今年,开发商在忐忑中开始挑战之年
开发商
准备好了吗
本报记者 赵红燕/文 梁津铭/制图 再过几天就是春节,但对很多开发商老板来说,这个年过得却不是那么轻松。2012年的楼市目前还看不到限购要放松的迹象,资金紧张的,考虑着要不要卖地卖项目,房源要不要降价;资金充裕的,考虑着土地还要不要拿,新盘要不要推。 记者在采访多家知名开发商时,发现有不少开发商老总并不愿意对2012年的推盘计划多说,或许,他们也不知道接下来该怎么面对这个长长的寒冬。 市场会怎么走 在采访的开发商中,大多数比较一致地认为,今年上半年调控肯定不会放松了,但他们又寄希望于下半年最好能有放松的信号。 滨江集团董事长戚金兴:2012年大的限购政策不大可能改变,但是如果房地产对整个经济产生比较大的影响的话,政策说不定会出现微调。另外,如果届时保障房能解决大部分人的住房问题,就不用担心楼市的反弹了。 嘉凯城名城有限公司董事长张民一:房地产产业政策已经发生了根本转变。发展房地产的根本目的已不再是GDP的高与低了,而是解决人民群众住的问题。由此,寄希望于调控政策取消带来大幅反弹的想法并不实际,就算 “限购令”结束,政府也会出台其它调控措施来“接班”,直到房价下调到合理价位,实体经济恢复活力,物价涨幅回落,社会稳定发展。这一点我们必须要有清醒的认识。 从中期支撑点来看,底部应该是2009年取得土地的开发成本价格,利润基本全部蒸发。 建工集团副总经理高贤林:中央经济工作会议已经定调,2012年还是调控年,而且存量房数量越来越大,供求关系已经转为买方市场,限购不会取消,但可能会在下半年有所放松。下半年是否放松取决于两个因素,一是欧债危机对我国出口贸易的打击严重程度;二是国内经济是否会硬着陆。 德信集团常务副总裁费中敏:政府是出于经济转型的需要对房地产进行调控,如果经济成功转型,下半年可能会松一松,不然可能会带来相关联产业的就业等社会稳定性问题。但可以想象,政府肯定不会像2008年一样救市。 金成集团董事长助理姚远:上半年不会松动,下半年是否会松动,还要取决于政策是否变动以及楼价是否降到了合理价位。 房子怎么卖 既然判断限购上半年不会放松,开发商会采取什么样的销售策略来取得购房者的信心呢? 滨江集团董事长戚金兴:房价上涨肯定不可能,但要下降多少也很难说。按照现在的市场,近三年内拿的地在售楼盘,最多有微利,大部分是保本销售,也有少数是亏损在售,大部分开发企业是在为生存而降价。当然,也有一些区域降价幅度较大,基本都是外围的,而像市中心的项目,已经基本没有下降空间。 滨江的楼盘不会在下坡路中开盘,因此,像金色黎明、曙光之城2012年会开盘,但会等房价到了低谷并趋稳以后开盘。这个时间点,我的判断可能会在2012年的三五月份。 德信集团常务副总裁费中敏:2011年底,泊林印象的开盘价其实是低于成本价开的,一拉到底。2012年,泊林印象继推房源价格会在原有价格略上调,但房源也更好。2012年,会采取“有保有压”的销售方式,像泊林印象、中外公寓会成本价销售回笼资金,但德信臻园作为品质楼盘,不会降价销售。 另外,下半年可能是拿地的机会,有合适的地块会考虑下手。 嘉凯城名城有限公司董事长张民一:过去高投入的经营模式,即不惜一切代价创造精品,提高售价,从而得到高回报;或者采用炒地模式,使用大量资金囤积土地,获取土地增值差价,这两种模式曾经影响了房地产行业的很多企业,但是现在受到了严峻挑战。现在可以多考虑一些资金回笼快速的“短平快”项目。这也是影响企业核心竞争力的关键所在。 金成集团董事长助理姚远:我们会在增加品质的基础上把价格降到底。金成在杭州的项目江南春城是个刚需大盘,2012年继续推出的竹海水韵春风里、庭院深深以及闲林山水都继续走刚需路线,而且会提高楼盘品质。虽然我们比周边的楼盘价格都高,但是我们的整体配套会让业主感觉“价值是向上走的”。 对房企的影响会有多深 建工集团副总经理高贤林:这个春节我们会过得比较轻松。去年一年,丽晶湾卖得还不错,整个集团的资金不存在问题。但是,对有些开发商来说,这个年就有点难过。从行业角度来看,一些开发商资金偏紧情况确实存在,而行业整合、并购都会在2012年随之而来。能生存下来发展的,都是优秀企业。 对建工来说,考虑会在今年合适的时候拿地。以前拿了地就等着土地升值的时代已经过去了。现在拿地前就得考虑好多少价格,做什么样的产品,卖给什么样的客户群。 嘉凯城名城有限公司董事长张民一:房地产产业政策已经发生了根本转变,房地产市场环境正在发生根本性的变化,这也将导致房地产经营模式必将发生根本性变化。今后,房地产企业将在资本的集约化、开发的专业化、产品的品牌化、管理的精细化方面有新的突破。 金成集团董事长助理姚远:不破不立,2012年,市场受到调控政策的影响,开发商必须改变现状求生存,否则不仅自己日子不好过,国家的调控政策也不会放松。
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