探讨：如何研判杭州楼市的趋势

野导

3、目前杭州房地产开发商一个项目的销售利润估计在20%（可能更高），以此推算，杭州开发商一年在杭州商品房上赚的钱是36亿。考虑到其它类型物业的利润，总的利润应该不会低于50亿。如果推算，杭州开发商总的自有资金量起码在200亿以上。如果不考虑这些资金对外投资，则可以买断杭州一年所有的商品房。
正是开发商已经形成了强大的资金实力，几个月半年的宏观调控不可能伤及大部分房地产开发商的实力，要开发商降价售房显然是很难的。

野导

4、政府已经表现出控制经济过热发展的决心，此轮宏观调控一定会持续较长时间。但政府没有如媒体所说杀掉80%房地产开发商的勇气。因为目前房地产业在中国经济中的扮演的角色太重要了：大量的财政收入来源于土地出让，大量的政府工程需要通过土地出让以及房地产开发来完成。政府决不希望看到房地产业的崩盘（除非是操作水平极差或者失误）。
可以想见，当部分开发商资金链断裂被破产或兼并后，政府就会感觉这把火会很快烧到自己而政策转向缓和。因此，政府决不会答应房地产业严重滑坡。

jojoyan813

很多开发商用的都不是自己的钱，都是银行的钱，国家的钱啊！如果不能按期完成销售，资金链就断了，宏观调控后融资更困难了，很容易弄不好就玩完的。
如果想生存要不降价出售以保回本，实在不行就只能宣布破产，拍卖烂尾楼，那有实力的大公司吃下后也不见得会贱卖啊！

野导

综上所述，本人认为杭州楼市继续上涨的动力不足，但也决不存在崩盘问题。
在微涨与小跌这一区间中，本人不能再准确判断其动向。居于本届政府的执政水平，近一两年内持平和小跌的可能性最大。

charlesnxl

我说点自己的意见：
1、首先目前政策的导向不是打压房价，而是抑制房价的继续上涨
2、以前KFS有80%左右的资金来自银行贷款，在泡沫已经很充分的情况下，崩盘的市场压力不是ZF和银行愿意去承受的，所以才有央行银根紧缩政策的出台
3、当前中国经济中房地产是支柱产业，经济中存在的很多问题先不去说它，在稳定能够保证的情况下，能多点税收为什么不多呢
4、一个产业发展到后面总是会优胜劣汰，房地产一样需要市场洗牌，市场和政策总是会走到这一步的
所以在我看来，上涨的动力固然已经不足，但是大幅下跌也不是ZF和市场愿意看到的，地价已经那么贵了，房子不会便宜到哪去的！小幅调整为主吧！

达瓦里西

以下是引用野导在2004-7-16 12:37:30的发言：
本人也发表些不成熟的想法：
1、杭州人口300万，人均收入假定2万元（估计是没有的，因为官方数据是1万元左右），。。。。
杭州一年商品房供应300万方（估计以后几年会增加到500万方一年），。。。。

好像2003年城镇居民收入人均已过3万 不要算农民 他们 MD 日子比我们舒服多了

蛋炒饭

一个一个都挺有道理滴……

别逼我～

我瞧瞧，嘿嘿

野导

以下是引用达瓦里西在2004-7-17 12:42:20的发言：
[quote]以下是引用野导在2004-7-16 12:37:30的发言：
本人也发表些不成熟的想法：
  1、杭州人口300万，人均收入假定2万元（估计是没有的，因为官方数据是1万元左右），。。。。
  杭州一年商品房供应300万方（估计以后几年会增加到500万方一年），。。。。

好像2003年城镇居民收入人均已过3万 不要算农民 他们 MD 日子比我们舒服多了
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建议你再去查查资料。

菜园小饼

房子么总好卖滴

八卦

如果房子总能卖掉，那等个10年20年好了。。。。。。

一抹白色

偶8晓得，偶就知道好卖滴

freedman

各位说的确实都很有道理。我来讲一些我的想法：房价调整已是不争的事实。就象楼上一位所说的不会有大涨大跌的。今后的房价的调整可能围绕不同地段，不同配套、不同房子质量上来实现。房子之间的价格差距将有所加大。但总体不可能有太大的涨幅了，而FC行业也将成为一个微利行业，大部分的利润都会被zf赚走

fd99

目前杭州的房地产市场有一定的泡沫,国家宏观调控之前杭州的房价被炒的太高,在购买者之中,以炒房的居多,在国家政策出台后,炒房的变少,房价也就不会升的太快,开始进入以市场为主导的理性变化,但是房价不会降,由于前段时间房地产市场特别热,手中有钱还买不到房子,所以目前购房的人数量还是不少,但都比较理性.可以预见杭州房地产市场会越来越成熟,不会再像前几年房价涨的特别快.

jiang1980

国家宏观调控到目前已基本告以段落，政府不会再出台一些新的宏观调控政策。在上半年宏观调控期间，对杭州房地产市场最大的变化就是市民预期的变化，但在上半年形势发生变化的情况下，杭州市的房价并没有出现下降。预计下半年房价看消费者和开发商的博弈，如果消费者能集体持观望态势，那预计下半年杭州房价将出现下降，而相反，杭州房价还将继续小幅上升。

无知者无畏

以下是引用野导在2004-7-21 13:13:36的发言：
[quote]以下是引用达瓦里西在2004-7-17 12:42:20的发言：
[quote]以下是引用野导在2004-7-16 12:37:30的发言：
  本人也发表些不成熟的想法：
   1、杭州人口300万，人均收入假定2万元（估计是没有的，因为官方数据是1万元左右），。。。。
   杭州一年商品房供应300万方（估计以后几年会增加到500万方一年），。。。。
  

  好像2003年城镇居民收入人均已过3万 不要算农民 他们 MD 日子比我们舒服多了
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没搞错，人均可支配收入12000多，人均收入30000

建议你再去查查资料。
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无知者无畏

2003，全年市区居民人均可支配收入12898元，比上年增长9.5%；人均生活费支出9950元，增长8%。

没有银弹

迄今为止，研判正确。