满哥年度封笔力作，无隐藏感恩钜献：为何绿城与万科的规模差距越来越大？

大好人

小屁孩，不知道还狡辩。杭钢底下有几家房产公司知道吗？

摸金校尉

117# 摸金校尉  

07年万科就拍得了富春东方。。。。。。。。深圳富春东方是70%的股份，和杭钢还有什么关系？？？？？？

按你个SB说法，有和万科和别人合作开发？

你有常识吗？
dingnigefei 发表于 2010-12-22 12:51

天琴湾是杭钢2005年以前就完成的作品,确实不是万科跟人合作的

dingnigefei

万科3天兼并一个公司，要的就是它的地，但几乎没100%收购的（万科不傻）

按你们这帮SB说法，都是万科和别人合作的，对吧

dingnigefei

124# 大好人

你懂个P，你说天琴湾是杭钢造的？？

摸金校尉

万科3天兼并一个公司，要的就是它的地，但几乎没100%收购的（万科不傻）

按你们这帮SB说法，都是万科和别人合作的，对吧
dingnigefei 发表于 2010-12-22 12:54

对话富春东方有限公司副总经理王振江：门启天下

2004年09月14日



王振江，管理学硕士，曾从事市场、投资等工作，1995年，正式转入地产行业，多年豪宅从业经历，现任深圳市富春东方有限公司副总经理职位。


   2003年的那一天，当一架命名为“天琴湾号”的德国EC－135直升飞机突然降落在崎头岭山顶的时候，深圳，东部，滨海，“天琴湾”横空出世了！

   天琴湾，无论是否是中国的首席半岛别墅，或者国内唯一的双湾物业，她的旋风登场都让人为之一震，焦点？还是卖点？……

  不知何时起，动辄数千万抑或上亿的天价豪宅相拥而出，北有皇城根下独显尊贵的“贡院6号”，沪有盛名一方的“紫园1号”，而南中国――是否以 “天琴湾”来开启千万豪宅之门？打开豪宅之势？……只是，天琴湾 “空降”大梅沙，深圳东部滨海的“价值宣言”， 从此展开了！



　　真正的好戏在后头

　　29.8万平方米的半岛，垂直海拔130米陡峭的坡地，约2200米的临海岸线，遍布的原生态森林植被，中国，深圳，北纬22°，天琴湾将生于此！


　　【记者】 据说，几年前，富春东方得到崎头岭半岛的开发权的时候，很多地产人士并不看好这个商机，当时富春东方是出于何种考虑或者怎样的战略？

　　【王振江】崎头岭地块99年的时候就被拿下了，只是最初是秀峰集团所有，后来被深圳惠名地产收入囊中，富春东方通过收购重组方式成为其最后拥有者，真正完全接手是在01年的下半年，我记得一、二期的设计规划是在2001年12月25日，圣诞节那天和新加坡雅科本签订的合同，2002年1月1日才正式启动的。那时，很多人不太看好，觉得在这里做豪宅至少要三五年后。为什么我们要接下来？ 是因为我们看好了盐田区的发展趋势和政府东部开发的政策。看富春房产可以知道，我们历史并不长，是由杭州钢铁集团在香港的窗口公司———富春有限公司和深圳市中康投资有限公司共同投资组建，但是我们的发展步伐是很快的，珠三角、长三角都有我们项目，因为我们抓住了机遇，而天琴湾亦是我们的一个可遇而不可求的机遇.

　　【记者】当时的定位是怎样的？就是做豪宅吗？

　　【王振江】在比较适合开发超级别墅的京、沪、穗、深四大城市中，只有深圳拥有世界级的海景资源。而天琴湾所在的崎头岭地块的地段、景观和资源在深圳是唯一的，在珠三角是稀缺的，在全中国是非常有特点的！如果用这样的资源做一般成项目，太可惜了！就象一块宝石，可以切碎来刻字，但是远远比不上整块的雕琢！所以我们不要做一般的楼盘！ 基于这样的基础，我们请中原（中国）总部为我们做了周密而广泛的市场调查，从城市、物业到目标客户的摸底，范围从广东到港澳，到上海、北京以及中国高端物业比较发达的成熟区域，所以我们决定要作豪宅。


   有人说“天琴湾拥有的是一种无法攀比的豪宅高度，是一种独步江湖的霸气和放逐四海的气度，她所拥有的优势，不是要把它放在深圳，而是全中国甚至是全世界！”也许正如此，天琴湾才要做“世界顶级别墅！


　　【记者】很多媒体的报道中或者宣传资料中，都提到富春东方要把天琴湾打造成为“世界顶级别墅”，您认为现在是否已经做到了？或者正处于一个怎样的状况？

　　【王振江】（笑）这是我们的目标！应该说天琴湾的三期是不同的！一二期是占地4.6万平米的公馆区，我们接手项目的时候已经开始了，而整个30万平米的用地还有25万平米没有动，这才是真正的别墅区！

　　【记者】您指的是真正的亮点还没有来到？

　　【王振江】对，三期的顶级豪华独立半岛别墅区才会是真正的亮点！好戏在后头！目前，公馆最贵的也就400多万，但是我们的别墅预期的单价就会在1000万左右，差距会很大，但是不是刻意的！这是价值决定的！


  是震撼，而非炒作

  2003年12月4日， “天琴湾号”直升机降落在大、小梅沙之间的崎头岭半岛上，一次非同寻常的飞行，宣告了天琴湾VIP空中专线直升机首航开通；2004年4月18日，天琴湾69席海岸公馆开始发售， 100名富豪漫步S型金光大道，当日，成交金额约5000万人民币。

　【记者】从目前的公馆的来看，销售状况怎样？

　　【王振江】我们的价格在梅沙片区是最贵的，2万2千3百一平，开盘当日就成交了26套，市场反馈很好，已经得到了市场的认可！

　　【记者】曾有人预测：在深圳能买千万豪宅的人不会超过200人，你们的客源都来自哪里？

　　【王振江】现在看来很难界定业主到底是哪里的，是按照身份证，还是真正的居住地来判断？从一期国际公馆的客户分析，可以知道天琴湾的客户是国际化的，虽然60％来自深圳，而非深圳当地一般的业主，主要集中在珠三角（包括港澳地区），也有北京、上海的，还有少数的外籍人士，年龄都在30到45岁之间；3期的客户更多的来自深圳以外的客户。与主要解决工薪阶层居住问题的中端物业不同，高端物业的目标客户所涉及的区域、层面、行业都会更广泛，都是商界精英，成功人士。

　　【记者】您刚才所言的不错的销售，是否是“直升飞机看楼”带来的直接的营销效果？

　　【王振江】说没作用是不可能的，没作用飞机不就白飞了？！（笑）去年12月的空中航线的开通，是个告示，正式向社会宣布了我们的项目叫“天琴湾”！其实原来我们曾想过很多名字，比如碧海云庄……名字很多，接手后，我们重新命名、定位，花了很长时间。

　　【记者】是不是一种炒作？

　　【王振江】坦率的讲，我们并不认为是炒作！

　　【记者】那么，这个策划的初衷是什么？

　　【王振江】项目营销需要与目标人群的生活方式相结合。我们的目标客户是企业领袖，商界领袖，他们的生活方式和普通人是不一样的，安排直升飞机正是如此！他们上亿的身价，生活忙碌，时间就是金钱，效率就是生命，所以我们把“高效、舒适”作为一个亮点来展示，对普通老百姓也许是一种震撼，对于他们，是与其生活的需要相吻合的！所以，这并不是一个营销噱头，而代表着天琴湾未来的业主可以乘直升机回家。天琴湾拥有两个私家直升机停机坪，在离项目会所仅约50米的海滩旁将会修建豪华游艇码头及建立国际游艇俱乐部，这些超豪华的享受，不是一般业主可以享有的。


  地产没有核心竞争力

　　【记者】天琴湾拥有稀缺的资源、极度的品质和物业管理？您认为如何挖掘营销中的亮点?

　　【王振江】作为营销，需要亮点是毫无疑问的，最重要的是要引起目标客户的重视，这是核心。反过来讲，一、二千万的房子让普通老百姓知道得再多，哪怕是家喻户晓、妇孺皆知，对于我们的销售意义都不大，关键是如何得到我们的目标客户的认可和共鸣。所以我们的销售推广也不能也不会同于一般的销售，大面积的广告、路牌，对我们没有太大的意义；再如海陆空的电视轰炸，我们也不会去做，点到即止！

　　【记者】如您刚才所讲，天琴湾的营销手法与普通楼盘的会不同，让我想到房地产行业，其实也是一个相对特殊的行业，您怎样看待这个行业，怎样看待这个行业中细分出来的豪宅？

　　【王振江】这个行业特点太明显了，其实并不是一个有太多创造性的东西的行业，并没有真正的核心竞争力，设计上也是万变不离其中。我所理解的这个行业，竞争力在于它的载体，以及对于营销和策划、对于目标群的把握，用最恰当的方式整合资源的过程才是最重要的！而豪宅，可以作为住宅产品发展的风向标，它的极端表现就是它的个性化和无法复制性！

　　【记者】富春东方是否会从此走上豪宅的开发之路？

　　【王振江】其实在此前，富春东方也做过豪宅，如西湖边上的青龙山庄……而天琴湾是一个极具挑战的项目！除天琴湾外，在梧桐山谷中建筑面积26万平方米的东方尊峪也将在明年亮相。对于富春东方而言，我们是一个年轻的公司，现在定位估计不是时候，还早了，至少现在不能下这样的结论。但是在杭钢的支持下，富春东方已经在深圳建立大本营，将其在杭州、南京、厦门的房地产项目整合进来，全国性的地产开发模式初见端倪了。（完）



  －后记－

   挑战与诱惑

　　2004年，深圳楼市劲吹飓风；而东部滨海，万科的东海岸、华侨城的30亿斥资、富春东方的天琴湾……各领风骚。深圳滨海城市的梦想似乎被唤醒了！作为拥有江浙资本的富春东方杀入深圳地产的最初动机，也许就是为天琴湾而来，为了雄踞黄金海岸唯一宜住双湾半岛之上的诱惑，为了“天人合一”的挑战，为了以门启天下的姿态营建豪门望族的生活名宅……而王振江，近十年的地产从业经历中，几乎是一直围绕着“豪宅项目”，如今，也为天琴湾而来。

　　王振江喜欢用“坦率的讲”作为每一个问题的开场白，我问他为何好做豪宅，他笑言是“机会促使”，“有了第一次，在原来的经验和教训中更容易进一步发挥，经验体会很重要。与高端客户打交道本身就是一种挑战，可以在极度的挑剔中不断实现！”面对豪宅，他坦率的讲“这条路，也许会更难走！”也许，坦率的讲，这就是挑战与诱惑！

dingnigefei

124# 大好人

富春东方市07年拍卖的，那时造好了？？？？？？？

我又没住万科的房子，至于吗。。。。

你们真牛。就像绿城09年底说10年要达到670亿那么牛。

dingnigefei

128# 摸金校尉

别百度了，怪可怜的，孩子

摸金校尉

124# 大好人  

富春东方市07年拍卖的，那时造好了？？？？？？？

我又没住万科的房子，至于吗。。。。

你们真牛。就像绿城09年底说10年要达到670亿那么牛。


dingnigefei 发表于 2010-12-22 12:58

2003年12月4日开工,   2004年4月18日开盘

dingnigefei

128# 摸金校尉

我都说了，我看的是是8000万+的房子，那是万科天琴湾

dingnigefei

131# 摸金校尉

还好被万科买了。杭钢真糟蹋地。建议你去实地看看吧。看看那是不是你04年的房子

dingnigefei

在杭州和帮井底之蛙说赌博和爬山，算我无聊

angix

以前有人说绿粉是井底之蛙,我不信;
但看了此帖的回复后,还不得不信,网上百度些过时的东西就拿来用,也不知道确认一下.

摸金校尉

128# 摸金校尉  

我都说了，我看的是是8000万+的房子，那是万科天琴湾
dingnigefei 发表于 2010-12-22 13:00

你去看下这个项目的目前为止最后一期的合同上也是2006年拿到的规划许可证(07-2006-0024号)


从拿地到设计,没万科什么事

这个公司卖给万科的时候,天琴湾头两期甚至都有部分已经交付了

dingnigefei

136# 摸金校尉

咳，我都说了，很多遍了。我看的房子，是没卖的！！！！你以前卖了的房子，我怎么看？我看的房子，是刚建的。绿化也是新的。。你一定要说我看的房子是什么杭钢造的。我也没有办法。我不能现在开车去盐田拍照证明。OK？

dingnigefei

135# angix


主要是我的错，勾起了这帮人，

我X，对绿城那可真是肝脑涂地啊

摸金校尉

136# 摸金校尉  

咳，我都说了，很多遍了。我看的房子，是没卖的！！！！你以前卖了的房子，我怎么看？我看的房子，是刚建的。绿化也是新的。。你一定要说我看的房子是什么杭钢造的。我也没有办法。我不能现在开 ...
dingnigefei 发表于 2010-12-22 13:16

啥叫规划许可证知道么?  知道啥叫按图施工么?

知道设计图纸上盖的是06年以前的章么?

你可以换材料的品牌,可以升级用材,但是能不按杭钢手里就定搞的设计施工么?

吹万科,也拿个万科自己的产品出来吹吹,

别人的种你当儿子养,还说你也是会生儿子的大吹特吹,很骄傲啊?

dingnigefei

139# 摸金校尉

行，我真懒的理你了。我看的房子就是杭州钢铁造的。满意了吧，万科绝对不如绿城，满意了吧。

你爱绿城，行，但我对万科真是一点感情都没有，在我眼里就是一公司。我没买过万科的产品但买过万科的股票，买过绿城（春江花月）的产品也买过绿城的股票。

别儿子不儿子的，搞的宋是你亲爸爸似的，何必呢？宋没孩子。你也就争着做了。

dingnigefei

139# 摸金校尉

TMD还谈骄傲，我CAO了。万科卖了1亿多的楼我骄傲个P啊，我又不是业主，又买不起，你脑子没问题吧？

绿城卖几千万的楼，一年卖500亿，你很骄傲，行，没问题。但TM别扯我，我就是吹吹水，

怎么你个SB谈着谈着还谈到骄傲了？绿城你就这么亲啊，又不是你亲爸爸。

你又不是股东，你最多也就一送钱的货。何必呢？对吧

dingnigefei

妈的真无语了，和个绿粪最后搞的我还对万科骄傲了。。。这世道，哪来的这种人

七伤掌

不敢想象，万一员外出点意外，让杭州人民还咋活。