原创地产策划探讨之一——什么是地产策划？

charlesnxl · 发表于 2004-5-25 15:15

呵呵，刀笔老大说的是，我不明白为什么策划报告要写那么多其实有点文化的开发商都会知道的东西，其实真正的精华是你如何让你的产品与众不同，那才是开发商最关心的！

kangkang · 发表于 2004-5-25 16:20

王府花园的策划案例能提供给我们看看吗？

空中梦想家 · 发表于 2004-5-25 18:34

厚厚的一本策划书根本上就是告诉你这个楼盘“卖什么”和“怎么卖”，其它说白了都是废话！没能力的会寻找卖点，有能力的会创造卖点。

timwang · 发表于 2004-5-26 09:52

以下是引用空中梦想家在2004-5-25 18:34:28的发言：
厚厚的一本策划书根本上就是告诉你这个楼盘“卖什么”和“怎么卖”，其它说白了都是废话！没能力的会寻找卖点，有能力的会创造卖点。

我是一个偏重前期的咨询从业人员。这么说，既是因为本人在发掘卖点推销品质（综合）较差的房产品上能力泛泛，也是因为（在即将到来的买方市场背景下）对于像房产这样的很多情况下关系到一生半生居停品质的特定产品，慎重、理性必然使决策因素回归到产品品质与需求的吻合。

营销是制造为人所需求的产品/服务，所以广义上说卖也不只是进入预售阶段后的事情。房交会后，本人在后期介入的一个楼盘销售受挫，在产品成型、价格难调（甲方最终定价高于我们推荐的价格近1/4，而追涨杀跌的道理大家都明白，明降暗送都逃不过群众雪亮的眼睛）的情况下，我想了一夜尚未得出好的解决之道。

卖点无罪。在今天和明天，让卖点来得更实在些吧！

金玉 · 发表于 2004-5-26 13:09

我想还是看大师说的比较好，，等什么时候打杂的也成了能说会道的再来也不迟。。其实不管策划是什么样的，，也许是不同人的不同看法。其实可以求同存异，不必对其进行细分，那会太累，也没有多大的意义。每个人都可以做好自己的事，再来这里和大家分享，这会更好。经验的交流是没有界限的。。

没有银弹 · 发表于 2004-5-26 13:34

一个好的策划报告具有：骨架、血肉和灵魂。
骨架是报告的整体框架，说明你看问题是全局、系统的，所有的推理是合乎逻辑的，不是瞎子摸象，不会遗漏要点；
血肉需要翔实、严密的事实、数据和可读性强的文笔，让人看到有理有据，引人入胜；
灵魂是报告的内涵，依赖于经验、创意和专业技术，必须是为项目两身定制的个性化的深刻见解。
剩下的都是执行，没有执行，什么都没有发生过，即使是再大的BIG IDEAS。

海木城 · 发表于 2004-5-26 16:59

楼上一定是个很程式化的人，个人认为策划人应该跳出所有的框框去思考问题。策划人（不仅仅是房地产）应该是潮流的引领者，去创造潮流、创造新事物，甚至创造一种新的生活方式。

timwang · 发表于 2004-5-27 09:46

以下是引用海木城在2004-5-26 16:59:46的发言：
楼上一定是个很程式化的人，个人认为策划人应该跳出所有的框框去思考问题。策划人（不仅仅是房地产）应该是潮流的引领者，去创造潮流、创造新事物，甚至创造一种新的生活方式。

偶倒是对策划、策划人的定义（尤其动辄以“道”的层面论之）没多大兴趣了，现在对策划、策划人定义的说法太多，且自以为偏空。策划人还是有很多实在的事情要去做的。从原来广告公司一路出发的地产策划偶不熟，不敢姑妄论之；从所谓专业点的地产咨询角度来说，市场调研的设计组织、市场定位的探寻及与之相关的产品定位、规划设计建议等等等等，甚至包括现在开发商会要求到的可行性研究、规划设计方案评估等等，都是很实在、细致甚至繁琐的工作。

没有银弹 · 发表于 2004-5-28 16:01

系统作业＋创意天才！

金玉 · 发表于 2004-5-28 17:17

策划是不是像个金字塔！！！！？？？？

伤 · 发表于 2004-6-2 08:18

哇靠

策划算屁

执行不了还不是等着吃窝囊气

handsome · 发表于 2004-6-3 19:01

策划人最重要的一点是要有创意，但目前比较多的是模仿和抄袭，可悲！就象前面那个谁谁谁说的要敢于突破传统，方案要有可执行性！

博 · 发表于 2004-6-4 09:32

王兄所辟精到，小弟顿首！

kaven123 · 发表于 2004-6-4 12:28

一块地或一个项目放在这里首先是想像与基本要素的填充你是否对它的血统有了真正的了解不要以自己的生活方式作为一个标准去评判它有时候觉得做策划是一件很有意思也很有挑战的事情好象自己掌握着一个有血有肉的生命的命运一样有好的想法真的很重要不过有时候当你我双方都拿捏不准该如何定位的时候也许你一个很狗屁的方案出来而你自己似乎很有信心的样子也可能会影响到他人噢

蛋炒饭 · 发表于 2004-6-10 11:40

开题有意义.

聪明笨蛋 · 发表于 2004-6-10 14:31

策划的基本工作就是脚底长泡（拼资料），手指起泡（拼文采），嘴巴冒泡（拼概念）。策划不是拍大腿，没有详细的基础数据是做不出来好的方案的，“大腿策划”害人害己；有了详细的资料，还需要有好的、严谨的、科学的表达方式，否则一份没有逻辑感的方案别人是不会接受的；当方案做好后还要和甲方里的那些策划再舌战一番（一般都能赢：P），甲方最后接受了，那么一个段落的策划工作才可以暂时结束。我身边的好多人还日复一日的重复着这样的工作，有的都已经掉进去出不来了，很可惜。
我觉得策划工作有点象潜水，潜下去的时候务必要最深，看清楚情况，上来之后再好好思考碰到的问题，否则有可能会误入歧途。
在不同的市场下，对策划的定义是不同的。不同的市场意味着竞争者的不同和客户群的不同，市场成熟度的不同造成了策划停留在不同的层次。
策划的几个层次我个人认为是：平面策划、推广策划、营销策划、认知策划。其中最难的是认知策划，这要求策划人员对当地人文习俗要有充分的了解，对项目所处地块的地理位置的特性、未来发展潜势等等需要有一个充分的了解，对项目所在地市场未来发展把握要有充分的认识。由此才可策划出市场所接受的产品，并且市场对该产品所想体现的价值产生认同。

timwang · 发表于 2004-10-28 10:22

看了大家的发言，结合近来的理解，我想，地产策划这个相对笼统的概念下确实存在不同的分工。每一个层面，一些相对具体的探讨（我不想论“道”了，不是说“道”不需要，实在论不出什么结果，除了浪费单位开的工资[只在家里上论坛的朋友举手，吾敬佩之]，实在没有什么定论也没有什么对大家有用的启迪，反怕令人更趋迷惘），也许是更有意义的吧？比如地产前期策划咋个做做哩？？？

屋顶超人 · 发表于 2004-10-28 11:19

策划作好了就是：你的建议别人照做结果跟你设想的一样就像诸葛亮用兵法一样所以策划不在多而在效果做到了即使只有一句话也可以是策划经典做不到写几百万字也是垃圾但是现在策划现状是，根本没有人对自己写的东西有可行的信心谁敢说他写的一定是可以实现的？结果就是大堆材料的堆砌了，这是悲哀也是无可奈何

屋顶超人 · 发表于 2004-10-28 11:32

但是可贵的是在材料的堆啊堆中策划人可以找到某种闪光的地方、某种联系，根据经验可以认为这对决策是非常有用的信息即使自己不敢打保票说一定是什么什么样但是脱离了材料堆砌的表层还是有了一定内涵的当然这只是第二阶段第三阶段比较现实的就是可以根据受伤资料根据工作经验建立分析模型通过模型作出某种趋势预测，而这种预测虽然不会完全正确但是至少预测的因素确实发生了作用，即使发生的作用与自己预测相背也已经是一种成功了。这种阶段大概很少人能做到timwang兄可能是第二阶段的策划人吧？其实有另类的策划人由于手里的资源非常丰富，甚至可以操纵事态的发展。这又是另一种大师，但是这种不能背完全称为策划人了。策划人只能是在假设资源有限的情况下作出方案的才可以算策划。不然完全可以是老板可以是领导可以是巨头，这些人的策划就是决策了不是策划。但是他们仍然有不能预算的盲点，所以他们还需要策划人。

timwang · 发表于 2005-4-26 17:47

现在角色转变了，也有了更多直接与甲方深谈的机会，体会有所不同。但当时写出这篇东西的时候有种尽吐胸中块垒之感，相当于把自己的所思与所惑整理了一遍

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