市中心车位价值探讨

一壶

转贴部分，看起来我们的分析是对的。

杭城中心区的交通要畅起来
--------------------------------------------------------------------------------


2004年09月08日 06:41:35 杭州网


进入中心区的车辆将会逐渐减少。这是记者从昨天举行的《杭州城市中心区交通综合改善规划》中间成果评审会上获得的消息。据悉，此中间成果还将几经修改，预计今年底可以正式推出。

规划指出，这一设计标准偏低，总泊位严重不足，且停车设施的构成和布局不尽合理，不收费、低收费路边停车、无控制的不收费泊位等都是引发违章停车的原因。调整收费标准势在必行。

要让中心区交通缓解，一方面是中心区内部合理的交通组织，另一方面是尽可能减少进入中心区的车辆。规划借鉴香港、北京等地经验，提出了降低中心区土地使用密度，这一点今年杭州“五一”黄龙换乘实施中已得到验证。

一壶

杭州在近5年内可能限制小汽车数量；高峰时段小汽车在中心区路网行驶将受到限制；可能对进入市中心区域的小汽车发放特别执照并收费；可能限制每年新的小汽车注册量，根据情况增加小汽车上牌费。

这是昨天美国施韦拔公司专家上交的《杭州城市中心区交通综合改善规划》中透露的信息。


“在限制小汽车进入拥挤区域的同时，必须为放弃使用小汽车的出行者提供高质量的公交换乘服务，这样才能减少进入控制区域的交通量。”专家指出。



用收费手段控制车辆进入中心区

方案提出，假设交通量每年增长约5％，该控制区到2006年或以前将达到饱和状态，届时应考虑实施控制区收费政策，用全自动的电子收费方式对进入控制区的车辆进行收费，同时利用这套系统自动监控违章进入控制区域的车辆。



凤起来源：每日商报 作者：记者沈俏静实习生基侃敏通讯员顾志法陈白磊 编辑：郑海

一壶

以下是引用一壶在2004-7-18 16:59:57的发言：
前段时间讨论过车位价格，结合大家的看法，稍微整理一下。
继续表述结论：市中心的车位价格还要上涨。


现在的交通，大家意见很大，我认为这还是刚开始，后期的情况会严重的多，城市中心的交通最根本的解决方式就是限制，别无他法。在过临界点后，各方面都无法忍受，问题会总爆发，车位的价格暴涨也是体现之一。
以上分析，限制在城市中心的，郊区是另外的情况。
从投资的角度，投资是中心车位几乎没有下跌的风险，上涨的可能性和很大，风险收益比非常好，值得尝试。

天盛

对不起是我错了
　2004-9-15
　　报料人：徐女士报料时间：昨天报料内容：两户人家闹得头破血流后，都后悔自己的一时冲动，并发誓要成为好邻居。见习记者陈伟利通讯员徐尤佳核实报道：小小的一个挪位，惹得一个头皮破裂。昨天上午，坐在杭州市中医院急诊室里，三个人六目相对后都害羞地低下了头，后悔当初的一时冲动。
　　昨天早上，家住杭州城西某公寓的王女士夫妻俩，准备取车去上班，坐上车后，才发现前面一辆汽车靠得太近，怎么倒也倒不出来。没办法，夫妻俩只能找来小区保安，叫来车主。车主是一个中年人，或许还没睡醒，他嘟嘟囔囔，有些不乐意。
　　王女士看到车主这样，随口说了一句：“你车子没停好呀！”刚要开车的车主，听到这句话，一气之下关上车门：“不挪了！”急着出去的王女士，冲上楼去和车主理论。各说各有理，谁也不让谁。情急之下，车主推了一下王女士，王女士滚下了楼梯。车主见出了事，也慌了，赶紧把王女士抱进车子直奔市中医院。
　　几分钟后，他抱着王女士跑进急诊室，几乎同时赶到的王女士丈夫紧追着他不放。医院里，车主抱着王女士、王女士的丈夫紧追其后要打他，绕着急诊室跑了好几圈。最后，在护士的劝说下，双方才停了下来。经护士和医生询问，双方说起了事情的原委，说着说着，都觉得不好意思了，红着脸向对方道了歉。幸运的是，王女士经过检查是普通的外伤。

天盛

都是车位太挤惹得祸，开发商为了利益最大化，车位与车位之间太挤了，停不好车身，车门都难打开。

Pope

不知道政府有没有一个车库标准?[em06]

天盛

<B>以下是引用<I>Pope</I>在2004-11-20 8:13:00的发言：</B>
不知道政府有没有一个车库标准?[em06]

<P>
<P>据我所知，高度有一定的要求。</P>
<P>长×宽的要求不清楚。</P>

天盛

<P>以前买了个车位，尚在按揭中，没看到过发票。最近买了个车位是一次性付款，开过来的发票竟然是“浙江省统一收款收据”此收据注明“不得用于经营性的款项收入”！</P>
<P>买车位，开发商卖给业主明明是经营收入，怎么会是非经营性收入？我要求开据正式发票，开发商告知不能提供。</P>
<P>车位合同是“地下车位使用权有偿转让协议书”，有关内容如车位“享有与业主所购房屋土地同等年限的使用权”但车位“不能办理土地证、产权证”，购车位业主“享有转让、继承等权利”同时车位转让时“要书面通知开发商，经开发商同意后重新办理变更手续并向开发商支付一定费用”。</P>
<P>这就遇到很多问题：如开发商不存在了怎么办？业主转让时开发商收取手续费狮子大开口怎么办？等等。。。</P>

一壶

http://www.hangzhou.com.cn/20040101/ca646448.htm电动车1年增13万 杭州交警恳请立法"调控"机动车
2005年01月21日  08:27:55    杭州网
    杭州市的机动车保有量的极限到底是多少？怎么办？昨天，杭州市人大常委会在视察杭州市《道路交通安全法》贯彻实施情况后，提出了机动车保有量的问题。围绕这个话题，交警部门和人大常委会都有话说。
截至去年底，主城区（不含萧山、余杭）拥有机动车23.37万辆，比上年新增近5万辆；拥有电动自行车24.52
万辆，比上年增长了13.41万辆。城市化进程的加速，汽车价格的不断回落，周边大量楼盘的涌现，使机动车饱和量的难题已越来越突出地摆在了人们面前。</P>
交警部门分析，机动车和电动自行车仍将继续维持一个较高的增长势头，道路供需矛盾进一步凸现。因此，建议市人大对杭州市机动车饱和量的极限及车辆结构开展专项调研，提出宏观控制的政策法律意见。</P>
市人大常委会副主任林振国在会上发表了个人看法：杭州市机动车要不要进行宏观调控？我认为是需要调控的。等到马路变成停车场的时候再来决断，可能就晚了，会造成更大的损失。但是如何进行控制，则要进行研究，交警部门要拿出依据来。</P>
市人大常委会副主任丁德明也提出了类似的看法：采取什么样的方法进行宏观调控将尤为重要，比如，仅仅用上牌费的办法加以控制也未必是好办法，应该是一种综合调控，是不是考虑在高峰时段进行限制，还有通过地域限制等。</P>
此外，交警还建议人大能用法律形式明确一些现实操作中存在的难点问题：如设立交通事故社会救助基金，能及时施救交通事故中的伤者；能在驾驶人自愿的情况下，通过签署“委托代交”的方式，对交通违规罚款实行当场收缴；加大对机动车违法违章停车的处理力度.</P>

一壶

截至去年底，主城区（不含萧山、余杭）拥有机动车23.37万辆，比上年新增近5万辆；拥有电动自行车24.52
万辆，比上年增长了13.41万辆。城市化进程的加速，汽车价格的不断回落，周边大量楼盘的涌现，使机动车饱和量的难题已越来越突出地摆在了人们面前。

一壶

<B>杭甬温齐出2004楼市年报</B>
●杭州：房价上涨12.9%　●宁波：房地产价格涨幅全线回落　●温州：房价涨幅居全省之首，住宅均价高出宁波千余元
http://www.zzhz.com.cn　　住在杭州网站
<P>摘要；杭州：房价地价仍在爬高   
    2004年杭州市房地产市场购买需求依然十分旺盛，呈现出房屋销售与租赁价格稳中有升、土地出让价格涨势依旧的态势。全年房屋销售价格指数111.7，房屋租赁价格指数107.6，土地出让价格指数139.4，涨幅分别比上年提高5.6个、0.9个和1.3个百分点。
   
　　高层价格升得最厉害   
    杭州市全年市区商品房施工面积1683.62万平方米，比上年增长32.5%；商品房实际销售面积为216.44万平方米，比上年下降19.7%；实际预售面积为299.8万平方米，比上年增长99.2%。房地产销售价格上涨11.7%，其中商品房销售价格上涨12.4%。
    别墅与普通公寓销售价格大幅上涨。2004年在该市商品房销售中，住宅销售价格上涨12.9%，其中经济适用房受楼层系数影响，价格略涨2.3%。普通住宅中多层与高层价格上涨14%和16.9%，涨幅分别高出上年7.8%和10.7%。豪华住宅价格上涨10.2%，其中别墅上涨13.9%，涨幅高出上年9.6个百分点，高档公寓上涨6.8%，涨幅则低于上年1.7个百分点。不少住宅小区由于缺乏停车设施及停车库，导致车库日趋紧张，价格上涨较大。2004年杭州市非住宅价格上涨8.7%，其中车库价格上涨10.7%。
</P>

[此贴子已经被作者于2005-1-27 12:18:15编辑过]

一壶

<P>少住宅小区由于缺乏停车设施及停车库，导致车库日趋紧张，价格上涨较大。2004年杭州市非住宅价格上涨8.7%，其中车库价格上涨10.7%。</P>
<P>绿园车位现在是28-35万，不太有人卖。现在车位还比较空，可以随意停。物业公司准备出租开发商保留的车位，四元每小时。

</P>

[此贴子已经被作者于2005-1-31 16:52:43编辑过]

天盛

绿城卖地下车位比较规范，虽然也是没有产权，但只要你要求开据发票，都是正规的不动产专用发票，不象有些开发商开据的非经营性收据

一壶

<P> 现在没有车位的车停到后面了，玉古路口，可以停40辆车。</P><P>车位出租价格在1000--1500元，物管开始管了，车位就涨价。</P><P>最近几天搬进来的人真多，每天炮仗不停。</P>

天盛

恩，是的。前几天我放了二个车子在车库，一定要收一辆车子的停车费

一壶

<P>前段时间又有报道说小区车辆被划，看来停车问题是以社会冲突的方式表现，算是先说过的。</P><P>有的思维非常奇怪，明明车位非常稀缺，却希望停到低价的车位。这个是不可能的事情，为了自己短期的利益，放弃了自己长期的利益。</P><P>随着资源的紧张，社会对这个问题会更加关注，车位权属也会逐步明确，起码在人大、政协会议上是多次提出了。看看，有人会替我们考虑，只是因为他也有利益。</P><P>要解决问题，就要投入，要投入，就要提高价格，就是那么简单。</P><P>我们为什么不多买几个？为自己争取好位置？这个思维，不仅仅是车。</P>

一壶

<P>要化钱买车位，许多人不同意，买也困难，要花二十多万。</P><P>其实是无所谓的，钱是钱，车位也是钱。表现形式不同，功能有区别，都是价值的表现形式。关键在于拿哪个合算，按照现在的租金，当然是买车位不合算（仅仅简单的比较资金成本和租金收益），从长远的看，这样的租金必定减少供应，会导致租金上涨。租金收益必定超过资金成本。大家在短期和长期利益之间的平衡选择。</P><P>现金流当然也是问题。</P><P>车位的权证也是问题，现在不明确，明确了，就可以将钱抵押出来，解决现金流。但是我相信，车位问题已经影响到许多人的利益了，也影响到有些大人物的利益了，他们会考虑这些问题。车位的权证也必定可以解决。</P>

天盛

车位产权明确了，车位就要暴涨了。

一壶

<P>对这个大家如何看待：</P><P><B>《物权法》草案下月审议 车库掀抛售风</B>
http://www.zzhz.com.cn　　住在杭州网站 <P>　  全国人大将在下月讨论审议《物权法》草案，住宅小区的会所、车库等设施的物权可能将明确归小区全体业主所有。为规避法律风险，近期广州各小区抛售会所、车库的个案猛增。有法律界人士提醒，买家如果不注意防范，随意从发展商处接手这些物业，《物权法》出台后可能将尝苦果。 <P>　　 <P>　　会所车库拍卖开年激增 <P>　　广州某拍卖行经常拍卖二手车，也经常举行与车有关的标的拍卖。据该行人士介绍，去年12月，拍卖行接受了1项拍卖车库的委托，标的额约为120万元。而今年1月则接受了2项委托，涉及3个小区的车库的拍卖，标的额接近1000万元。 <P>　　这位人士说，去年房产拍卖的委托方主要是法院、银行和国有资产管理公司。但自去年12月起，企业或个人的委托明显增加，许多拍卖都集中在今年1月中旬举行。 <P>　　竞投冷清流标多 <P>　　 <P>　　但是，与拍卖参考价逐渐升高的住宅、商铺相比，小区车库、会所的拍卖参考价并未有明显提高。去年年初广州东圃、天河公园一带二手楼拍卖成交价每平方米至少上涨了100元—150元，市内其他区域的住宅价格升幅也基本在10%左右。而车库、会所的起拍价却基本仍维持在去年年初的水平，在多场拍卖会上，竞投也并不踊跃，最终导致流标。 <P>　　据了解，近期车库、会所的拍卖量明显增加，与全国人大有望于下月审议通过《物权法》草案有关。该草案明确规定，小区的车库、会所属于全体业主所有。也就是说，无论是作为这些物业现在的实际控制者的发展商，还是发展商委任的物业管理公司，对这些设施都不享有物权。 <P>　　物管公司6折优惠急收钱 <P>　　广东博厚律师所主任詹礼愿博士认为，事实上，即使按照现行法律，小区的车库、会所也属于全体业主所有，只是由于在房产的大确权和小确权中存在“灰色地带”，单个业主往往只重视其名下房产的占有、使用权利，却忽视了对小区公共物业的集体占有、使用的权利，造成这些物业实际上被发展商控制乃至再次买卖，如果《物权法》草案得以通过，重申业主的权利，这些物业的买卖者无疑要承担法律风险。于是一些发展商为规避风险争相出货套现。 <P>　　按照《物权法》草案，小区的许多公共部分的物业管理费，业主是不需要买单的。为了规避风险，不少物业管理公司一改常规，近期纷纷提出优惠措施，吸引业主一次性缴纳全年的费用。如荔湾区某大型楼盘，以往物业管理费都是月缴或季缴，最近物管公司却发布公告，凡在1月底前一次性缴纳全年物业管理费，可获6折优惠。 <P>　　[陷阱]车库假扮商铺买家中招 <P>　　某些小区公共物业的持有人为了尽快出货套现，更刻意隐瞒实情装陷阱。广州天河区法院最近受理一个案件：某买家今年1月在拍卖会上购买了天河北某小区一层的物业，物业权属证明上注明“非住宅”，买家现场看样，全层留有许多间隔，似乎是商铺物业，于是斥巨资购下。不久，买家在房管局又看到另一份权属证明，上面却注明“车库”。买家大呼上当，遂将拍卖行和发展商告上法庭。 <P>　　广东博厚律师所主任詹礼愿指出，一般新法出台后都不溯及既往。近期发展商和物业管理公司积极套现和收费，规避法律风险的意识是很明显的。买家如果不注意防范买卖过程中的风险，随意从发展商处接手这些物业，法律修订后可能将“独尝苦果”。</P>
<P><B>来源:</B>民营经济报 <B>作者:</B>张伟湘 <B>时间:</B>2月18日</P></P>

一壶

转贴http://dskb.hangzhou.com.cn/20040101/ca669599.htm新建住宅区配套解决停车难

(2005-02-20 02:35:23)
每户有3平方米自行车库 150平方米住房需配车位</P>每百户需要具备30平方米配套用房；户型建筑面积在150平方米以上的，至少1户有1个汽车位；每户配置3平方米以上的自行车库……《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》已经市政府同意，开始实施。</P>每户有3平方米自行车库</P>《规定》对社区的自行车库配置做了规定，按建筑面积3-3.6平方米/户标准配置自行车库，车库使用权属于物业管理区域的全体业主，由物业管理企业统一管理。未实行物业管理的，由社区居民委员会或业主委员会负责管理。</P>社区配套服务用房按每百户建筑面积30平方米标准集中设置，由建设单位建成后无偿移交给所在区政府，其所有权属于所在地街道办事处，社区居民委员会享有使用权，民政部门将监督使用管理情况。</P>汽车位配置有硬杠杠</P>为了解决停车难矛盾，《规定》对于住宅区车位配置做了要求：户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户；户型建筑面积在100-149平方米的，不少于0.7车位/户；户型建筑面积在80—100平方米的，不少于0.5车位/户；户型建筑面积在79平方米以下的，不少于0.15车位/户。</P>住宅区停车泊位配置标准的10%将作为临时公共停车泊位，不能出租出售。</P>汽车库符合登记发证条件的，由开发建设单位按相关规定申领房屋权属证书后出售或出租；不符合登记发证条件的，房屋买卖时，汽车库使用权的转让应当在购房合同中约定，并报房产行政主管部门备案。居住区内的汽车库仅供所在小区的房地产权利人受让，或供所在居住区的房地产权利人或承租人租用。</P>教育市政设施建设金统一平衡</P>教育配套公建的建设标准按省市有关规定和《城市居住区规划设计规范》执行。幼儿园、义务教育设施建设资金在土地出让金或开发成本中统一平衡；委托开发建设单位建设的幼儿园、义务教育配套小学由代建单位建成并验收合格后，无偿移交给当地教育行政主管部门；义务教育配套中学的用地由代建单位拆平后，无偿移交给当地教育行政主管部门，由教育行政主管部门投资建设。</P>垃圾中转站、公厕、公交始末站等市政公用设施的建设，按国家规范标准设置，建设资金也在地块土地出让金或开发成本中统一平衡；开发建设单位代建的，建成后无偿移交给政府相关部门使用管理。</P>商业配套公建项目谁投资谁受益</P>新建小区配套的农贸市场将按净菜超市的规划标准设计建设。</P>商业配套公建项目，按照“谁投资，谁受益”的原则，由投资者所有、经营或转让，不能挪作他用。</P>小区道路不能封闭</P>市级市政道路由政府财政出资建设，由政府委托开发建设单位代建的，建成后移交给市政管理部门。</P>组团内的道路、通道（含照明设施）由开发建设单位建设，建成后交物业管理企业管理。</P>建设单位和管理单位不能将市政道路、小区道路封闭。</P></P>(记者王佳佳 都市快报)