[书童评楼] 万家星城：乱糟糟的城北，何时才能孕育出一个完美的星城？

应门书童

　　从武林门出发，取东新路，大概20几分钟的车程，沿途看到了各色大量的农民房后，在东新路到底，高架的下面，即可看到滨江万家星城（原先的重机厂）的围墙。

　　在东新路上有个入口可到售楼处，因我和暮雨错过了这个入口，以致沿着偌大的一片围墙，绕了大圈才找到入口处。

　　在汽车绕着围墙找入口的过程中，也让我们体会到这个项目的建筑体量之大，果然称得上是城北的航母地块：70万方的建筑体量，比万家花城增加了近50%。

　　绕了一圈发现，在星城周边，目前几乎没有其他新的楼盘，规划中后续可供应的也很少，项目的南面又紧邻大型的经济适用房东新园。周边生活配套基本齐全，东新路上的沿街商铺，从小型超市到餐饮、娱乐、公交车站、加油站等一应俱全，但全归全，乱，却极乱。

　　如果周边可以成片拆迁，依托如此便利的交通，发展潜力是相当好的。

　　进到销售处时，感觉跟当年的万家花城销售处极相似，让人一时间很恍惚，只是时空与价格上的错位。

　　现场的男销售还算比较勤快，有问有答，比较郁闷的是女销售，当我问她，模型上的创新创业新天地是什么时，原希望能得到很好的现场回答，却给我三个字：不知道。做为紧邻星城的115万方的城市综合体大项目，且星城对自己的定位，也宣称自己是新天地版块，滨江对这个城市综合体的期待由此可见一斑，销售不可能不知道这个。

　　在对比了现场和它的模型后，体会到了滨江的用心之苦：为什么要把售楼处建在这么难找、需要让购房者开车几分钟才能到的地方。

　　原因在于：整个项目的北面就是留石高架，而两者之间的距离，目测仅约70米左右；而星城西面又紧邻东新路。东新路与石祥路经常有重型卡车经过，噪音污染在所难免。

　　做为一家不断在进步中的房企，围墙上滨江的形象广告语“创造生活，建筑家”，与它近几年的表现也比较符合，让许多购房者充满了期待，这点从售楼处内部的情况也可看出来。我们在售楼处逗留了较长时间，其间陆续有人进来问价格。

　　星城这块地就是当年的杭州重机厂地块，被滨江在08年9月16日拿下。

　　注意08年9月，正好是万科开始在杭州率先降价的时候。当时开发商人心惶惶，市场成交萎蘼，观望气氛浓重。而滨江，在当时仅仅只是以每块地各加价20万，在无他人竞拍的情况下，以4900多的楼面价，直接成交，拿到了这块地。

　　销售说，目前的价格还是没有确定，具体什么时候开，及开哪几幢都还没定，直到开盘前一两天，才会对外公布价格。查了资料，滨江08年对这个项目的售价预期是1.1万，那么，接下去，滨江对星城的预期心理价位会在多少呢？在售楼部听到有购房者说可能会1.7万，我和暮雨都估价或许在1.4-1.6万之间。

　　从模型上看，整个项目被两条市政道路划成三块，东西走向的是东文路，南北走向的是安桥路，项目东南面规划有农贸市场，南面规划有幼儿园。

　　一期共分9幢，都是18-22层的高层，有好几幢板楼，从模型上目测楼间距较开，1#、4#、6#在一期的位置里是相对较好的，但按照滨江一贯来的低价开盘风格，估计星城会先把沿街的7#、8#、9#先推掉。7#的北面和9#的西面都是紧贴加油站，而8#与9#都是离高架最近的，可见从位置上来说，这几幢是相对来说较差的，不知首批是不是会先开这几幢楼。

　　当年的万家花城因为拿地时的楼面价极低，才2500左右，这样的楼面价，分别比它旁边的橡树园和芳满庭低了1000和2000，这样的价格，注定了万家花城将控制当时申花新盘的话语权。后来万家花城一期以7900的均价面市，虽然滨江已经赚得盆满钵溢，但我记得当时的价格还是让许多想买它的人感到了惊喜。

　　再来看星城，周边没有其他的项目和它抗衡，4900的楼面价，如果总成本控制在8000左右，已经有相当大的利润空间了，按目前市场的高烧程度来看，如果首批开这些楼的话，我觉得开个9000多的价格应该算心比较平了。

　　看了公布出来的几个户型，貌似没有什么亮点，有点奇怪。另外从外立面上来看，不如当年的万家花城做得精致，不知道最后出来的品质是不是会有所提升。

应门书童

图片：

万家星城楼盘位置图

7#的北面、及9#的西面为加油站



滨江公布的鸟瞰图

应门书童

从这张图的角度上可以直观地看出：围墙前方红色的即是加油站，绵延横陈在加油站北面的是留石高架



从规划来看，加油站一时之间是不会拆的

应门书童

留石高架与星城之间的距离，目测约70米左右



已经建好的是西文村农居点




从农居点的位置来看，可为星城二三期的北面挡一些噪音和灰尘

应门书童

星城内部，东西走向的市政道路东文路，连接东新东路



下图左面围墙的即为一期，右边围墙中看到的高层就是农居点

应门书童

正在打桩中的一期工地

应门书童

应门书童

万家星城A1户型约125方

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万家星城A2户型约139方

应门书童

万家星城B3户型约89方

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万家星城C1户型175方

blinkday

[em68]

吉安

顶飞行妹妹的美文和美照。。。

菜鸟嘟嘟

[em23]

蘑菇要发芽

万家星城卖滴时候就是分三块地卖滴

论坛元老

占位emo_D46

ywsm939

来看照片:emo212_

aqiang717

饭饭这么久，都便便了。

黑金暗属

补充一下，五年内石桥这边的农居很多都要拆掉

如果小果冻

期待照片！
楼主辛苦了！
城北、城东有些地方给人的感觉就是有点乱，
所以喜欢不起来。