建议大家关注一下朝晖现代城业主的近期关于物业管理的讨论

Taxus · 发表于 2006-2-20 10:48

朝晖现代城业主讨论区近期正在热烈讨论涉及业主-物业公司-业主委员会的一些话题，这些话题可能是目前各小区面临的比较普遍的问题。看看他们的三方讨论对我们小区现在乃至将来的管理应该会有些启发和收获，大家有空的话，不妨关注一下。
<a href="http://bbs.zjol.com.cn/forumdisplay.php?fid=35" target="_blank" >http://bbs.zjol.com.cn/forumdisplay.php?fid=35</A>

阿囡妈 · 发表于 2006-2-20 15:26

豆斑能不能搞个提纲，方便偶这个懒人直奔主题。

政苑手划船 · 发表于 2006-2-20 16:16

尊命看了下,好象很热闹.看到不少业主对业委会不满意,要改选啊.说是报上关注人大关注.如果真能好好关注,是好事,能把这一不规范的市场规范好,利民.

phicc · 发表于 2006-2-28 14:22

今天是听证的日子，不知道大家有没有听到什么消息。　　好关心噢！[em01][em01][em01][em01][em01]

双峰骆驼 · 发表于 2006-2-28 14:25

晚上就能看见了～～

phicc · 发表于 2006-2-28 14:44

哈，找到一个直播回放的地址，自己还没看，网上通报一声<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2006/02/28/006492977.shtml" target="_blank" >http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2006/02/28/006492977.shtml</A>

phicc · 发表于 2006-2-28 14:52

潘小君：各位领导大家好，我就本次依法听证两个问题发表意见：第一关于物业装修的问题，我的观点是不需要进行行政许可，而是做禁止性规定比较适宜，同时规定配套的管理运作机制。我先谈一下物业装修的现状，对社区物业安全，特别是社区建筑主体，城镇结构等等装修行为，比如超常规打墙壁装修中普遍存在的问题，在管理中由于思想麻痹，房管部门人力有限，思想放松，监管不到位的现象也普遍存在，针对这样的情况我认为选择做禁止性规定的办法比较适宜，理由如下： 1、已有的相关法规已经规定不允许破坏主体和城镇结构，如果物业管理部门违反主体，所以从法律关系上讲不允许设定物业主体许可，物业管理关键是有一条机制，物业装修机制尽管效果不理想，虽然制定了规定，但是没有结合相应的装修管理的特点，装修管理的特点是对禁止性行为必须在这个行为发生之前加以制止，但业主装修时破坏性的时间很短，要及时发现及时制止难度很大，房管部门现有的人力物力根本无法做到，所以要达到装修管理的目的关键是建立和依靠高度可行的机制，我归纳为“明确责任、社会联动相应机制”，具体讲房管部门物业管理公司，房管部门设置禁止性规定，对一般事项，依照法律事项授权委托物业公司监管，对物业使用部门拒绝正常监管的，物业公司及时报告，房管部门限时响应，及时纠正，对于尚未有物业管理公司的小区房产部门直接接受业主投诉，快速相应采取措施，有些小区可以发挥渠道的作用，补充完善这一机制，这一非常重要，物业公司授权监管会涉及其增长人员投入的问题，还需要做进一步的研究。

phicc · 发表于 2006-2-28 14:52

潘小君：第三禁止性规定要合理，合理的禁止性问题，既要保证物业安全，又要充分考虑到装修的现实状况，让物业使用人充分体现各自的装修个性和效果，更好地体现物业价值。第四、做禁止性规定的做法还有一个优点，就是可以便于掌握统一的标准，避免人群许可，在出现纠纷时有据可依，可以查明问题，物业装修管理是一项难度大的工作，只有建立和与某项规定相配套的机制，规定才有可操作性，从而真正达到大家的目的。第二关于业主大会决定程序问题，我认为明确规定业主预期不参加投票的视为同意多数人的意见是适当可行的，但必须同时制定相应的执行程序和配套规定加以规范，现行物业管理条例和相关法却对业主大会的程序做了规范性规定，对业主形势权利维护业主的合法权益起到了合法作用。在操作方面有待完善，当前出现的问题是召集法定行为的业主参加业主大会非常难，要依法行使业主大会的难度更大，我认为要改变这一问题明确作出上述规定是适当、可行的，但这样往往有强加他人意志的嫌疑，因此以下还需要逐步加强规范：第一要突出强调召集、召开业主大会必须严格执行规范的运作机制，召集召开业主大会必须做到筹备大会的条件合法，公告时间充分，内容全面，发行醒目，主管部门备案手续完备，取票投票办法方便易行，保证做到为广大业主充分提供方便的机会和条件。第二、应规定允许业主大会、会晤人员包括决定执行人员取得必要的报酬，这一点一贯的相关法规中并未得到肯定，但是这一条件是必要的，这样可以促进会晤工作按法定程序进行，保证大会进程严格按照规定运作，从而实现立法的目的。第三、规范建立业主大会和业主委员会的工作档案，这一点非常重要，它既是工作成果的体现，更是业主大会形成决定的合法性和有效性的法律依据，总之业主大会的决定程序是一项法律性质工作很强的工作，规范性要求很高，涉及的内容很多，建议立法部门单独制定浙《江省业主大会》《浙江省业主委员会运作日程》，对《浙江省物业管理的条例》同步实施，谢谢大家。

phicc · 发表于 2006-2-28 14:52

浙江国信房产集团董事长：尊敬的各位听证人，有机会参加今天的听证会并做发言感到非常高兴，省人大非常关心人民群众的切身利益的法规工作，下面关于装修问题和业主委员会的问题陈述，第一草案51条、52条和53条对物业装修进行和规范没有设定机构，对禁止性做了规定，与国务院有关管理条例相比已经增增加了不少内容，但我认为对涉及房屋安全，群众结构等装修行为应该设定行政许可，理由如下：一、涉及房屋装修的安全有关老百姓的生活安全，在装修过程中移动门窗位置等等，破坏建筑组织，严重影响房屋的使用安全，对住户的人身和财产安全是长期的，会形成严重的安全隐患，另一方面房屋安全的装修行为一旦发生修破，影响房屋的使用价值，从而延长其市场价值，对损害老百姓安全的事有关部门应该加强管理。二、涉及房屋安全的行为容易影响社会安定，设计房屋的安全行为肯定要损害相邻业主甚至整个单元其他业主的安全，包括房屋的受损，装饰装修遭到破坏，容易引发纠纷影响社会安定，在日常生活中这种事屡有发生。三、事中事后的监督效果，责任亡羊补牢，2001年5月，在杭州某小区有一位业主严重违章，未经审批就开始装修施工，先后整体拆除墙，严重影响小区房屋的使用，因此如果不加强控制，就无法从源头上防止和建少破坏房屋安全的装修行为发生，同时看到目前的装修市场还不规范，大量的装修任务是由装修游击队来完成的，更应该加强事先控制，现在对草案实行动态监管，监管责任没有落实，企业只有告知义务，有关行政部门也亡羊补牢

phicc · 发表于 2006-2-28 14:53

浙江国信房产集团董事长修改建议： 一、将两类房屋和涉及公共安全的行为制定行政，随着房地产的发展和人民生活水平的提高，房屋装修面临量大面广，装修的概念要提高，设计主体建设和群众主体的行为往往发生在新交付房屋和产权的首次装修中，建议这两次装修，加强事前控制，将装修管理作为物业管理的重要内容，从有关情况来看，既要审批又要管理难度比较大，对装修行为的监督管理也是为今后的物业管理的顺利进行创造条件，因此建议将对物业管理区域内装饰装修的日常监督管理作为物业管理的一项重要内容，明确责任，赋予职权，明确责任，业主的审批要由物业管理部门审核。二、加大对位法行为的处罚力度，对国务院规定批准，对擅自装修破坏建筑主体和群众结构，并造成危害的违法行为要加大处罚力度，严重的要承担法律责任，渠道向物业主管部门和有关行政管理部门投诉之外还应增加受侵害的业主有权向人民法院起诉。三、业主法定的程序问题，关系到业主大会所做决定的问题，必须认真对待，在规模大，人数较多的小区，很难对业主物业管理实行统一的条件，但我不同意业主不参加投票视为统一大多数人的意见，因为业主人数较多，情况复杂，既有本地的也有外地的，这些业主不参加投票的原因也很多，有些人可能连多数人的意见也未必了解，所以应该尊重他们参与管理的权利，不应简单化处理，因此在上述中多数人的意见要模糊，如果投票业主所投票权已经达到了规定的人数，那么这个进入投票程序的意见能否为成为多数人的意见就值得商榷，鉴于草案10条12条已经提出业主代表的概念，鉴于明确物业管理区的情况下，业主小区队伍分别为业主大会和业主代表大会两种形式，一以一定队伍的人数获得投票权为界，少于的由业主大会，物业主管部门根据当地情况分。二业主代表大会和业主大会职责相通，三对于草案12条规定，业主代表就你讨论的事项征求代表的意见的方式建议从实际出发，除了应急事项和重大事项外，业主大会和业主代表大会的的事不应以投票的方式决定。

phicc · 发表于 2006-2-28 14:53

绍兴水务集团有限公司副总经理：尊敬的各位领导、各位专家各位听证人我今天发言既代表绍兴市税务集团，也代表浙江省供水行业，我就本次听证的第一个问题，关于供水供电等设施设备移交维修的有关问题，作出以下两个观点的陈述。第一以业主就节水水表作为分解点来确定物业小区内的公共设施是归属和产权维修问题，水表以外的为业主负责，在节水水表以内的产权归供水责任，依据国务院供水条例第27、第28条，浙江省供水管理办法17条20条都明确规定，城市供水的取水口和用水总水的公共设施和设备由城市供水企业管理，用户自行建设的和与城市供水管网和其他的管网相连的必须经自来水公司验收和管理后。第二十点依据以上规定虽然没有对产权移交明确，但是我们认为产权和维修责任改造责任一并移交，既符合权利和义务对等的原则，也符合业主的根本利益，一方面如果产权不移交，供水企业就不能够按规定对这些资产进行固定资产折旧，今后这些资产的更新改造也就失去了资金的来源，另一方面如果产权不移交，今后这些产权需要更新改造时，业主又将第二次、第三次甚至多次措施进行运行改造，且不说更新改造过程当中发生的各类问题，光是这些更新改造的资金分摊上，业主之间也会出现新的矛盾，另外虽然产权不移交，从表面上看是似乎保护了业主的财产所有权，但由于实际管理权已经按规定移交了供水企业，再加上这部分资产的核心，业主和供水企业都无法对这些资金进行变现，业主不具备对这些资金的所有权，业主不这些移交会增长业主的负担，相反会更加有利于保护业主的最终利益，这样才能一次购房终身无忧。

phicc · 发表于 2006-2-28 14:54

绍兴水务集团有限公司副总经理蔡建强：第二个观点，对开发建设的物业，其设计高度超过城市供水规定的高层物业，或者2000年12月30号以前已经开发，但是业主又不愿意《浙江省消费者权益保护办法》的规定一表一户的改造的业主，应该实行总表制管理，以内的设备和产权应属业主所有，内部的超标收费运行和更新、维护、改造，责任也由业主或者委托的单位负责，理由依据也有两个方面： 1、法规根据，浙江省城市供水管理办法，15条明确规定，新建改建扩大城市建筑，其高度超过国家规定的无水源标准的建设单位应该设施二水供水设施，并由产权单位负责维护和管理。 2、一方面城市供水企业是公共服务单位，它向社会提供的是普遍性的一般性的公众服务，服务法也不应该把特殊要求普遍化，从技术角度讲上不科学，从社会资源是浪费，从公众水源承担上讲也是不公平，另一方面高层建筑内部二水公共供水设施自成一体，内部的消防设施紧紧相连不能分割，因此从技术上看难以移交，从消防安全有关责任上看责任难以分清，如果一定要把责任强加到供水企业上也是不公平的

phicc · 发表于 2006-2-28 14:54

蔡建强： 最后提一个建议：当前我省一方面随着一表一户的推进，已经要求供水企业的服务责任到最终用户，但另一方面物业管理小区内部的公共供水设施还是由开发商作为代理组建设的，但由于诸多的原因在验收过程当中常常由于质量和标准的问题出现问题出现诸多矛盾，最后往往是生米煮成了熟饭不得不草草了之，业主河道的水是网水，使业主的最终利益受到损害，另外在移交过程中没有产生水费的增加，最终业主不能承担附加费，针对这些问题，我们建议公布以下办法解决：一、根据国务院城市供水管理条例，18条规定，城市新建扩建之后需要增加城市供水的，应该将公共建设工资交付城市行政主管部门统一组织水工程建设，根据这个规定，物业小区公共配套费，把物业小区内部的工程直接交给供水企业统一实施，建设费由建设单位向企业单位缴纳，建设成本，建设费专款专用，接受部门的监督，具体的标准和实施办法由各地政府根据当地的实际情况制定。恩第二配套办法实施之前已经建设成物业，其内部公共供水的设施设备和产权归属，我们建议可以不做明确，也不做移交，但其维修改造更新的责任仍明确由供水企业负责，但同时要明确这特别费用允许供水企业计入供水成本，在今后的水价调整当中予以解决，以上办法在我们这里已经做了探索和尝试，这一办法对减少各方面的矛盾，责任更加明确。各位领导、各位代表，我们全省供水企业一定可以自觉遵守国家和省市有关法规，加强管理不断改善和提高服务质量，为打造平安浙江构建和谐浙江努力，以上观点和程序如有不妥之处请各位领导专家、听证人批评指正谢谢大家

phicc · 发表于 2006-2-28 14:55

浙江腾飞金鹰律师事务所主任金鹰： 各位领导，大家上午好，我对立法听证会主办方所列的有关事项提出如下意见：第一供水供电设备的移交和维修养护问题，对供电维修养护问题尚未法已经明确，国务院物业管理条例52条已经作出规定，供电供水供汽供热，有关单位应当依法承担物业管理区域内相关设备的维修养护责任，对于供水供电等设施设备的产权归属问题，该问题属于民事基础制度范畴，并涉及尚未出台的《物权法》，因此我认为不应在本条例当中进行明确，况且该问题目前本身就具有很大的争议，国务院条例当中月未对上述产权作出规定，有人将此事为国务院条例的缺陷，本人认为这恰恰反应了国务院对于全国人大立法权限的尊重，草案第50条，供水供电有线电视等专业单位根据产权归属原则依法承担这些设施的维修养护责任的提法，我认为也不恰当，按照草案规定连续国务院的物业管理条例52条规定，我们是不是可以这样理解，可以确认产权的就归这个相关专业单位来维修养护、如果不能确定产权的就不归相关单位来维护和养护，因此建议去掉根据产权归属原则这样一个规定，对于供水供电等设施设备的移交问题，在没有明确产权归属之前建议先规定进行维修养护资料的比较。

phicc · 发表于 2006-2-28 14:55

浙江腾飞金鹰律师事务所主任金鹰：第二个问题关于物业装修的问题，对物业装修是否需要行政许可的问题，我认为不管是住宅还是非住宅装修都没有必要设立行政许可，根据物业管理条例相关的行政许可草案，物业装修中所有的禁止事项，对装修的报告义务和物业管理公司的告知义务行为人必须遵守，否则将承担相应的法律后果这些规定也将起到事先控制的效果，如果行为人故意违反，不管是禁止性的还是行政性的许可，我认为都不能解决问题，问题是出在执行上面而不是出在制度上面。第二从事后监督上，本草案明确物业管理企业和其他单位以及个人的监督、报告、举报权利，这些规定也可保障行政机关采用事后监督的管理方式解决装修当中的违法行为，三、从设定事项的范围上看如果所有的装修都要设定行政许可不现实，技术操作上也难以实现，按照我国《建筑法》的规定，因此需要在原设计单位同意即可，第四从设定实施后的后果看，如果设定行政许可会增加装修的负担对于行政机关人力、物力也是一种考验。第三关于业主大会决定的程序问题，对于在条例中是否需要明确规定，业主预期不参加投票的视为同意多数人的意见，我认为出发点是好的，可以很好解决不参与业主大会导致大会决议九项不同的问题，但在本法当中明确规定用大量的条款规定程序上应如何规范，导致法律条款通过，充分考虑本草案可以增加指导性条款，解决上述问题，现增加以下条款业主大会章程或者议事规程中明确规定业主不参加业主大会视为同意多数人的意见的，业主不得再因未参加会议对表决事项提出异议，在大会召开之前必须通知全体业主，无法通知的应当在物业管理区域内显著位置提前三日通告大会时间、地点和议程，这样既可以解决问题又尊重了业主的权益，

phicc · 发表于 2006-2-28 14:55

金鹰：这里我再给大家提供两条信息，我刚刚从北京参加“中国建设法制高层论坛”，带来两条信息给主办方参考：一个是根据与会的有关参与《物权法》制定，我们这个《物权法》禁止出台可能会更难，07年也不一定出台得了，另外一个根据最高法院的同志介绍在今年年底以前我们有关物业管理纠纷处理的司法解释有可能会在年内出台，可以请我们地方立法机关与最高法院进行联系，避免地方立法和有关司法解释的冲突，我的发言完毕谢谢

phicc · 发表于 2006-2-28 14:56

退休职工李锦林：各位领导、各位与会代表，关于听证会相关问题的陈述如下：对于供水供电设施设备的产权归属我们认为应当在小区住宅建设基本完成，禁法定小区办理许可和产权设施设备责任移交等情况的条件，一般来说，开发单位将包括供水供电设计设备在内的一切设施设备费用已经计入住宅建设的总费用，经物价部门批准已摊入售出价格中，销售过程已经将投入的成本回收，并得到相应的利润，现在存在的几个情况，值得我们注意，一这些设施设备存在保修保质期内，二小区建立业主委员会由开发商组建，为管理企业管理服务，三小区已经成立了业主委员会，业主公开批用的物业管理费用，接受了供水供电设施设备并授权管理，但还没有按照《物业管理条例》45条规定终端收费专门部门接受管理。第四供水供电设施设备已经由专门部门按照国家规定接受规定并管理，因此产权的归属就必须要考虑一个合理合法的问题，维修养护的责任应该考虑到产权主体的责任规定，维修养护责任实际就是维修养护的费用由谁来承担的问题，我们认为有一个原则，根据有关法规可以确定，产权归谁，维修养护责任归谁，费用就由谁出，对产权的归属应当合情合理合法，因此我们可以做这样的决策，水电设施设备存在保质、保修期内，有物业管理公司管理的，产权应归属开发单位，并负责维修养护责任，设施设备已经根据相关法规移交给小区业主、业主委员会，专业部门接受产权归属与在物业区小区内的全体业主，和业主代表代表职工，可以和单位签订费用合同，设施设备已经签订了办法，由专门部门接收的并要改造实行终端收费的产权应该归属接受的专业部门，并赋维修养护责任，这样的责任是符合国家《物业管理条例》、《物业管理收费管理办法》及物业管理的相关规定，关于装修问题直接安全，特别是建筑主体承重结构的装修是否有幸正许可还是直接许可，我们认为只要有较高的物业管理，建筑主体承重安全的影响结构和年限问题，，而且行政许可审批中我们不能保证不受各种关系的影响，会避免关系主体和水平人事不合一的现象，造成不必要的纠纷，为求得统一

phicc · 发表于 2006-2-28 14:56

退休职工李锦林：我们认为直接禁止性的规定，在制定条款时尽量考虑中小企业，比如哪些部分在建设装修中是不能改变的，可以改变的用于多大的防止才不会影响安全，应该明确规定，对于非住宅装修，同样采取安全隐患和建筑的建筑寿命问题，所以不必单独设定单独的行政许可，按照住宅装修的规定，增加一些规定，这样可以避免腐败行为的产生，有些地方业主不参加的，同意的投票的视为多数人的意见，这个建议是否恰当，我认为住宅小区的业主，特别是新建住宅小区的业主，因为个人得工作习惯，职业素质、文化素质的差异，性格、脾气以及物业关心程度的问题，在物业大会决定程序中不可能人人都来参加投票，不参加投票是属于正常现象，要想让大多数人参加投票，除了投票目的内容让广大业主明确以外，还有很重要一点就是如何宣传到位，预期不参加投票者，虽然没表达赞成与否，这里有包括弃权和不置可否的两种实际情况，我们对预期不参加投票者作为同意多数人得意见方法，对多数意见并不产生多大影响，这些时候多数人又不存在了，又怎么存在同意多数人呢，一般来说大家都懂得少数服从多数这个道理，只要是所决定的问题是真正为大多数业主利益的，所以不必看赞成还是不赞成，每个人都有保留自己意见的权利，如果一定要这样决定，应该对所到会的人数作出一定的规范，参加业主代表大会的必须在全体业主半数以上参与投票表明，而且业主、业主代表和相关人员监督决定程序的投票的技术和计票工作的进行，并对维修计票作出限制时间的规定，以上意见如有不当请予指正。

phicc · 发表于 2006-2-28 14:56

省电力公司营销部副主任韩霄汉：各位领导、各位代替上午好，省人大立法调整会发出公会以后，省电力公司非常重视，专门召开会议，就公告的相关问题，根据国家现行电力法规，结合各地小区供电设施产权设施及维护责任基本情况进行了专题研究，现将四个方面意见陈述如下：一、关于物业管理区域内的供水供电和设备产权归属及维修养护责任如何确定的问题，对新建小区供水供电设施设备的产权归属，我们认为公告就此问题的相关立法调研意见，第一所阐述的观点，目前物业管理区域内的供电供水设施设备由房产开发商投资建设，业主在购房当中包涵了这些，供水供电等设施设备归业主所有，目前规定供水供电的应向供水供电企业缴纳费用，后来国家取消了这一费用，因此国家有关住房价格管理办法规定了此部分由开发商承担，因此这一观点符合实际情况，应予以支持，对于这些公共设施设备维修养护责任的确定，我们认为公告的相关立法调研意见第二点所阐述的“根据产权归属原则，谁拥有所有权谁就应当负责维修”观点是正确的，根据国务院颁布的《电力供应使用条例》17条规定，公用设施的维护管理由产权单位协商制定，产权单位可以自行管理，也可以委托供电企业维护管理，建成后由用户管理或者委托供电企业维护管理，国务院颁布的物业管理条例40条和52条规定，业主可以就法律程序委托有资质的相关单位委托管理，因此我们认为国家已经对公用供电设施有了明确的法律规定，这次出台的条例草案应该同时规定，同时我们认为公告的相关立法调研意见第三点所提出的“草案可以不明确供电供水等设施设备的所有权问题，而直接规定由相关责任单位承担维修的”观点是不合理的，因为任何设施的维修养护和安全管理等法律责任都必须以产权的归属来界定，供电企业作为企业法人同样要求作为国家的法律法规做到产权清晰产权一致，供电企业无法承担属于业主的供电设施设备的维修养护责任，并且根据国家财务制度的规定，非供电企业所有的供电设施的维修费用无法让供电企业承担。

phicc · 发表于 2006-2-28 14:57

省电力公司营销部副主任韩霄汉：一如果接收业主供水供电的产权，根据目前的法律政策，供电企业需要支付企业的所得税33％，将额外增加供电企业的税金，急需政府出台配套的免税政策，二对于接收的小区供电设备的正常维护管理需要长期付出人力物力资产，供水供电将增加长期的人力资本，并且增加老化的设备费用，这部分费用需要从电价上走出去。第三按照企业的实际情况，目前国家小区供水供电设备全部纳入供电企业，供电企业是在人力财力的及时性方面很难满足用户的要求。第四关于第7章副责中最终用户的责任，还应细化和明确，使操作性更强，目前小区用户可以用下放制，一户一表的用户可以作为最终方法，也要明确产权的归属，增加的成本同样需要由物价部门统一测算，二没有改造为一户一表的用户暂且以一个合表作为最终用电，在电梯小区道路路灯等公共用电设施可以一个物业单位作为一个用电用户。

		自动登录	找回密码
密码			注册