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买房子不是买袜子 买房子，大部分人是人生第一次,没有经验，买不到合适的房子。房子是大部分家庭最大的资产，能否买到合适的房子，对家庭生活影响巨大。可是在现实中，我们经常看到许多人买房子是比较随意的，尤其在前两年房价持续上涨时候，许多人买房子如同买袜子一样，看到新盘开出来，唯恐涨价，赶紧去抢一套。这样轻率的态度，是对自己财产的非常不负责，家庭资产的价值，也会因此有很大的差距。出现这样的情况，一方面是大家没有买过房子，缺乏经验，还有重要的因素是大家买房子的思路不对，考虑问题的角度有问题，也缺乏一些有效的、适合我们这些业余选手的分析思路。我买房子学习过程和大家也差不多，只是比较早的（95年）就买了商品房，并且不断的换房子，有些经验，对大家可能有实际的借鉴意义，希望给在买房子的方法论上有所帮助。 经验一：看遍杭州，买房子像做手工，直接的感受非常重要。 看房子是比较累人的，许多人会感到麻烦，看了几次就急于下单，或者否决。对于数十万，乃至上百万的房子。化精力、化时间和化钱看是值得和必须的。大家为了便宜数百元的打折衣服，还要跑几次商店呢。看房子是需要大量的感性认识积累，看多了之后，才会有比较准确的直觉。比如房子的质量、间距、阳光、周边环境等等。也可以在看的过程中了解，不断听到各种知识，不断和销售人员交流，了解开发商的心态。看二手房，也尽量要和房东交流，不断了解市场心态。买房子就像手工活，直接的触觉是非常重要的。有的人决定看房子要化许多金钱，不值得。为了百万的房子，化钱是值得的，也许可以节省数万，十数万的钱呢。 经验二：同比法，生手的有力工具。 看房子，需要许多专业知识，比如房子质量，建筑标准等。这些专业知识要学习是困难的。我们可以用同比的方式进行比较，简单的说，就是我们仅仅比较房子之间的差距。 一个房子的的大致价值是这样评判的：房子价值差距＝品牌价值差距＋地段价值差距＋期房时间价值＋使用的折旧 当然，还包括其他因素，简单的可以这样算。在具体比较某个因素时候，我们选取其他条件接近的房子，单独比较某个因素的价差。 这样，我们可以不考虑一些专业知识。特别是通过对照价格的差距，通过大量交易形成的真金实银的交易形成的真实价格信息，有效的判断出结果。 以同比法，可以直接判断品牌价值，区域价值差距。比如品牌价值，许多房地产公司吹的天花乱坠。我们判断的方式非常简单：就是同比二手房的差价，在同区域的、时间接近的房子的差距，比如绿城的房子，以桂花城为例，比周边房子要高约2000――3000元左右，那么我们可以推算绿城品牌价值高出普通房子约20—30%，这个比较非常有效。后来开的春江花月的房子也比周边高月2000-3000元。 在分析时候，我们可以单独比较各项因素的差距，地段因素，可以比较不同区域其他条件接近房子的差距；期房的时间价值，按照贷款利率算买房到交付的利息成本；房子折旧，也按照同区域不同年份的房子差价，就是房子的折旧。把上面的各项因素，分别找参照物比较，可以形成有效的数据，这样就需要多跑、多看房子，才可以取得有效的数据。 这些价格差距是市场大量交易、用大量资金形成的，在统计上，抽样的标本就非常大，结果必定是有效的。也和我们要买卖房子的结果直接有关的，同比效判断的效率非常高，非常实用。 典型的案例：2004年上半年绿城深蓝广场开盘，当时均价约2万（每平米，均同），绿城以深蓝精装修和；绿城品牌为理由，开出高价。我们以周边金都华庭为比较，华庭毛坯现房房一万，毛坯价值大家一样。深蓝交付期两年，绿城品牌按照升20%算。深蓝毛坯价值＝毛坯房亿万＋绿城品牌2000元－时间的资金成本1000元。深蓝毛坯价格应该在11000元比较合适，加6000元精装修，高估的价格应该在17000元比较合适。结果现在两年之后，深蓝已经快交付了，深蓝价格到23000元，金都华府二手价格在1.6万多，深蓝少涨了3000元，印证了当初深蓝高卖了3000元的看法。类似这样的分析案例非常多。以同比的方式分析是非常有效的，实用的分析工具。 一壶 | 
楼主: 一壶
发表于 2006-4-25 15:26
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