[分享] 广州VS杭州，凤凰VS天都

潇洒约翰

在广州进行了3天房地产市场考察，颇有感悟，与各位共享！ 1、房价：广州的今天=杭州的明天？！ 广州和深圳一样，在90年代中后期房价曾冲至惊人的高位（相当于现在的杭州），随后理性回归，形成了如今稳定成熟的市场。 （1）市区二手房：旧房不受欢迎，挂牌价格不到杭州的50%，20万以下的大把。另一方面，广州房租至少比杭州高50%，所以旧房卖不掉出租也合算。 （2）市区和近郊新房：几乎全是高层，数量多、密度较高，主流价格3000~7000，高档上万的也有。在售的都是现房，都带装修（毛胚不准卖），至多等几个月就可以入住，绝对没人买象杭州这样2、3年的期房。价格与楼宇质量关系紧密，相近地段单价相差一倍的都有。总体单价不到杭州的70%。 （3）居住环境：广州是热带气候，种什么活什么，小区里四季繁华似锦，绿化水平比杭州高。但由于整个城市高层建筑太多，空气流通不好，感觉比较压抑。 （4）江景房：沿珠江也是房地产开发的热点，江景房很多，贵的也能上万。南部的海珠区江景房价不到4000，地理上却要比杭州滨江区离市中心近得多。再往南靠近番禺的更便宜。总之广州江景房不属于“稀缺”资源，没必要抢购。 （5）买房感觉：房产广告多、价格战激烈，买房人都是大爷，售楼小姐或先生通常卑躬屈膝，谈优惠打折很容易。但这并不是说广州房子多得没人要，好的房子依然卖得快，次的被市场淘汰也很正常，开发商和购房者心态都很平静。 （6）炒楼：广州也有投资炒家，但这些炒家是凭眼光吃饭，风险意识强，赚钱不易。不象杭州这样凭关系盲目抢购就能发财。 2、郊区大盘：凤凰城——天都城的榜样？！ 广州郊区大盘已经发展了好些年，特别是随着华南快速公路、广园快速公路的开通，带动了沿线郊区房产，其中位于东部的凤凰城是这两年的大热门。 凤凰城由著名地产商碧桂园开发，这个碧桂园应该是郊区大盘概念的始作俑者，珠三角一带到处是其开发的以别墅为主的大盘，而且一向卖得很好。凤凰城占地几千亩，有低层公寓、联排别墅、独立别墅和豪华别墅等组团，2002年五一首期开盘，现在还在不断建设中。与杭州的天都城比较一下，很有意思。 （1）位置：凤凰城沿广园东快速路到广州天河CBD约30公里，专线公交车开30分钟很准时。此外凤凰城处于广深高速沿线，去东莞、深圳、香港都很便捷。没有轨道交通规划。社区交通中心有开往广州市区和周边其他城镇（包括香港）的专线巴士，密度很高，还有夜间班次，依靠公交车通勤是可行的。 （2）配套：如今的凤凰城人气渐旺，已经有点卫星城的模样了。社区商业街各种店铺应有尽有，而且的确有不少人逛。还有一个巨大豪华的五星级酒店，备有各种高消费项目。社区内部交通依靠免费穿梭小巴，穿行于各个组团之间。 （3）环境：凤凰城里有山有水，到处是花园、人工湖、人工河，以及广场、雕塑、喷泉之类。没有高层建筑，空气比城里好得多，但由于不少地方还在施工，感觉灰尘较大，水质很不好。绿地上大红大紫的花特别多，有点俗。凤凰城把公园建在组团之间，不象天都那样单独围起来。 （4）户型：别墅为主、公寓为辅，开发商认为住到郊区就是要提升居住品质，再住城里那样的楼没意思。凤凰城的少量公寓楼房造在坡地上，一楼也有多至100多方的庭院，楼间距很大。联排别墅都是200方以下的紧凑型，独立别墅从200方左右至500方以上的都有。 （5）建筑：建筑外形较普通，除了豪华别墅组团以外，其它一看就知道是经济型的，有些别墅看上去挺土，只是实用。在热带地区，都喜欢浅而鲜艳的色彩。 （6）价格：20万可以买70多方的公寓，30万买一楼80多方、带100多方花园的公寓，50万买160多方、带80方花园的联排，100万买200方、带200方花园的小独立别墅，200万买中档别墅，还有500万以上的豪宅。记住，这些房子都是带装修的现房，自己看房现场挑！ （7）购房者：凤凰城的购房者是自愿住到郊区来的，不是被市区高价逼出来的，三五十万在市区也能买到合适的住房。喜欢这里的不乏大量操国语的年轻人，大学毕业后在广州工作的中等收入者。广州人口密度比杭州还高，外来人口压力更大，但就是不闹房荒！

harebird

杭州是个变态的城

2888

广州房价已经跌了3年。呵呵。去年我去广州，看到房产广告，回来告诉论坛的网友，网友还不相信。本地媒体的力量。

tonyok

以下是引用harebird在2003-11-23 8:21:00的发言： 杭州是个变态的城

yes,it is

wsyg

顶！喜欢说实话的人。

we926

呵呵这么朋友懂得比较分析。感谢提供一手感性材料，有空去看看本个人文章《杭州房产综述，2007年房价持续下跌五年》并提中肯意见/

myhouse

i am a businessman,i often go to guangzhou for my business trip, what the client said is very firm and meets to the actual circs. i am certain that the hangzhou's real estate is definitely odd and freaky.

Pope

以下是引用myhouse在2003-11-23 11:34:00的发言： i am a businessman,i often go to guangzhou for my business trip, what the client said is very firm and meets to the actual circs. i am certain that the hangzhou's real estate is definitely odd and freaky.

请用中文表达,以便大家都能看懂.

jb

D

hjh9005

是的，我在广州生活过，那里的房市是比较正常。杭州的情况有点疯，象当年的科技股。操盘机构是杭州ZF、房产商、杭州媒体，黄牛是大户炒手，普通百姓就是散户。知道了吧，最后套牢的是谁，冷静一些呀，相信你们的钱都是靠自己的血汗挣来的。

ㄨㄨㄨ

我来D1D

书生小郑

天都城与凤凰城不一致的地方： 1.天都城离杭州武林广场20公里左右。 2.最新地铁规划临平出口站离天都城4公里，离乔司6公里。同时天都城表示：关于地铁，政府如需要协助。天都城乐意帮助。也就是意味着地铁出口站很可能在天都城设点。 3.公寓为主，别墅为辅。天都城公圆里规划着大量别墅。

潇洒约翰

以下是引用书生小郑在2003-11-23 15:14:00的发言： 天都城与凤凰城不一致的地方： 1.天都城离杭州武林广场20公里左右。 2.最新地铁规划临平出口站离天都城4公里，离乔司6公里。同时天都城表示：关于地铁，政府如需要协助。天都城乐意帮助。也就是意味着地铁出口站很可能在天都城设点。 3.公寓为主，别墅为辅。天都城公圆里规划着大量别墅。

1、广园东基本是封闭的快速路，行车速度快，准点。 2、地铁也好、公交也好，关键是班次密、准点、能通宵服务、价格合理。 3、住在郊区到底是低档别墅好还是公寓好，有待市场检验。

山色空朦

天都的项目比凤凰还有许多优点： 1、主城与副城之间，左右逢缘 2、杭州目前唯一 3、高速公路加可能的地铁 4、杭州离奇的房价 问题： 1、进度太慢，如果再延误，可能会失去战略机遇 2、工程质量需要加强监督（如北高峰所言） 3、缺乏大盘操作经验

happypig

以下是引用山色空朦在2003-11-23 16:59:00的发言： 天都的项目比凤凰还有许多优点： 1、主城与副城之间，左右逢缘 2、杭州目前唯一

1.什么是副城，世上本没有城，住的人多了也便成了城。 2.还有占地5000亩的“西溪山庄”、近10000亩的“良渚文化村”、占地6500亩的“杭州凤凰城”。。。

北高峰

以下是引用happypig在2003-11-23 17:05:00的发言： [quote]以下是引用山色空朦在2003-11-23 16:59:00的发言： 天都的项目比凤凰还有许多优点： 1、主城与副城之间，左右逢缘 2、杭州目前唯一

1.什么是副城，世上本没有城，住的人多了也便成了城。 2.还有占地5000亩的“西溪山庄”、近10000亩的“良渚文化村”、占地6500亩的“杭州凤凰城”。。。 [/quote] 企业造城是杭州楼市泡沫破裂的先兆！

山色空朦

以下是引用happypig在2003-11-23 17:05:00的发言： [quote]以下是引用山色空朦在2003-11-23 16:59:00的发言： 天都的项目比凤凰还有许多优点： 1、主城与副城之间，左右逢缘 2、杭州目前唯一

1.什么是副城，世上本没有城，住的人多了也便成了城。 2.还有占地5000亩的“西溪山庄”、近10000亩的“良渚文化村”、占地6500亩的“杭州凤凰城”。。。 [/quote] 对，从目前销售情况看，天都比较2期售完，进入实质性建设阶段，其他还在感念上。 当然，天都再进度慢，则会被其他大盘赶超，失去战略性机遇

happypig

以下是引用北高峰在2003-11-23 17:07:00的发言： 企业造城是杭州楼市泡沫破裂的先兆！

怎么说？

山色空朦

以下是引用happypig在2003-11-23 17:10:00的发言： [quote]以下是引用北高峰在2003-11-23 17:07:00的发言： 企业造城是杭州楼市泡沫破裂的先兆！

怎么说？ [/quote] 1、政府垄断被打破 2、供需矛盾被缓解

北高峰

天都与天赌、天堵等谐音。