商业地产怎么做？？

方军

回家之前写点东西，供交流沟通之用！

商业地产作为地产行业中最高级别的地产品，既有高利润回报的诱惑，又有巨大的投资和经营风险，因此许多知名开发商往往因商业地产项目而一撅不振。

商业地产分好几种形式，今天先谈谈住宅楼底商的问题：
现在住宅楼沿街部分的不做底商的很少，由于这种底商的价格一般比住宅的价格高得多，因此许多开发商都在拼命地打底商的问题，但底商定位、设计、招商等工作如果做得不好的话，也会出现卖不出去的结果。
底商的问题一般不存在业态规划的考虑，大部分都是业主根据市场经营状况自行决定，因此业态的规划方面就不谈了。

首先说定位与设计：做一个产品，首先总得想好做成什么样的产品才行，这个什么样就是产品的定位，那么定位应该从那个角度来考虑呢？第一种是根据市场现行的经营状况进行考虑，比如一楼盘是位于一个繁华商业街的，那么这个底商做各种精品店的可能性非常大，那么就按照精品店专卖店的风格去设计，比如一层层高在4.5米左右，层数以两层为限，面积控制在70—100方（两层）为主（因为大部分专卖店的面积要求是60或80方以上），开间在5-6米左右比较合适，保证专卖店有3-4米的橱窗展示宽度，一层的进深在10—15米为好。这样做出来的底商由于是按精品店模式度身定做的，加上其商业氛围就适合精品店经营的，销售就不成问题了。

第二种从引导创造新的市场需求的角度来考虑定位，经过一定的市场调研分析，得出某一种新的业态是会创造出一种新的市场需求的，比如某一区域如果引进美食一条街，极有可能创造出人们对美食新的需求，那么就可以考虑这种定位，如果定位是按美食一条街来定位的，那么在设计时必须要考虑到饮食店的经营特点，比如烟道、厨房等的设计。

另外在设计产品时还需要考虑到广告位的设置（物业管理的重要资金来源）、商业人流交通的特点。

其次是招商和推广工作，在定位和设计思路确定之后，招商、推广工作必须跟上，尤其是招商工作最好在完工之前完成，则带租约的销售模式将对商铺的购买者产生很大的吸引力。招商工作的好坏虽然跟招商的能力有关，但更多地跟这个产品的合适度有关，如果这个产品是合适经营的，那么商家自然会找上来。

第三是开业：商界有句话，叫七死八活九回头，什么意思呢？说的是开业的时间选择，一般最好的开业时间选在9月比较好，为什么？9月秋高气爽，加上国庆、元旦、春节，长时间的旺季保证店家有一个良好的开头。因此这就涉及到工程的时间了，商铺最好的交房时间在5月份，商家经过两三个月的时间装修，刚好在8、9月份开业。

最后是一个经营的问题，虽然底商卖出去之后，许多开发商是不管经营的事，但从对客户负责，维护公司的品牌形象来考虑，经营问题仍然需要开发商关注。

现在的开发商在做底商时存在的几个问题：
1、设计时也许根本没考虑过定位、把底商当作一个附带的产品来考虑，结果等到开始销售时才考虑做什么商业定位比较好，如果一开始就没考虑清楚，那么就会出现想做美食一条街的时候，却发现商铺的烟道都没有考虑进去。底商往往是一个项目的重要利润来源，因此必须在设计之前就必须考虑清楚商铺的定位。还有比如商街的长度、中间突然来个小区的大门、商业人流的流向等问题都需要按照商业的特点来做。

2、乱定位：定位的时候不考虑所处地段的商业氛围、市场经营的实际情况，如信义坊就是没考虑清楚该地段的商业氛围，定位一旦出错，没有市场，那么后面的产品设计、推广等等都会出问题的。底商由于是独立的商铺形式，不大可能有主力店入住，因此是缺少市场号召力的，所以定位时更多地是随行就市，通过市场的自我调节来确定经营的商业业态分布。如果一定要自己搞点特色出来，那么就需要付出更多精力和财力来营造氛围。

不写了，得回家了。

魔鬼的诗篇

方军说：比如一层层高在4.5米左右，层数以两层为限，面积控制在70—100方（两层）为主（因为大部分专卖店的面积要求是60或80方以上），开间在5-6米左右比较合适，保证专卖店有3-4米的橱窗展示宽度，一层的进深在10—15米为好。

开间5~6米？住宅底商有那么大开间的？

一层进深只有10米的话楼上不用造了

会做算术么？就算5~6的开间、10~15米的进深，2层才70~100平方？楼上还透空一部分？

那么5~6的开间，4.5的层高，造出的2跑楼梯怎么也得有10几个将近20平方，这样的商铺单独卖？卖给谁？

[此贴子已经被作者于2004-7-1 23:01:06编辑过]

方军

许多人以攻击我为乐啊，
有些人考虑问题的眼光只会从一些经验来出发，但学过市场营销或懂得市场营销的人不应该只从开发商角度来考虑，市场需要什么，就给造什么，所以间距、进深等等都应改变以适应市场的需要。
关于进深，大部分的底商都是15米，如果住宅是退后的，往往就做到18米，甚至20米，如果开间只有4米的话，那么此商铺就是一长条，猪脑才会选择这样的商铺来经营。
可进深怎么办呢？可以把一层5-6米的距离做成车库，现在的车库可以卖个15万，其价格也是非常高的，差不多1万一平方米了。而由于使进深做到非常合适的距离，商铺的价格就贵了，这样就把车库的差价补回来了。
至于面积嘛，专卖店一般需要有一个小仓库的，所以楼上腾空部分一般做仓库。专卖店要求的都是营业展示面积，不是总面积。
补上，供大家参考

冷枪

对方大师的高见总体上表示欣赏与认同，补充部分虽然有些勉强，但也算是自缘其说了。

魔鬼的诗篇

这样跟你说了你还嘴硬啊？5~6米的开间，楼上的住住怎么造？

5~6米后退做车库？知道车库多少深？破绽越来越多了！

你富裕的，商铺做仓库，当人家的钱都和你这样不学无术坑蒙来的？

四处逛逛

大体赞同，但除以上争议外，想请教方大师（诚心）：
对你提出的“比如某一区域如果引进美食一条街，极有可能创造出人们对美食新的需求，那么就可以考虑这种定位”表示强烈怀疑，在进行社区商业定位时，应以便利和升值为基本前提，而定位成该中特色街，其服务半径有多大？其客户群到底够不够？

老枪

批评小魔几句。。。。5－6米开间是可行的，只是成本增加，增加转换层

魔鬼的诗篇

以下是引用老枪在2004-7-2 10:46:30的发言：
批评小魔几句。。。。5－6米开间是可行的，只是成本增加，增加转换层

增加转换层得不偿失，用公建的标准在造住宅了

转换层要规划调整（建筑的层数、总高限制都要改变）

变成公建项目上搭住宅了

关键是这样造出来的商铺柱子要快2米了

一小间单独出售会非常难看，整体出售才是办法

要单独出售，4.7米开间是个极限

[此贴子已经被作者于2004-7-2 10:54:20编辑过]

方军

以下是引用四处逛逛在2004-7-2 10:40:05的发言：
大体赞同，但除以上争议外，想请教方大师（诚心）：
对你提出的“比如某一区域如果引进美食一条街，极有可能创造出人们对美食新的需求，那么就可以考虑这种定位”表示强烈怀疑，在进行社区商业定位时，应以便利和升值为基本前提，而定位成该中特色街，其服务半径有多大？其客户群到底够不够？

这个问题是根据实际情况具体考虑的，我指的是一个思路上例子，比如该地段周围有很多成熟配套了，人口也比较多，但大家吃饭都在家里吃，或者在别的地方吃，那么如果引进的话，大家吃饭的地点就会从家里或从别的地方转到这条街上来，另外也会吸引别处的人过来吃，这样原先的没有的需求就被创造出来了，就可以支撑该定位了
。
创造新需求有很多例子，比如原先大家都用肥皂洗衣服，可发明了洗衣粉之后，人们就改用洗衣粉了，如果厂家的产品定位没有这方面的思路，那么只会制造和开发越来越好的肥皂，而不会想到洗衣粉的。

天剑

一定要转化层才能解决问题吗？
看来老枪也只是多懂一点而已

方军

我得说一句，
我的定位是从市场需求如何来定位的，也就是市场需求什么，制造商就应该尽量去满足。
至于别的观点则是从开发商好不好做的问题来看，
但将来，哪一种产品更有市场竞争力呢？？？？开发商好做了，可卖不掉，有个屁用。

老枪

以下是引用方军在2004-7-2 10:56:05的发言：
我得说一句，
我的定位是从市场需求如何来定位的，也就是市场需求什么，制造商就应该尽量去满足。
至于别的观点则是从开发商好不好做的问题来看，
但将来，哪一种产品更有市场竞争力呢？？？？开发商好做了，可卖不掉，有个屁用。

空想社会主义？？

策划是基于一定的基础的。。。。。
我想造个房子，墙体要求只要1毫米，多实用[em02][em02]

魔鬼的诗篇

什么商品有竞争力，是靠市场调研得出的，不是坐在电脑前面意淫出来的！

拿你的方案去给做生意的看看你就知道你有多少分量了

老枪

以下是引用天剑在2004-7-2 10:55:21的发言：
一定要转化层才能解决问题吗？
看来老枪也只是多懂一点而已

我懂得不多，喜欢学，你说来听听

我虚心拜师[em08][em08]

心锈

是个好贴

四处逛逛

强列关注中

方军

以下是引用老枪在2004-7-2 10:59:25的发言：
[quote]以下是引用方军在2004-7-2 10:56:05的发言：
我得说一句，
  我的定位是从市场需求如何来定位的，也就是市场需求什么，制造商就应该尽量去满足。
  至于别的观点则是从开发商好不好做的问题来看，
  但将来，哪一种产品更有市场竞争力呢？？？？开发商好做了，可卖不掉，有个屁用。
  

空想社会主义？？

策划是基于一定的基础的。。。。。
我想造个房子，墙体要求只要1毫米，多实用[em02][em02]
[/quote]
不要走极端，我想的东西是基于现实的，这种结构肯定能实现的，造房子嘛，还能有多少难度，神舟五都上天了。

老枪

我说的也可以实现，用宇宙材料，化个百来个亿，肯定行

魔鬼的诗篇

以下是引用老枪在2004-7-2 11:31:28的发言：
我说的也可以实现，用宇宙材料，化个百来个亿，肯定行

在重力比地球小的月球，很现实地[em01]

职业土匪

倒也没有和方大师交流过，
不过前面提的确实有些破绽，而且提的层次也不够深，教教学生，说说基本模式还是可以的，说的直了点，请见谅，实在是以前比较的景仰方大师，今天突然有点落差感