建议大家关注一下朝晖现代城业主的近期关于物业管理的讨论

phicc · 发表于 2006-2-28 15:03

湖州市建设局副局长沈小龙： 第二关于物业装修问题，一个是房屋装修，一个是非住宅装修，最后对住宅装修特别是涉及建筑主体等承重结构的装修行为的，应直接做间接性规定为宜，住宅装修进行行政许可工作量很大，批准、监督等要投入大量的人力物力，可操作性比较难，所以这就涉及主体结构，承重结构装修行为做间接性规定，但必须有相应的制约惩罚性措施，对违反禁止性规定的行为，相关行政主管部门要做出有效的处罚，要有有效的行政行为，从而维护禁止性规定的原则，对非住宅的装修我的意见是应该设定行政许可，理由是非住宅的经营形态不同，装修内容不同，结构复杂，如不设定行政许可会造成诸如立面的五花八门，对邻里的安全环境都会影响，非住宅的装修相对住宅的装修数量要少，从管理部门的投入，都考虑这些。第三关于业主大会的问题，建议当中有一个业主预期不参加投票的视为同意多数人的意见，该建议是否恰当可行，我的意见是在业主充分知情的情况下，业主预期不参加投票的，视为同意多数人意见是正当可行的，理由是：表决要有时效性和公开性，业主要有充分的知情权，事先要有各种通知公开，预期不参加投票就视为弃权，同意多数人的意见，否则一些业主或者是自己在不知情的情况下很难做出意见。进一步的规范，首先是事先告知，在物业管理小区实现公告听证会的地点、时间。其次要参与多种途径进行告知，让更多的业主来参加小区的管理中来，对于不能到场的业主可以采用书面委托表决形式，以上是我的陈述意见谢谢大家！

phicc · 发表于 2006-2-28 15:03

补充发言1：业主怎么依法的问题，目前这个情况，业主怎么不交物业管理费来管理，第二是业主委员会是行政主体的资格应该明确，因为现在这种情况比较多，有时候讲业主委员会不符法，第三业主委员会也不是社会团体，无法通过正当渠道进行沟通，现在很多将维修中心放在物管企业，至于业主走了以后，业主都全不带走，所以这个帐应该自己管理，第四对于开发商提供的物业管理分房的配置原则、基本条件、移交的办法和手续和如何拓展的问题应该进一步完善。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:03

补充发言2： 作为供水企业代表我除了刚才陈述以外，最明确的观点是除了高层建筑以外，所有的普通住宅物业，都由我们管到底，这是我明确的态度，所谓管道建要由我们管，建要由我们建，修也由我们修，因为现在我们的问题不是修的问题，作为自来水还有修的问题，我们内部作为行业治理已经提出了到浙江省率先实现现代化的时候，我们供水也要实现现代化，也就是说用户打开龙头像国外一样，但是现在不仅仅是水能喝就可以，管网不同也可以造成水质变化，应该由我们供水企业来建立一套管理服务，再说建设的钱也不是开发商来出的，实际上也是业主在开发商卖房子的时候买的，所以倒不如这个钱由政府代表交到管水企业。另外为什么高层建筑不能管，因为高层建筑除了一般的属性以外，更重要的是内部的消防设施，好多都是连在一起的，这个东西叫自来水来管，以后责任是分不清楚的，现在也很难管，第二这些设施，这些成本是个别成本，这些成本不因为个别的高层技术成本叫社会大众普通用户来共同承担，这个是不公平的，所以我认为这一条暂时条件还不成熟，不应在这里考虑，倒是可以建议高层物业可以和责任单位协商来进行物业管理。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:04

补充发言3： 供水供电设施的产权归属问题，相关的供水供电单位提出，因为是小区业主投资建设的，按照原则是归小区业主，我认为供水供电是轮到行业，是公益性，本身属于社会公共设施，国家也要承担这方面的责任，产权业主不要，，我们是监督主体，希望产权归相关单位，维护责任也是归他们。第二对于装修问题，对于一般的装修，不涉及安全的，按照国家行政许可法，是不需要行政许可，但我认为必须备案，否则随意装修你没有办法去进行管理，如果涉及安全问题，邻里没有办法进行举报干涉，所以我建议一般的装修性问题还是要进行备案，还是可以的，不用经过行政许可的问题。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:04

补充发言4 高层住宅作为目前房地产开发的一个产业，在节约用地比较紧张的趋势下，在各地进入城市化水平的时候，比如说绍兴我们第一个在97年就开始建了，20层的高层住宅，建了以后，许许多多的高层住宅在我们绍兴市已经建立起来了，面积之大，规模之高，是不能排除在供水区的之外，高层区供水区必须支付我们在为他们做义务劳动抄水表的费用，这是最起码的一点，我认为作为供水的同一单位，必须充分考虑我们浙江省各地市县在开发当中，在充分利用土地的房地产开发当中，高层住宅已经是一个不可抵挡的趋势，应该在增加相应的供水收费。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:05

补充发言5：我认为现在的关键问题是产权归谁的问题，产权归谁就是谁来出这个维修费用，现在最大的问题是产权转移了以后，这个要交税的问题，现在是建议省能够有这样的规定，产权本身我们业主不要了，转交给专业单位以后，不要收这个费用，我们也不要拿这个钱，作为专业单位本身是投入的，以后的维修也是由他们的，所以税收问题不太要紧，如果不收就解决了，改造接收了以后和电力部门是一样的，如果一户一表接收了以后，就能把这个问题解决了，交税肯定不要了，是33％，而且评估什么东西都很讨厌，这个问题请省里考虑一下。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:05

补充发言6：根据我国立法法的规定，民事基本制度和诉讼仲裁制度均属于全国人大和全国人大常委会的立法程序，因此对于水电汽等设施的所有权转移问题，涉及到民事基本制度的设立，因为我们这里讲开发公司在开发过程当中，水电汽是由他来投资，这个归他管没有错，销售以后，所有权已经转移到全体业主所共有，但是现在我们国家的基本的民法还没有对这些水电汽的所有权规定转移给水电汽设施的运营部门所有，只是在物业管理条例当中规定了维修和养护的职责，这个情况下我们在省人大的条例中还是不应对这个条例进行规定，另外一位同志讲到了要规定诉讼的权利，这个有利于我们立法的行政管理范围。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:05

补充发言7： 省人大可以立法，因为设备的转移维修问题和产权是相联系的，如果不把所有权转移到专业公司，那维修的问题就没法解决，这个问题要依法解决，比如说税收问题，其他问题，只要能够法律允许，不矛盾的情况下，那补充完善立法有什么不可以？立法就是在行驶的过程中出现问题，要完善立法，保护公民的合法权益，开发商建的时候就建了自来公司、水厂，产权是他的，维修是他的，现在观察我们杭州市等等大量的问题都是已经建好了，开发商早就跑得没影了，包括自来水管破了，找开发商找不到了，找自来水公司说不是他们管的，电视报道等等都是由于这个矛盾引起的，最严重的停了20多天水，所有的遗留问题都希望通过这次立法解决。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:05

补充发言8： 作为开发商按理来说应该对供水供电设备是否移交的问题阐述自己的意见，但是我考虑再三就是这些问题比较复杂了，现在听了其他的人的陈述之后我认为：第一在物管条例里面应该避开所有权移交的问题，因为所有权在整个开发建设销售和后续管理中涉及的环节比较多，一下子在《物权法》没有出台以后，我们省人大要在物管部门解决这个问题，在文字叙述的角度都有问题。第二我认为现在供水供电，当前要重点解决的问题是这些企业不能利用垄断经营优势来谋取自己的利益，这是当前的重点问题。第三即使是维修基金也不是说非得业主掏钱就可以了，因为业主买房的时都交了维修基金在那里，我们只保证维修，在维修基金里面开支就可以了。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:06

补充发言9： 我认为对于物业管理公司一些服务不到位，或者是侵犯主利益的现状造成了业主和物管之间的矛盾的恶性循环比较寻常，司空见惯，要解决这个问题，我觉得必须要在物业管理条例中，列出对物业管理的相应的处罚的条款，用以制约他们在侵犯业主利益当中的必须付出的一些代价，我比较同意2号房管的意见，他们没有收取业主装修押金的条款，但是业主管理部门普遍存在这种情况，有些物业管理部门在没有监督的情况下退还押金，有的还在收取装修押金，就是缺乏一些制约他的条款，我认为在物业管理条例当中应该补充这一方面的条例谢谢！

phicc · 发表于 2006-2-28 15:06

补充发言10： 我对刚才大家提到的一个把水电设施的产权关系和售后服务硬要联系起来我认为是两个概念，比如商家卖一个彩电给你，彩电是我的，但是他必须承担三包，就是因为是由产权引起的义务，就是国家有关部门规定的要承担家电的三包，有这个义务，而不是因为产权，所以不要把这个事情混淆在一起，从这个思路理清就可以了。只要加强有关公用事业单位的法律义务，对于业主小区里面的若干段不是一直要你服务到他的厨房、淋浴房里面的龙头为止，一定的管网因为有这个设备，发生过几次了，哪漏了，可以采取一些技术手段，解决了这些服务的问题以后要解决一个等价补偿，比如说从业主受益当中，从维修基金当中支取维修的费用，这个问题就解决了，要想完全了无偿的，我认为这个承担有一定限制的，有一定范围内的检测、维修更新，等价有偿的原则，我想这样解决供水供电供热这些有关的矛盾比较现实，在法律上面也能够说得通。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:06

补充发言11： 说明一点，刚才有代表提出供水供电与垄断行业，依照这个行业的优势，我想这个行业也依照法律法规办事的，就小区建设出资问题，国家有明确规定，2002年11月17日，国家发展与改革委员会已经制定了经济建设价格管理办法，我们省也有，浙江省商品住宅价格购置及价格行为规范，这里面对于一些配套设施的费用，出资都纳入了开发成本，所以我觉得这些行业也是依照国家的法律法规来办事的

phicc · 发表于 2006-2-28 15:06

补充发言12：一个关于装修的问题，本来是提出行政许可，行政许可有两个根本性的问题，没有得到解决，一个是对于庞大的城市规模，仅现有的管理人力物力无法作出许可，即使作出了许可也是没有用的，即使许可完了，谁来监管，报请许可是一套，许可装修又是一套，最终还是回到执行机制上来，执行机制健全了所有问题都能得到解决。第二补充一点业主大会会晤人员，我觉得应该规定允许取得必要的报酬，这个必要性我做一个简单的补充，大家都知道一个小区尤其是规模较大人数规模较多的小区，要召开符合法定程序的业主大会，会晤筹备工作是十分艰难的，仅仅靠几个人的少数时间和热情是远远不够的，经历过这个工作的人都会有体会的，参照依据还有哪些人得到报酬的依据还要进一步参考，由于这些规定以后不仅可以促进会晤工作按法定程序进行，也可以争取更多的业主的意见，让更多的业主参与其事，了解大会的工作和意义，使其循环工作，这也是立法的真正意义，这个和我们的人力精力投入有很大的关系，如果能够取得一个好的报酬，我觉得觉得我们很多的工作还能更完善。谢谢。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:07

补充发言13：我就装修问题再做一个补充的陈述，因为我是来自社区的，平时接触的这个问题也比较多，我觉得在装修前，加强行政许可我觉得是很有必要的，从我们实践工作的经验来看，野蛮装修时有发生，虽然法规可以将相关的禁止事项明确，但是一旦发生野蛮装修，特别是擅自查处，如果相关法定人介入的话，如果按照法定程序办事情，肯定要拖延很长时间，在这个时间里面发生了人身伤害或者是其他房屋危害的事情，因此加强事先的行政许可包括事中和事后的监督和维护是合理有必要的。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:07

补充发言14：刚刚关于产权的问题，要不要转移的问题，我认为必须要转移，如果不转移产权是谁的，就谁来出这个钱，我们不能把这个东西当做商品来卖，尤其是公共设施，商品可以个人得，因为这是大家的事情，如果产权的本身钱很大的，如果武装不转移，按照一般的商规来解决的话，肯定不行的，我认为产权要转移，而且要解决税收的问题。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:07

补充发言15： 谈两个问题：一个是产权的维修，产权归谁就是谁出钱，出了钱他的产权，那么谁来维修，你是经营的受益者你当然要承担设施设备的维修、更新改造，因为你是受益者，你通过这些设施设备来受益，你当然要承担设施设备的维修和改造，至于物业维修基金应该用在哪里，应该用在其他小区的非经营性改造，比方说下水道、路灯。第二关于装修问题，行政审批不仅在我们国家在国外也是行政审批的，对于非住宅的装修如果不涉及审批，城市的五花八门谁来监督，都要个性化的装修谁来管理，非住宅城市化的各种各样牵扯的问题就更复杂，假如不设立审批谁来监督。我是建设局的，也是房屋的主管部门，确实来讲对这一块的监管审批难度非常大，不要说这个管理部门的人员，所有人员都很难改制，这么大的房屋装修量，事前审批，事中的监督非常难，所以我建议设立监督部门，包括事前和事中的审批监督

phicc · 发表于 2006-2-28 15:08

浙江省人大常委会副主任卢文舸：同志们，《浙江省物业管理条例（草案）》已经在去年十一月份进入了省人大常委会初审程序，进入一审前，人大常委会的有关专业委员会的同志们进行了跟踪调查，在省政府里面起草各种条例，有关单位已经进行了调查，在一审程序中，人大常委会委员们对这个条例提出了很多问题，对同一个问题人们的意见也是不一样，一审以后，省人大的法制委员会法制工作委员会等有关委员会的会长进一步进行了调查研究，听取了各方面的意见，省里根据上面调查研究的一审中提出的这些问题，委里作出了两项决定，第一项决定是要把这个草案在《浙江日报》上全文刊登，公开地登出来，通过会晤方式，各个地方的意见也很多，同时第二项是这个条例还是有必要举行听证会，听证会也只能选择根据前面这些程序选择其中重要的、意见比较多的、意见比较复杂的问题来进行听证，重点就是分歧意见比较多的问题，作为听证会，这是我们省人大常委会，有史以来举行的第三次听证会，也是本届人大常委会所举行的第一次听证会，这个说明省人大常委会对这个法规特别关注，特别重视，这个条例草案要进行听证，主要是考虑到这个条例它所调解的利益关系，不仅具有普遍性，既覆盖全社会，家家户户全部都涉及到了，同时还具有它的复杂性，我看今天的听证会上，大家发表了意见在我们陈述人对同一个问题也是有很多不同的意见，我觉得这样的听证很好，大家互相交换意见，我个人认为他的复杂性它的物业管理所设计的是一桩非常特殊的物业关系，其中包括了许多公有、公用、公管的事情在一个小区内，比如说楼梯、高层建筑的电梯、通道、院子里面的道路，绿地等等，有些小区还专门设置了其他一些娱乐性的棋牌室，还有经营性的一些设施，存在这些公有、公用的财产关系，才有复杂的相邻关系甚至还有地域权的关系。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:08

浙江省人大常委会副主任卢文舸：我们在有一次调查研究中，有的时候和业务和主任，他们那个时候主管得非常严，他们来的不是你，是南都一个的，里面是业主自理的，讲究的是美观，今后的立法要讲究一个新概念就是经营权，涉及到另一方面的关系，所以这个是非常复杂的，而更加复杂的财产关系、利益关系，本质上来讲是业主和业主之间的关系，但是这些关系经常时时刻刻每天都在发生，刚刚讲的装修问题，我在我自己买的房子里面装修关谁的事，其实不然，刚刚讲的那么多的复杂的财产关系，你的装修可能就会损害相邻邻居的关系，你的墙窗一动，现在很多房子采用的是框架，过去的很多房子都是老房子，全部是承重墙，楼上的这一户人家说你爱开一个孔就开一个孔，你的墙是上层的承载物，所以也体现了一种实际的公有关系，所以大家的利益就是联在一起，这种需要经常有人来维护它，维护一种正常的利益关系，不然会发生矛盾，所以物业管理公司委托给第三方实现物业管理，就意味着物业管理公司不同程度上介入了来协调业主之间的相互关系，这个当然是一个非常艰巨的任务，很难处理，所以我们讲物业管理服务是不是可以说它是一种非常特殊的产品，这是讲的复杂性之一。

phicc · 发表于 2006-2-28 15:08

浙江省人大常委会副主任卢文舸： 第二点复杂性在于从交易双方来讲这是业主和物业公司之间的一种有偿交易，从交易双方来看提供物业管理服务的物业管理公司它是一个单一的法人主体，但是接受这一服务产品的，接受方它是一个多元的群体，而这个物业管理服务，作为一种难以计量而且往往不可分割的，你去买，我们三个人一起到同一个商店里买一个商品，我可以买若干个大家可以分，物业管理是不可分割的，大家每个月都掏了钱，你说我给你多少没法分配，也难以计量，这也是难以估量的，这个也是和其他的商品不一样的，物业管理是一个群体，拆开一个部分都无法区别对待的，大家总是要一致行动的，所以业主和业主之间的互相矛盾，意见分歧也是经常发生的。我想刚才我们在这里讨论虽然有不同成分，完全代表业主的也有，坐在这里的对那些公用设施水电、煤气产权要不要移交，基本上都说是要移交的，因为他们意识到这个不移交自己留下的，就是要自己负担，麻烦，他就觉得反正我这个钱花了，我就花这一次，就不要花第二次，产权要给他，那么责任产权跟进就没有责任了，什么时候我供水有问题，我就可以找你，否则我就可以告你，另一边尽管是律师，律师家里也有房子的，当然律师更多可能是房管来说，对于侵权立法角度讲，他讲也有他的道理，所以我觉得这个复杂就复杂在这里，我们人大审议要在这个过程中，要看我们怎么把握？我们采纳一个什么样的意见？我们宣传的条款怎么设立？要反复地听，反复听证，取得一个最合理的条例

phicc · 发表于 2006-2-28 15:08

浙江省人大常委会副主任卢文舸：今天我们16位听证陈述人，分别来自杭州、宁波、绍兴、金华、湖州等不同的地区，我讲的共性的，大家都有房子，但是毕竟还有单元的不同的社会组织，所以我想应该说16位陈述人可以代表不同的利益群体，比如业主、业委会的代表也有物业服务企业，还有开发商的代表，同时也有我们政府相关的行政管理部门的代表，还有居委会的，有水、电、煤气公共餐厅提供部门基本都有了，这中间还有好几位律师代表，懂法律方面，所以总的来说整个听证对我们下一步价格怎么修改等等问题都可以提供备案，提出的意见和建议也非常好，气氛也非常好，尤其是前面我们考虑时间短，首先大家都保证16位陈述人都有发言机会，所以对时间限定8分钟，讲完了我们再来一个讨论，这种氛围非常好，我一直认为，包括我们下去搞调查研究，我们下去搞调查研究、开座谈会，作为我们这些人，首先是仔细地认真地评，认真地记，参加座谈会讨论的人，包括今天听证会，人所处的地位、位置、他看同一个问题的视角就不一样，视角不一样看问题都往往有一个局限性，通过座谈会、听证会，不同角度来评同一个问题，可以互相校正视角，使大家看问题更全面，这样我们就获得一种收获，就是不断统一大家的思想，不同社会阶层的人对同一个问题的认识，认识统一了，我的法规的制定肯定就是一个最好的，绝大多数人都认为是最好的、最合理的。

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