对业委会起诉欠费业主的实证分析的再分析((致solong和no.1)

firstexile

１，主体资格。如果以业委会的名义提起诉讼，因为它只属于民间自治性组织，既非法人，也无独立承担民事责任的能力，此其一；业委会既然只是民间自治组织，与业主的关系就如同工会组织之与工人，目前业委会的诉讼，实际就是没有幽默感的笑话。迄今国内尚未发现诉讼成功的先例。此其二；所以，法院不予受理，其实就是一个大概率事件。但是，因为现在业委会被振邦诉讼，即将走上被告席，所以，从能当被告就能当原告的主体资格推定，通通关系曲折地成为原告，或许是一个会发生的小概率事件。那以高力，以振邦的名义诉讼呢？可能性均很微小。那千翔物业呢？也不合适，事实是谁也没欠千翔物业的物业费啊。

首先问候楼主，法律不是你可以认为什么推定啊或者概率啊的东西，并不是你认为是什么就是什么。我可以很负责任的告诉你，物业起诉业主缴纳诉讼费用对于法院来说并不是新鲜事情，根本谈不上是大概率还是小概率。只会是xx物业起诉某欠费业主。
物业管理条例第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
这里并没有说是什么物业服务企业，当然千翔作为诉讼主体亦可，并且业委会督促未缴纳物业费也是符合法律规定。

　

　　２，诉讼对象。当然是直指欠费业主。从坊间流传的信息看，据说是欠费达三年以上的百来户业主。这个与先前有人叫嚣的以这个作为首发，以那个拿来开刀的说法有异。显然是百来户的说法比较靠谱。为什么？因为现在业委会缺的不是小钱呐！如帐户上被封２５万属实，那光欠振邦就尚有３５万之巨。拿这个开刀，拿那个磨牙，固然很解恨，但是却不解燃眉之急呐。正想着拿这些物业费去填窟窿呢。

关于业委会账户查封的事实的确存在。且你可以去看看什么尚欠的如何如何，60w的欠款合同是分批履行，且固然解恨，我觉得物业费本身就是业主自觉缴纳的义务，如果你对振邦不满，当然可以自己起诉振邦，在这里猜想什么窟窿，我觉得极为可笑。

　　３，诉讼标的。既然是诉三年的，那就肯定是指连高力，振邦，带所谓的“过渡时期”一并在内的所有物业费。按照业委会及其帮闲们的想法，业委会今天有权承继这个“债权”。但是，之所以觉得有权向欠费户进行全额催讨，无非是自恃曾经跟高力和振邦有过勾兑，在解除合约时有不可告人的条件互换，有合约上的白纸黑字为证。可是，实在学艺不精，可惜了可惜了。知道什么叫业主大会吗？要么无视它的存在，要么是疏忽了。振邦来云顶，是业委会自作主张，振邦离开云顶，依然是业委会自作主张，擅自解除合同是自作主张，作出赔付依然是自作主张。征求过业主大会的意见吗？没有！那聘用和解除物业的合同岂不是无效了吗？你的收费标准是沿用前期物业的，那正式选聘后，你知道选聘物业需要经过业主大会决议，重新制订物业费标准吗？业主悄悄地被代表，其知情权有没有被剥夺？谁做的决定，后果当然是应该由谁来承担的。越权做的决定，产生了后果，就该由越权作出决定的人来承担，而不能由其他无辜的业主来分担。
现在，最应该关注的是，对振邦的单方解约和条件的互换，无疑可以视同于出卖业主利益！这个问题，不是靠转移视线，挑动业主内斗就能掩饰的。不仅债权继承不了，更应该向业委会问责，应该追究造成损失者的法律责任。
一旦振邦的赔款坐实了，每个业主就无可争辩地具有了诉讼业委会的权利，其理由自然是擅自做主对业主造成利益上的损害。
如果选择诉讼标的是“过渡时期”的欠费呢？同样不太可能。第一，金额太小，杯水车薪，业委会现在窟窿很大，解决不了问题；第二，这个过渡时期是怎么产生的呢？，有没有经过业主大会的同意？没有。第三，云顶没有实行过自治，业委会没有物业的经营许可和收费资格，怎么主张权利？。

关于诉讼标的你阐述部分在理，部分不再理。可以很明确的告诉你业委会无权继承这个你所谓的“债权”，因为下述三句基本就废话，只是你凭空猜想而已，完全的毫无道理。但是在叙述业委会解除振邦物业的物业合同确实在理，根据物权法76条规定，选聘和接触物业服务企业必须有业主共同决定。（业委会当然可以拿出相关的材料证明确实是经过业主共同决定的）关于这块我并不知道详情，但是根据你的叙述，我觉得确实有违法律。至于其他，由于都是大白话，我觉得没有什么在阐述的价值。

　　４，诉讼理由。当然是恶意拖欠。你看都三年了，恶不恶意？虽然，以我的观点，云顶的欠费户９０不属于恶意拖欠，是被业委会逼上梁山的。但是，为了讨论便利，姑且就算都是恶意的。但是以业委会这样的歪歪扭扭的“经营”过程，我敢说，你在法庭上一定会理屈词穷，头破血流的。云顶的欠费业主其实有各种各样的原因，决不是你说恶意，就恶意的。要是觉着这样说挺痛快的，那就照这样坚持吧。云顶的大多数欠费属于策略性欠费。就是原本不想欠费，但是由于对云顶的物业费结构和收费标准，以及对业主委员会的种种做法不满。但是由于处于弱势地位，不具有更多抗争手段，只能用捂紧钱袋，缓交物业费的方式来表达自己的意愿的业主群体。

　　千翔物业的引进，更加剧了云顶的欠费状况。事实是，不管你是出于什么动机，但是程序再次不合法，就甭谈别的了。在业主议事规则里，根本就没有短信投票这一说，而你自作聪明地用二必选一的方式结合短信投票方式，把千翔强加给了业主。业主短信投票过程基本处于被误导，被蒙骗的状况。还要坚持说这个结果有效吗？

　　另一方面，你有没有遵循三级资质的物业公司不得管理20万方以上物业的规定呢？没有！程序不合规，实体又违法，以这样的理由，在法庭上还能象在云顶一样糊弄过去吗？

怎么说你呢？又开始逻辑混乱了，你前面说是关于物业费的诉讼，怎么到这里变成了选择物业管理是否违法的诉讼了？一事归一事，我并不否认在这件事情上，业主委员会是违法了，或许违法了业主议事规程？（具体我没有看到过规程）但是但就物业管理费而言，你偷换逻辑，把欠费和千翔物业联系在一起，你欠费是你没有履行自己的义务，而千翔的选聘那是另外一件事情，请不要在逻辑混乱了。

　　5，诉讼得失。一个不能遵循国家有关规定，不能维护业主利益，制造云顶分裂，挑动业主内斗，既无诉讼资格，也无充分证据的业委会，诉讼的结果理所当然是凶多吉少的。
　　从道义上讲，诉讼是将所有欠费业主推向了对立面，无论输赢，必然民心渐失，故为不仁；
　　从法律上讲，胜诉不过是水中望月，镜中揽花。这不是欠费合理与否的问题，而是一个诉讼博弈。故为不智；
　　从成本上讲，业主输了，大不了的就是交呗。业委会输了，将会连内裤都不保。结果出来，是否还有脸去催交这些欠费？是否还填得了振邦的窟窿？是否能控制得了云顶的纷争和混乱？是否能避免对大批处于观望和策略性欠费者的合法豁免？故为不义；
　　匆匆而来，冲冲而去！输并将云顶拖入一场浩劫，已然是这场诉讼可以预料的结果。
　　也许过若干年，冷静下来的人们才会有真正的反思，才会知道到底是谁祸害了云顶，是谁以党同伐异的名义，以正义的名义，以欠费业主损害了交费业主的名义，，以和谐共建的名义，蹂躏了云顶，糟蹋了自己的家园。
　　照目前态势，我将遗憾地失去成为云顶第一批欠费被告的殊荣。但是，我以我无比诚恳地态度谏告业委会，诉讼的成败已经无关紧要，战端一开，你们永远都是输家。你们将要经历的两场诉讼，一定是压垮你们这头病入膏肓的骆驼的最后一根稻草。你们的诉讼从找回面子始，，至失去里子终。好好斟酌吧。
　　诚如斯言，云顶已经交费的业主，确实已经有了很多付出。该交的物业费交了，湖畔花园的养护费也交了，振邦的赔款准备分担了，超额利润准备默认了，请客搞活动的费用公摊了；但是出钱这事并未结束。现在把枪炮对准同胞的战争要开打了，律师费筹集中，诉讼失利的后果当然还是分享，做业委会的追随者，不容易啊，除了鼓掌尖叫外，居然还有不菲的成本。

谁害了云顶，还需要明说嘛？你欠费反而在理，等于说我们这些正常缴纳物业费的业主都是sb？都是傻子？在论坛上挑起矛盾的不就是你们这些人？我觉得无论是成本道义还是法律，你们都赢不了。理屈词穷罢了。我还是那句话，物业费一定要交，如果你对物业不满意，大可以到富阳市人民法院去立案。
这是必要的程序，物业起诉业主不要太多了，富阳法院我看到过的相关案件也多的很，别以为就你很稀奇。

　　6，云顶出路。云顶的真正出路在于：（1）改组业委会。对云顶现状负有不可推卸责任的成员要主动辞职下野，谢罪于天下；（2）改选业委会班子。由业主大会推选新的班子；（3）召开业主大会，就云顶自治与聘请物业公司形成决议；（4）根据实际测算，确定云顶管理成本，并据此（无论是聘请物业，还是自治）为基准，作出定夺。（5）细化云顶物业费结构，能耗分楼层按实计算，临住户和常住户区别计费。真正使业主作到公平消费和透明消费。（6）摈弃攘外必先安内的丧失民心的策略，积极向开发商主张权利，把外面能争取的利益先争取回来。（7）打发千翔物业。按照业主大会决议，如自治，团结一心，选择优秀的经理班子；如聘请物业，则按政府法规，老老实实选择二级及以上物业公司。（8）。厉行节约，专款专用，需动用维修基金的，不要在物业费里面打主意。

这几句出路还是说的在理，但是可行程度呢？如果你有这么多时间在这里码字，我觉得我会第一个站出来投选你当业委会，因为你热爱云顶，我们业主当然希望有您这样的正义人士。

　　7，最后倡议。我相信绝大部分人的欠费业主，是出于某些众所周知的原因，属于策略性欠费。只要顺合民意，调整不合理的收费标准和收费结构，大部分业主是会交纳所欠物业费的。如果通过诉讼来解决，那只会是对欠费的一笔勾销。

　　如果有一天，在法庭上相见，我想做的事情就是毫不留情地把你打败，但是我并不想顺理成章的抹掉这笔费用，我会按照我认为合理的标准交一笔物业费，给你花花。不用感谢我，我不是心怀歉意，而是要羞辱你，是要证明你视力不好，好坏看不清楚，是要证明你以小人之心，度了君子之腹。是要嘲讽你愚蠢地把大批策略性欠费者，说成老赖后还颗粒无收。

　　我本人是个策略性欠费者。我不赞成不交物业费，已经在不同的场合说过许多次。我之所以支持缓交物业费是因为业委会太黑太过分，是认为不交物业费相当于保存有生力量，以备有一天云顶振兴之用。

　　业委会启动诉讼之日，就是对我们被诉业主的决裂之时。同一个日子，应该成为我们启动对其罢免程序的日子。

　　云顶不会崩溃，云顶不破不立，云顶将浴火重生。

　　仁人志士，策略性欠费者，需共同探讨，加强联络

策略性欠费，哈哈哈。你借别人钱不还，我策略性欠钱不还。你享受宾馆的服务，我是策略性不付房费，因为这个宾馆的服务真是太差劲了。少在那里修饰你的词藻。其实很朴素就是一句话：你没有按时交纳物业费，由此带来的法律责任理应有你承担！

我猜想你或许会看看我到底是谁的马甲啊？谁的粉丝？可以这么说，对于欠费业主这种欠费歪理，我觉得极其可笑。在那个名叫大众之声的某人的跟帖我也说过，云顶不缺人才，云顶兴风作浪的唯恐天下大乱的人也不在少数，我想你就是其中一个。

salong

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firstexile 发表于 2008-10-4 22:38

这是firstexile的电话，先保存在这里

”法律不是你可以认为什么推定啊或者概率啊的东西，并不是你认为是什么就是什么。我可以很负责任的告诉你，物业起诉业主缴纳诉讼费用对于法院来说并不是新鲜事情，根本谈不上是大概率还是小概率。只会是xx物业起诉某欠费业主。”

法律条文和司法解释当然不是靠推定和概率得来的东西，老步讲的大概率和小概率，只是说明法院不予受理的可能性大小，而不是法官判案的推理的数学工具，你是读不明白呢，还是故意打岔呢？

salong

   “物业管理条例第六十七条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”

这一条的原文应该是这样的：

  物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

大家看到了没，这位老兄十分险恶地把前面这句关于物业服务企业的法律责任屏蔽掉了，貌似这一条款仅针对业主的，干啥子呦？什么目的，不言而喻了吧。
物业服务企业不得违反物业服务合同约定义务，这是前提条件，才有业主按物业服务合同约定交纳物业服务费的合理结果。楼主，您的话还有人信吗？

salong

”根据物权法76条规定，选聘和接触物业服务企业必须有业主共同决定。（业委会当然可以拿出相关的材料证明确实是经过业主共同决定的）关于这块我并不知道详情，但是根据你的叙述，我觉得确实有违法律。“
”一事归一事，我并不否认在这件事情上，业主委员会是违法了，或许违法了业主议事规程“

老兄啊，你要开枪，也要找准对象啊，怎么讲到后来尽是在讲业委会违法的事情了，如果有被告请你当辩护律师，你到好，在法庭上反戈一击，反把被告送进了监狱，不是天大的笑话吗？
所以请您以后出来混的时候，先搞清楚自己的屁股坐在哪里，好吗？

salong

”当然千翔作为诉讼主体亦可，并且业委会督促未缴纳物业费也是符合法律规定。“

老天哪，千翔一来就惹上官司，又马上与云顶业主为敌，他傻吗？他是薪酬制的，合同约定的，每月时间一到就可拿钱的，还来替你做这等吃力不讨好的事？
这官司要好打，振邦咋不会自己跳出来要回自己的钱呢？因为振邦很清楚，《物业管理条例》和《物业管理收费条例》就是保护云顶业主合法权利的法律依据。
所以说啊，您就喜欢一厢情愿的瞎掺和。

salong

”物业起诉业主不要太多了，富阳法院我看到过的相关案件也多的很，“

我相信这种案子很多，但并不是全部是由于物业费问题引发的纠纷，以偏概全，您就喜欢蒙人！
象振邦这样留下很多案底的物业公司想要起诉业主（当然我真心承认振邦刚进驻的时候还是比较上进的），实在不明智，所以振邦没这么傻。

salong

”其实很朴素就是一句话：你没有按时交纳物业费，由此带来的法律责任理应有你承担！“

您在帖子里讲了这么多业委会违法的话（你的原话有种别删，您的编辑时间：本帖最后由 firstexile 于 2009-10-9 22:59 编辑），那么他们既然违法了就不要承担法律责任吗？---------天下哪有您这么强盗的逻辑！
别气急败坏呦！

步行者NO。1

呵呵,妙的.把我的帖子当成了范文.
     先纠正你一个错别字.你是不是把惟恐天下不乱打成了惟恐天下大乱?
     我来猜想你是谁的马甲?这个是"你"们的业务.我无意经营.
     感谢你给我续的司法解释.不够我觉得写的可不怎么样.我这么说,你可别象甲先生那样恼羞成怒.
     你再装得公允些,或许会博得更多人的相信.所以,看起来忽悠也是一门艺术,光有这个心思还是不够的.你摆明是来替某些人张目,会使你的信任度大打折扣.你经不起别人一句问,既然是物业公司来讨钱,你激动的血脉贲张,却是为了哪般?
      不过,你的帖子还是有信息量的.至少说出了现在是物业公司来起诉我们这些"惟恐天下大乱"的业主,呵呵,开始我们看到的是业委会撸起了袖子,没成想最后行凶的是躲在其后的物业公司.方便透露一下名称吗?我好怕哦.
      你在什么跟帖里说"云顶不缺人才"恕我粗心没留意,我想这是你自诩吧?可没这么夸自己的哦,就你这样的?

房客甲

楼主好样的,看的很过瘾
专业的事,专业的人来做,这永远是颠簸不破的真理

云顶湖

恩， 楼主分析得好。
一想起“策略性”欠费这种说法， 就觉得很好笑。

salong

楼主好样的,看的很过瘾
专业的事,专业的人来做,这永远是颠簸不破的真理
房客甲 发表于 2009-10-10 00:17

很过瘾吗，是的，确实很过瘾！
唉，只能看着人家做，自己只能YY罢了！

风雨人生

9# 房客甲
不完全同意您的这一观念，专业是相对的，没有天生的专业！都是由不专业到专业的，一些开发商不都是各行各业的人，看到机遇改行而成，以后又派生出物业公司，一些公司的管理者乃至当今国家的领导人都不是天生的专业的领导者！当然，在新的岗位上，要不断的更新和学习新的知识，所以当时针对云顶的特殊情况，如开发商遗留下比较多的问题，入住率低造成物业费难收的问题，一些业主的要求又比较高，物业公司害怕来等问题，赞同对自治的尝试，因为物业管理又不是什么高科技的行业，如果需要一个法人的话，云顶可以成立一个物业公司，由业委会管理，也是一种管理新模式的尝试，聘请一个物业经理，然后以酬薪制定岗，定员，我想不需要现在这么的开支，按照市场行情来定，这些都是可以探讨的！千万不要用挖苦的语言来对待持有不同意见的业主，这只能使问题变得更加的复杂，特别作为一个业委会的成员，更要注意维护业委会的权威性，大气点，宽容些，对于一些说话刻薄点的业主当作对业委会的监督。或许你会认为，我们业委会也是义务的，都一样是业主，付出的更多，为什么要受这份气！如果受不了这份气，那就不要参加业委会，当一个自由人，那么在虚拟的网络平台上可以自由的，不受任何约束的放开发表！

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句号

bsfj

本帖最后由 风雨人生 于 2009-10-12 10:59 编辑

9# 房客甲
不完全同意您的这一观念，专业是相对的，没有天生的专业！都是由不专业到专业的，一些开发商不都是各行各业的人，看到机遇改行而成，以后又派生出物业公司，一些公司的管理者乃至当今国家的领导人都不是天生的专业的领导者！当然，在新的岗位上，要不断的更新和学习新的知识，所以当时针对云顶的特殊情况，如开发商遗留下比较多的问题，入住率低造成物业费难收的问题，一些业主的要求又比较高，物业公司害怕来等问题，赞同对自治的尝试，因为物业管理又不是什么高科技的行业，如果需要一个法人的话，云顶可以成立一个物业公司，由业委会管理，也是一种管理新模式的尝试，聘请一个物业经理，然后以酬薪制定岗，定员，我想不需要现在这么的开支，按照市场行情来定，这些都是可以探讨的！千万不要用挖苦的语言来对待持有不同意见的业主，这只能使问题变得更加的复杂，特别作为一个业委会的成员，更要注意维护业委会的权威性，大气点，宽容些，对于一些说话刻薄点的业主当作对业委会的监督。或许你会认为，我们业委会也是义务的，都一样是业主，付出的更多，为什么要受这份气！如果受不了这份气，那就不要参加业委会，当一个自由人，那么在虚拟的网络平台上可以自由的，不受任何约束的放开发表！

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salong

好的建议，对的建议，友善的建议，我们都要顶

云顶湖

顶楼主。
好文。
希望那个“NO 。1”到法庭上发扬文采， 赢得官司，给你加油。

房客甲

确实水平很高
不过偶对此类高视角无实际借鉴意义的帖,总是领悟力极差.
再说一句,千万不要把偶把什么业委会成员混为一谈,想看业委会发言的,应该去实名制论坛,是这个理吧

房客甲

在街头吵架的时候,每每过了动手期,进入对骂期时,总有鹤发童颜者来作总结，不免是说些空话，把两边都批一遍．搞的看热闹的都点头称快，以为贤．

小时候不懂事，有次等散场后，尾随那贤者，想知道贤者是怎样的身家，怎样的修为，好引以为学习的楷模，结果那次运气不好，看到那人回家对家人指来骂去的，很失水准

同样的话，有些人能说，有些人不能说，有些人说了很符合身份，有些人说了，，会让人目瞪口呆．

等这类人没有市场了，相信这世上就真的真实了

纯属题外话

柔柔好个春风

俺可不喜欢对骂。俺喜欢直接用手，或用大刀，那叫一个过瘾。用嘴的，俺多少有点瞧不起，特别是一老爷们。哈哈。

柔柔好个春风

当然，俺这也是题外话。