原创地产策划探讨之一——什么是地产策划？

鼎丰国际

策划的最高境界是运做资本

而不是象timwang说的这样做一些繁杂的琐事

那些自会有专业人才去做

我理解的策划就是控制大局

把握大局观的人

俗语"参谋"

天璇

各位大师级的朋友说的都有道理，作为刚入行的新手。：）
我觉得策划就是一种思考。
运用一切可以利用的资源去思考。
毕竟这个行业属于“服务行业”吗，所以你不死几亿个脑细胞，休想别人给你钱。呵呵~~~

timwang

"鼎丰国际"兄说的有理，而且你对策划“参谋”的概念深与我心有焉焉。。。
这可以说是“什么是地产策划”的问题，但本质上更是一个人或一个团队想做什么事、达到什么目标、怎么去做的问题。策划到底是什么，没有标准答案，甚至很多人都认为是提几个新概念、或者搞搞营销推广甚至广告创意。
策划是什么，有人认为是战略（我的世策联WBSA的高级策划师证书上的英文是战略家的意思），有人认为是协调（组织地产开发链中开发商、消费者、规划设计单位乃至施工方和咨询者自身）的各个环节，有人认为是创意（从好的、符合市场和条件的开发概念到语不惊人的广告语汇，创意本身也是多层面的），有人认为是点子。
概念真的很乱啊，所以象戴行等资深机构都不称自己的工作是策划。
我无意挑起和发展无谓的概念之争，因为那个没有实际意义。有意义的事情在于策划者（人、机构）必须做好鼎丰国际兄所言的参谋、咨询者的角色，那么甲方（决策者）——需要我们做什么呢？决策支持。（desicion support)
我以上数贴（包括本帖）的用意就在于讨论什么是地产策划，即：作为参谋，我们应该做什么、怎么做？

自由人

策划就是寻求解决问题的办法。
房地产策划就是指在房地产领域寻求解决问题的办法。
房地产策划的工作范畴大致包括：
1、投资策划（包含投资规模策划、时机策划、选址策划、选项策划等，或称“项目前研究”）
2、市场调研
3、项目可行性研究
4、项目定位（包含项目市场定位、目标客户群定位、产品定位、形象定位等）
5、项目规划设计意见与建议
6、项目营销推广策划（销售方式策划、公关策划、广告策划、宣传策划、卖场策划、销售策划等）
7、项目品牌策划
8、开发商品牌策划
9、开发商发展策划

天璇

策划人的出现是供给和需求不平衡所导致的。
就眼前情况来看，一些房地产公司请人策划为的是能很快把房屋买出去。并没有考虑企业的长远利益。我想一个房地产公司要想把企业做大，做实。需要培养自己的策划人员。把策划与企业文化想结合。房地产业作为一种人道产业，应该更多看到它的社会效益，而不是经济效益。我们做房地产策划如果仅仅针对一个实实在在的物体，那你一辈子也做不完。如果一种文化，一种信念能在策划中体现。那么实实在在的物体也就有了思想。

方军

什么是策划？
这个问题有什么好讨论的，杭州的地产不是在做营销，而是在做策划，这是很危险的信号。
策划只是具体到某一事件、某一活动才叫策划，也就是说杭州的地产大部分只注重策划，而不注重营销，不注意品牌的整合推广，不注重企业的营销管理，某一项目能骗则骗，无一不是为实现利润最大化而着想。这种策划有什么用，对企业也许有暂时的好处，但长远来看，是没什么益处的。
而营销不同，营销需要综合企业的发展目标、企业的文化、企业的经营理念，再结合一个项目的特点来操作的，因此会出现某一个项目也许不赚钱的现象，但对杭州的地产公司来说，怎么可能呢？
环境如此，客户也如此，甚至做这行业的人也如此认为，所以凡是赚钱的点子都是好点子，至于会不会对企业的长远发展产生负面作用就没人考虑了。

方军

以下是引用鼎丰国际在2004-3-2 17:53:36的发言：
策划的最高境界是运做资本

而不是象timwang说的这样做一些繁杂的琐事

那些自会有专业人才去做

我理解的策划就是控制大局

把握大局观的人

俗语"参谋"

策划是一个很低的操作层面，跟伟大、跟境界这两个词肯定不沾边，甚至跟大师这个中级的词都很难沾边，我只能肯定这点。
老兄估计神话听多了

方军

市场营销 包含：（只能谈点我所知道并确定的，不才，定有遗漏请多包含）
1、企业发展战略规划
2、企业的文化建设（品牌、形象、内文化、外文化、使命、理念等）
3、企业生产方面的设计、管理、监督
4、产品的市场推广（产品的品牌、形象、销售、后续服务等）
5、售后服务和企业客户资源管理
6、企业的公共关系管理
7、企业的人力资源管理

想想还挺麻烦，不写了，已经能证明策划是什么了，只不过是产品的市场推广里的促销点子罢了。怎么可能跟伟大、境界联系起来呢？
策划需要思考，但策划不是思考，如果把策划等同于思考的话，那整个地球的事情都应该让策划人去做了，因为每件事情都需要思考。
策划为什么需要思考，搞促销，你得好好想想用什么形式比较好，这就涉及到思考了，而这个促销的计划是需要由整体的营销的方案来指导的。

timwang

呵呵

鼎丰国际

＂想想还挺麻烦，不写了，已经能证明策划是什么了，只不过是产品的市场推广里的促销点子罢了。怎么可能跟伟大、境界联系起来呢？＂

策划怎么会只是市场推广里的促销点子？

那是何阳年代的事情了？

策划是一门整合控制学（我自己想的名词）

包括对已有现象的剖析

现有现象的辨别

和对将有现象的预测

而这一门学问的目的是提高所服务对象的生存能力

所以说策划跟谋略有相通之处

说到地产这一块东西

按照三要素论

土地、资本、劳力

地产属于土地

策划的目的就很明确

就是提高土地运作过程中的利润

提高利润有两种办法

一、缩短投资周期－－就是卖的快

二、提高投资回报－－就是卖的高

所以说地产策划就是

分析地产运作的时间因素＋空间因素＋其他相关因素以后

为提高运作利润

怎么样卖的快，卖的高的一门东西

这就是我所理解的地产策划

timwang

依鼎丰国际兄所言，也还是需要一些专业、技术的层面，如投资分析、市场调研、产品策划等等。
怎么说，策划也是一个参谋，从事咨询活动，而非决策者。非要舍细节而言境界，那就应该做一个开发商。其实策划者是客体，你说的工作非主体（开发商、发展商）角度无以担当，事实上你说的这些工作也是由开发商完成的。
本人不赞成探讨那些无法落实到操作层面、不能指导我们做什么、怎么做的论述角度或境界。

方军

鼎丰同志估计是看中国那些狗屁策划大师们的文章看多了，我敢说叶茂中估计就是你崇拜的其中一个，叶的案例你肯定没仔细看过，但叶自己写的案例你肯定很仔细看过，所以感觉策划有点神话，有点打击你的热情人，策划没这么神，真的，但凡是都需要谋划一番倒是真的，谋划跟策划是相近的，但不是一个科学体系，只是一个脑力劳动的过程。

小猫

以下是引用方军在2004-3-4 8:19:18的发言：
什么是策划？
这个问题有什么好讨论的，杭州的地产不是在做营销，而是在做策划，这是很危险的信号。
策划只是具体到某一事件、某一活动才叫策划，也就是说杭州的地产大部分只注重策划，而不注重营销，不注意品牌的整合推广，不注重企业的营销管理，某一项目能骗则骗，无一不是为实现利润最大化而着想。这种策划有什么用，对企业也许有暂时的好处，但长远来看，是没什么益处的。
而营销不同，营销需要综合企业的发展目标、企业的文化、企业的经营理念，再结合一个项目的特点来操作的，因此会出现某一个项目也许不赚钱的现象，但对杭州的地产公司来说，怎么可能呢？
环境如此，客户也如此，甚至做这行业的人也如此认为，所以凡是赚钱的点子都是好点子，至于会不会对企业的长远发展产生负面作用就没人考虑了。

方兄所言深的我心。全案策划仅是一个点一个面，企业需要实现真正的整合营销。

鼎丰国际

以下是引用方军在2004-3-5 12:34:43的发言：
鼎丰同志估计是看中国那些狗屁策划大师们的文章看多了，我敢说叶茂中估计就是你崇拜的其中一个，叶的案例你肯定没仔细看过，但叶自己写的案例你肯定很仔细看过，所以感觉策划有点神话，有点打击你的热情人，策划没这么神，真的，但凡是都需要谋划一番倒是真的，谋划跟策划是相近的，但不是一个科学体系，只是一个脑力劳动的过程。

叶茂中什么的我倒不清楚

我反正什么都做的

甲方 乙方 规划设计

什么都做 哈哈

鼎丰国际

以下是引用小猫在2004-3-8 13:23:12的发言：
[quote]以下是引用方军在2004-3-4 8:19:18的发言：
什么是策划？
  这个问题有什么好讨论的，杭州的地产不是在做营销，而是在做策划，这是很危险的信号。
  策划只是具体到某一事件、某一活动才叫策划，也就是说杭州的地产大部分只注重策划，而不注重营销，不注意品牌的整合推广，不注重企业的营销管理，某一项目能骗则骗，无一不是为实现利润最大化而着想。这种策划有什么用，对企业也许有暂时的好处，但长远来看，是没什么益处的。
  而营销不同，营销需要综合企业的发展目标、企业的文化、企业的经营理念，再结合一个项目的特点来操作的，因此会出现某一个项目也许不赚钱的现象，但对杭州的地产公司来说，怎么可能呢？
  环境如此，客户也如此，甚至做这行业的人也如此认为，所以凡是赚钱的点子都是好点子，至于会不会对企业的长远发展产生负面作用就没人考虑了。
  

方兄所言深的我心。全案策划仅是一个点一个面，企业需要实现真正的整合营销。
[/quote]

一点一面能叫全案?

windows119

?

野导

精彩的讨论。

同意楼主观点，把策划神秘化、空洞化脱离了策划的本质。

策划工作是平凡的，地产运作中每个细节都值得策划、值得策划。
策划工作是伟大的，思想的升华总是化腐杇为神奇。
策划水平有高低，社会需要各个层面的策划师，大师小虾都有适合自己的工作。不必对策划的境界争论不休。
象楼主这样的进取精神，值得大家学习。

timwang

以下是引用鼎丰国际在2004-3-25 12:32:54的发言：
[quote]以下是引用方军在2004-3-5 12:34:43的发言：
鼎丰同志估计是看中国那些狗屁策划大师们的文章看多了，我敢说叶茂中估计就是你崇拜的其中一个，叶的案例你肯定没仔细看过，但叶自己写的案例你肯定很仔细看过，所以感觉策划有点神话，有点打击你的热情人，策划没这么神，真的，但凡是都需要谋划一番倒是真的，谋划跟策划是相近的，但不是一个科学体系，只是一个脑力劳动的过程。

叶茂中什么的我倒不清楚

我反正什么都做的

甲方 乙方 规划设计

什么都做 哈哈
[/quote]

鼎丰国际兄高人也。本人在某外资规划设计机构从业（策划、可行性研究及多规划设计方案对比）近两年，正在应该与你“一鼻孔出气也”。我当时离开某地产策划公司策划部经理的位置去该公司做文案，就是想汲引规划设计方面的知识；而本人目前敝帚自珍的，也正是在规划设计公司所学到的目的鲜明、操作严谨的那些态度和技能。

至于规划设计，我也暴有兴趣，参与了几个项目，不过我只能帮人家打打杂哦！

海木城

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[此贴子已经被作者于2004-4-6 10:07:40编辑过]

timwang

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