多数网友的意见，“上家”与“下家”都是受害者，如有联合的可能，还是齐心协力向事务管理局讨要说法为上上之选。关于诉讼的说法，实在是万不得已时才行之。
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支持楼主！！有条有理！！

浪人回家 · 发表于 2005-10-23 18:11

楼上讲的的确有些道理，特别是关于一些名词的解释，本人得益非浅，不过还是有些问题想再请教。。一，关于三证，一般而言，三证取的一方享有楼上所说的物权，我不否认，但是否需看看这三证是如何取的的呢？从跟鸡冠局的购房协议上可知，三证是在鸡冠局必须履行了和原住户的合同后才可以进行的，即政苑正式交付使用后由原住户交出旧房，然后才可以开始旧房的再次分配问题，但是由于鸡冠局的无知违法行为，通过类似强买强卖的方式，以完全不平等的手段在前一合同还没有开始时就要原住户交出旧房三证，这本来就是不合理不合法的行为，事实上按法律要求，从要求原住户交三证到鸡冠局跟下家拍卖旧房都是不应该发生的事情。原主户当时迫于某些原因而签下不平等条约，在这样的情况下，下家跟鸡冠局签订的合同是否有效值得商榷，就算有效，但是否直接有权要求原主户在政苑没有交付使用的情况下搬出旧房也要打个问号，法院不会只看三证的所有权问题，而是要放在一个全面的客观的有着因果关系的前提下来处理此事的。二。来谈谈所谓的善意取的。善意取的必须是第三方在不知情的情况下，与其中的甲方发生法律关系，甲方是在甲乙双方的法律关系存在的情况下，以损失乙方的利益为前提，跟第三方发生法律关系。这种关系在法律上是不合法的，但由于第三方的不知情，为保障第三方的利益而设置的。很明显善意取的前提是第三方不知情。举个例子。夫妻双方的房产被一方私自出卖，而买家并不知道其中的一方是不同意的，法律上这中合同就是无效合同。但为保障第三方的利益。法律承认第三方的产权取的，这就是善意取的，在我们这里这种情况是否存在呢，回答是否定。下家在拍买原住户的旧房时就知道，上家必须在拿到新房后才能交出唯一的一套生活用房，（否则就要住大街了）但还是在原住户跟鸡冠局的合同没有履行完之前买下旧房并取的三证，当然下家也是在鸡冠局的霸王条款下签的合同，出于无奈。完全是鸡冠局在其中的非法操作所导致的。但这是另一个问题，不改变下家在知情的情况下跟鸡冠局签了有损原住户利益的合同。这是善意取的吗，恐怕的打个问号三，物权跟债权楼上关于二者的概念解释的不错，但没有把它们摆在联系的角度看，单纯的物权跟单纯的债权是很清晰的，但当二者联系在一起时就没有楼上说的那么简单，物权在不清晰的情况下往往容易产生纠纷，这很正常，是否转化为债权，要根据具体情况而定，我前面讲过，产权的纠纷可以通过司法途径来最终解决，那么具体如何解决，可以参考我置顶的法律文件库。里面有专门的规定（关于产权纠纷通过司法途径对不对产进行查封，口押等规定），以此也可以说明唯一的不动产（生活必须）的处理意见。以上是我个人对法律的见解，可能有不正确的地方，欢迎指教。

alanhong · 发表于 2005-10-23 19:42

我再举一个一房二卖的例子说明物权与债权的关系：A开发商与B签订房屋买卖合同一份，约定将某特定的房产出卖给B，但未办理过户手续。半年后，因为房价上涨，A开发商又与C签订合同一份，将该房产卖于C，并办理了过户手续。该例中，B与A尽管签订合同在先，但因未办理过户手续，B尚未取得物权，其对A仅享有该房产的债权；而C与A的合同尽管订立在后，但因已办理过户手续，C依法取得该房产的物权。此时，B就不能要求C退出房产，他对A的债权不能对抗C的物权。B的救济途径只能是，要求A承担违约责任。关于债权合同与“物权行为”的关系，我在前帖中曾经解释过，我们国家不奉行物权行为的无因性，债权合同无效确实会导致物权行为的无效，但是，在我们所讨论的关系中，“下家”与事务管理局的合同无效吗？我实在看不出有无效的事由存在。这里特别请楼上的注意两个法律关系，一是“上家”与事务管理局的换购合同关系，二是“下家”与事务管理局间的旧房拍卖关系，这是两个截然不同的法律关系，我们姑且不论“上家”与事务管理局间的合同关系是否存在无效或得撤销的事由，假定有该种事由，也不会影响“下家”与事务管理局的合同关系。在法律上，必须要理清法律关系，而不能运用“普遍联系”原则来分析问题。既然“下家”与事务管理局的旧房拍卖合同有效，基于该合同取得的物权当然也就是有效的。既然“下家”的物权是合法取得的，当然也就具有物权所该有的法律效力。再谈谈物权的公示与公信原则，所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。根据法律规定，不动产登记是不动产物权变动的公示方法。所谓物权公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。我们都知道，在本次旧房拍卖前，事务管理局已取得了所有旧房的产权，在此情况下，基于物权的公示与公信原则，“下家”与事务管理局发生旧房拍卖合同关系，并进而取得旧房的产权，难道还有什么问题吗？在我们所讨论的关系中，不存在善意取得制度适用的余地，因为善意取得仅适用于动产而不适用于不动产，这一点我已经在前帖中解释清楚了，之所以要保护“下家”的权益，主要是基于保护交易安全、维护交易秩序的考虑，从本质上讲，是由物权公示、公信原则所决定的。这一点请楼上的注意。

刺猬 · 发表于 2005-10-23 20:00

提问：如果我用不正当手段获得甲的三证并卖给乙那么我与乙的买卖是否受法律保护？如果受保护那没话说了[em06][em06][em06][em06][em06][em06]

bbyy · 发表于 2005-10-23 20:12

<DIV class=quote>以下是引用刺猬在2005-10-23 20:00:53的发言：

提问：
如果我用不正当手段获得甲的三证并卖给乙
那么我与乙的买卖是否受法律保护？
如果受保护
那没话说了[em06][em06][em06][em06][em06][em06]</DIV>
这要分两种情况,如果乙明知你是通过不正当手段获取甲的房产证并卖给他,那么,你与乙的买卖不受法律保护,如果乙是不知情的,那么你与乙的买卖受法律保护,对于甲的损失应该由你承担.

山色空檬 · 发表于 2005-10-23 20:12

机关事务管理局何时取得用于拍卖的房屋产权，是取得处置权的关键。从目前政苑房屋的形势看，政苑整个楼盘尚未正式交付，机关事务管理局也就没有取得所拍卖房屋的产权。更直接的地说，也就是下家通过参加竞拍所购买二手房，在拍卖时产权没有、或没有完全转移给机关事务管理局，而且在上家继续居住期间，机关事务管理局也没有实际拥有这批房产，至少拍卖期间机关事务管理局并没有取得完整的产权。也就是说，所竞拍的房产为虚拟产权！这一点可以到杭州市房管局查询。
所以，从一定程度上讲，拍卖是无效的，下家对风险缺乏足够认识！当然主要责任在谁也就不说自明了！

[此贴子已经被作者于2005-10-23 20:14:17编辑过]

alanhong · 发表于 2005-10-23 20:43

<DIV class=quote>以下是引用刺猬在2005-10-23 20:00:53的发言：

提问：
如果我用不正当手段获得甲的三证并卖给乙
那么我与乙的买卖是否受法律保护？
如果受保护
那没话说了[em06][em06][em06][em06][em06][em06]</DIV>

 请问:你能用什么不正当手段?你如何使用不正当手段?你使用不正当手段能够取得三证吗?
 我刚才已经谈到了,不动产以登记作为公示的方法,既然需要到主管部门进行登记,主管部门就要进行审查,这么容易就能让你以"不正当手段"取得三证?果真如何,那社会确实要乱套了.假定你确实用了不正当手段,而且主管部门也果真予以了登记,那么,基于物权的公信原则,你与乙的买卖也只能认定合法有效.

alanhong · 发表于 2005-10-23 21:04

至于“浪人回家”一再提及的最高法院的司法解释问题，我不清楚到底指哪一个？在我的印象中，关于当事人只有一套住房就不能予以查封、扣押的规定，那是针对执行程序的，与当事人的实体权益争执无关。换言之，在当事人之间的实体权益争执尘埃落定的情况下，权利人凭生效法律文书向法院申请强制执行时，如果债务人仅有一套住房，那么法院就不能将这套住房进行查封、扣押或者拍卖。举个通俗的例子，A欠B100万元，经法院判决A于10日内应予归还，A到期未自动履行，则B可以申请法院强制执行。但是，A除拥有一套现住的房子外，别无其他财产。此时，法院就不能强制执行该套住房（但如果A所住的是豪华住宅，法院仍然可以将其拍卖，无非是另租普通住宅供A居住而已）。之所以这样规定，主要出于人道的考虑，因为在我们这个社会主义国家，不能让劳动人民流离失所。因此，这个司法解释实在与当事人的实体权益无关，与我们所讨论的话题实在是风马牛不相及。如果以为执行程序中的相关规定可以作为确定实体权益的依据，那可真是天大的误会。在我们所讨论的关系中，如果最后真的闹到了法庭，法庭也判决“上家”腾退旧房（我敢肯定这是没有悬念的判决结果），会导致“上家”流离失所吗？法院会任由你继续占有旧房吗？不容乐观啊！

[此贴子已经被作者于2005-10-23 21:08:00编辑过]

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