市中心车位价值探讨

一壶

今天有广州的报道，说对车位的产权有限制，和杭州的报道规定了车位的界定。先了解了解。

[此贴子已经被作者于2005-2-20 21:41:43编辑过]

一壶

杭州市人民政府办公厅转发市建委关于杭州市住宅区 配套公建建设管理暂行规定的通知 杭政办〔2005〕1号 各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位： 　　市建委拟订的《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。 杭州市人民政府办公厅 二○○五年一月十八日 杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定 (市建委　二○○五年一月五日) 　　为规范城镇住宅区配套公建建设管理，维护建设单位和业主的合法权益，改善居住环境，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》等有关法律法规及《城市居住区规划设计规范》的规定，制定本暂行规定。 　　一、本暂行规定适用于杭州市区范围内国有土地上的住宅区配套公建建设管理。 　　二、本暂行规定所称的配套公建包括行政管理、社区服务、物业管理、教育卫生、文化体育、市政公用商业等方面的用房及设施。 　　三、杭州市人民政府建设行政主管部门负责住宅区配套公建的建设管理工作。 　　市计划、规划、国土资源、房产、教育、贸易、市政公用、公安、环保、卫生、人防、园文等行政主管部门及各区政府(管委会)按照各自的职责，做好住宅区配套公建的建设和使用管理工作。 　　四、住宅区开发建设单位应当按照《城市居住区规划设计规范》和本规定的标准与要求，将配套公建纳入住宅区建设项目计划，并与住宅建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。 　　五、住宅区各项配套公建建成后，其产权界定、日常管理、使用等事项，原则上在项目土地使用权出让或划拨前，由市规划行政主管部门和房地产开发行政主管部门提出书面意见，并作为土地出让或划拨的依据之一。具体按以下规定执行： 　　(一)社区配套服务用房按每百户建筑面积30平方米标准集中设置，由建设单位建成后无偿移交给所在区政府，其所有权属于所在地街道办事处，社区居民委员会享有该房屋的使用权。民政部门监督用房的使用管理情况。 　　(二)物业管理用房的产权、移交、使用和管理等按《杭州市物业管理条例》及相关规定执行。 　　(三)按建筑面积3—3.6平方米/户标准配置自行车库，其使用权属于该物业管理区域的全体业主，由物业管理企业统一管理。未实行物业管理的，由社区居民委员会或业主委员会负责管理。 　　(四)住宅区内的停车场地分为地面、半地下、地下停车库和地面停车场。车位配置标准为：户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户;户型建筑面积在100—149平方米的，不少于0.7车位/户;户型建筑面积在80—100平方米的，不少于0.5车位/户。户型建筑面积在79平方米以下的，不少于0.15车位/户。住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位，不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会，由物业管理企业负责管理。未实行物业管理的小区，由社区居民委员会负责管理。 　　利用地下室(人防设施除外)、半地下室、架空层建设的汽车库层高、宽度和深度应达到国家规范要求。汽车库符合登记发证条件的，由开发建设单位按相关规定申领房屋权属证书后出售或出租;不符合登记发证条件的，房屋买卖时，汽车库使用权的转让应当在购房合同中约定，并报房产行政主管部门备案。居住区内的汽车库仅供所在小区的房地产权利人受让，或供所在居住区的房地产权利人或承租人租用。 　　(五)教育配套公建的建设标准按省市有关规定和《城市居住区规划设计规范》执行。幼儿园、义务教育设施建设资金在土地出让金或开发成本中统一平衡;委托开发建设单位建设的幼儿园、义务教育配套小学由代建单位建成并验收合格后，无偿移交给当地教育行政主管部门;义务教育配套中学的用地由代建单位拆平后，无偿移交给当地教育行政主管部门，由教育行政主管部门投资建设。 　　(六)对农贸市场、净菜超市等商业配套公建项目，应按照“谁投资，谁受益”的原则，由投资者所有、经营或转让，不得挪作他用。 　　新建小区配套的农贸市场应按净菜超市的规划标准进行设计建设。 　　(七)垃圾中转站、公厕、公交始末站等市政公用设施的建设，按国家规范标准设置，建设资金在地块土地出让金或开发成本中统一平衡;开发建设单位代建的，建成后无偿移交给政府相关部门使用管理。 　　(八)市级市政道路由政府财政出资建设，由政府委托开发建设单位代建的，建成后移交给市政管理部门。 　　组团内的道路、通道(含照明设施)由开发建设单位建设，建成后交物业管理企业管理。 　　建设单位和管理单位不得将市政道路、小区道路进行封闭。 　　(九)住宅区应规划设置相应的文体设施，其标准按规范或省市有关规定执行。 　　六、按规定可以办理权属证书的配套公建用房接收部门或单位应到房产和国土管理部门办理房产和土地使用权证，不得将所接收的房屋及设施的所有权进行分割、转让、抵押，严禁挪作他用。 　　七、本规定未涉及的配套公建项目的产权界定、配置标准、移交方式等事项，按国家有关法律法规的规定执行;国家法律法规没有明确的，在项目土地出让合同或划拨协议中约定，也可在签订配套公建建设合同时约定。 　　八、杭州市所辖县(市)及萧山、余杭区可参照本规定执行。 　　本规定自发布之日起施行。本规定施行前已经签订土地出让合同或者划拨协议的住宅区配套标准，按原规定和签订的土地出让合同或者划拨协议的约定执行;住宅区配套设施的权属，按当时法律、法规、规章或其他政府文件的规定执行，法律、法规、规章或其他政府文件未作规定的，按照“谁投资、谁受益”的原则确定。

hzsuxf

汽车只是交通工具而已，当初买自行车也是要凭票供应，不是人人都买得起的．汽车也是如此，今天不是人人都买得起，但是，汽车大众化的一天一定会到来，而且为期不远了．在美国，在西方，在日本，在所有发达国家，几乎每家每户都有车．在中国每家每户都有车还早些，但是在中国经济最发达的地区，在杭州这样的中心城市，大多数家庭有车是不奇怪的．要不中国的现代化就是一句空话．在这样的前题下，车位车库的紧张是必然的．西方很多的车在晚上是停在路边上的．在中国，把车停在路边很多人是接受不了的．所以别看现在车库问题还不十分的突出，要不了三五年，你想买都没有了．

[此贴子已经被作者于2005-2-21 9:44:49编辑过]

一壶

现在讨论讨论车位的权属问题，上次我记得有报纸或者这里有人专门探讨过的。

一壶

要买车的，对车价涨跌很关心，其实车位的价格变化远远超过车的价格变化。有车必定要有配套的东西，比如车位。车的寿命不过10年多，车位的使用有达到70年的约定的。

如果把车比瑜成肉体，车位的外壳是肉体必须的，只是时间变化的过程。

权属问题也是变化的体现，比如权属明确了，可以抵押，车位就是价值，不但不会占用大量资金，如果涨价，还可以抵押出更加多的现金。资金成本和车位使用租金是都要支付的。

考虑自己的利益，谁也不用回避。

一壶

比较具体的例子，比如很多人只能买10万的车，要再买20多万的车位根本不可能。只好租，但是显然在市中心，车位将来是很难租到的，为车位打架，划车也是矛盾的体现。只是现在还勉强可以。

将来车位必然紧张，既然必然紧张，我们如何抓住这个必然带带领的利益变化呢？

如果车位的权属明确了，买20万的车位，可以抵押，实际上是占用了资金成本，资金成本和租金是互相交换的，那么，原来买不起车位的人就可以买了。如果车位上涨了，可以抵押出更加多的资金，使用车辆还可以带来利益。

这个和我原来买房子的观点一样，如果明确房价一定是涨的，那怕身无分文，只要可以买，就尽管买，100万的房子，涨到200万，白住还有钱赚。并且可以通过抵押等方式，将现金顶出来。

[此贴子已经被作者于2005-2-21 10:25:54编辑过]

一壶

按照市场经济的观点，价格是调节供求的关键。

在车位必定稀缺的情况下，更加需要市场之手发挥作用。这也是对宏观的社会积极意义。

或许有人会继续攻击，认为我这个是黄牛的观点。市场是必然的，对于必然的变化，为什么不去顺应呢？

同时我可以非常坚定的说，我们的想法对社会是有积极意义的，计划经济的观点证明是不行的，通过市场的方式，起码在市场交换部分，会取得更加高的效率和相对更加公平。

回到车位问题，如果没有足够的停车位置，将来谁也动不了。

mzqnon

哎，到时候是不是要像今天计划生育一样来管汽车？

哈哈，开个玩笑

一壶

以下是引用flowchart在2005-2-21 10:26:00的发言： 此贴暴露了黄牛叫嚣小区地面停车费太低的真实意图

因为我曾经反驳你，就每次喜欢来反对反对，反对我支持，有想法就好。但是我希望你对自己要尊重，拿出点有水平的话。有些话我不想说，不是因为你的观点如何正确。

车位的价格在市中心上涨，从去年到现在，已经有30--50％。如果放弃了自己的利益，摆出高尚的面目，你觉得可笑吗？房子涨了，有谁不希望当年自己是买到的那一族？

要说预测，车位引起的社会矛盾，人大政协对停车问题的关注，这些价格之外的问题，你有能力预测到吗？

情绪超过理智不是好事情。有空聊聊，你可以不听，我也未必都回答。

一壶

以下是引用一壶在2005-2-21 10:11:00的发言：

要买车的，

－－－－－－

考虑自己的利益，谁也不用回避。

一壶

关于为没有车的人打抱不平，曾经在高架问题上，有人就是不理解，认为我如何虚伪，追逐至今。

有时候忍不住骂人，被诤友批评。

什么叫做利益，位置就是利益，我们的东西，是不能给其他人决定的，可以竞争，但是不能被剥夺人的基本权力，高架也好，车位也好，背后意味着作为国家公民是不是具有基本的权力，如果没有，就是砧板上的肉，想怎么砍就怎么砍。

有人以为，刀砍在别人身上，不砍在自己身上就是利益。别忘记了，你只要是肉的地位，什么时候都可以砍。

我们争取不当肉，就不是最大的利益？不禁想起了鲁迅的人血馒头。

yongan

白说不如不说。

[此贴子已经被作者于2005-2-21 11:32:39编辑过]

一壶

http://club.cat898.com/newbbs/dispbbs.asp?boardID=3&ID=320997&page=1

中国应该走出掠夺经济 文章提交者：yunshan 加贴在 经济风云 凯迪网络 http://www.cat898.com 20世纪著名的经济学家奥尔森指出，社会经济繁荣的最大关键就是建立桓鍪谐±┱剐偷恼????庵终??幕?局澳芫褪窍蛏缁崽峁┲贫裙嬖蚶幢；じ鋈瞬?ǎ?幢；ず显加行?男校?幢Ｖじ鋈说牟聘徊槐宦佣帷?br> 　　而华人经济学家钱颖一教授则认为市场经济有好的市场经济，有坏的市场经济。坏的市场经济的本质是一种掠夺经济。 　　因为，在任何市场中都潜存着两种掠夺。第一种是私人掠夺。它可以是私人掠夺私人，也可以是私人掠夺国家。如偷盗抢劫，侵吞国有资产等。 　　第二种掠夺是政府掠夺。政府掠夺的方式有，有政府作为组织的掠夺，如乱摊派、超过公共服务需要的费与税、通货膨胀等；有政府的一些官员利用手中的权力为自己掠夺，如贪污腐败；有私人通过政府权力的掠夺，这种掠夺的形式多种多样，但实质上都与政府的权力有关。如垄断、设租、通过游说把个人利益固化在制度与法律上等。 　　 掠夺经济等于低效率经济　　 　　 　　从一般的经济理论来看，掠夺经济完全得一种低效率的经济。因为，在一般人看来，任何掠夺都是不公平的，但这还不是问题根本，掠夺最大的核心是影响整个社会的经济效率。 　　在一个社会中，如果社会中私人掠夺和政府掠夺盛行，那么理性的经济人一定会减少创造财富、提高效率的经济活动。相反，大多数人也会加入这种掠夺的行列。如果社会中的人都在掠夺，那么这个市场的效率也就无从谈起。 　　最近，美国的经济学家施莱弗（Andrei Shleifer）和维什尼（Robert W. Vishny）出版一本名为《掠夺之手》(The Grabbing Hand)的著作，也对政府掠夺的问题进行全面的讨论，并指出了掠夺经济对社会经济严重的负面影响。 　　诺贝尔经济学奖主阿克洛夫（George A. Akerlof）最近也有关于“所有者掠夺”的文章。可以说，掠夺经济成了目前国际理论界十分关注的理论前沿。 　　用掠夺经济理论来讨论中国的经济问题，会发觉掠夺之现象十分盛行。无论是政府还是私人掠夺，无处不是。可以说，近二十多年来中国经济的发展完全是建立掠夺之上。如对自然资源之掠夺、对民众财富之掠夺、对民众之生存权之掠夺。 　　如果中国经济的高速发展是建立掠夺之上，那么这个基础牢固吗？如果这个基础不牢固，这种高速又能够持续多久？特别是目前国内许多经济问题的实质是什么？只要用掠夺经济理论都可明辨清楚的。　　 　　可以说，目前中国的经济生活中存在的许多问题与困难都与掠夺有关，无论是政府掠夺还是个人掠夺都是如此。 　　首先，我们可以看到，中国改革开放20多年，市场化的程度已经十分高了，但是要素市场发展则相当滞后，从而导致土地、资金、劳动力等要素价格严重扭曲。而正是这种人为的价格扭曲，使得社会民众的大量财富轻易地转移到少数人手中。

一壶

中国应该走出掠夺经济(II) 　　房地产商掠夺土地资源　　 　　 　　比如说，中国的房地产商为什么在短期内涌现出一大批所谓的富豪，如中国的百富排名中有一半以上的人是房地产开发商。这些房地产商在短期内成为富豪，是凭正常的市场竞争、是凭他们个人的市场能力与市场智慧吗？根本就不是。他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。 　　看看早几年的城市拆迁，有多少民众被追赶得无处可逃。所披露的湖南嘉禾、四川广源等事件尽管仅是整个中国城市拆迁事件中的一个缩影，都是借助政府之权力、甚至于使用国家专政工具迫使民众就范。而正是在这种强迫过程中，大多数民众的财富轻易地被人掠夺了。 　　再看政府对农民土地的征用，往往会以土地为国家所有为，基本上会低价甚至无偿地从农民手中征用土地，然后以一定的价格转让给房地产开发商或“地虫”，然后建筑商品房子以高价卖给消费者。 　　有报道，四川自贡市的红旗乡，从1992年到1999年征用农民土地7700多亩（15亩为1公顷。这些被用的土地基本上进入政府官员主持的房地产开发公司手中），当时每个农民获得失地失业的全部补偿是每人8000元（人民币，下同）安置费。而到2004年3月，有一块71亩的土地，则以起拍价每亩60万元拍卖出去。 　　只要好好的计算一下，就知道有多少财富轻易进入房地产开发商手中，但这些失地的农民生存面临很大威胁时告无所告。四川是这样，其他地方也是如此。 　　而房地产商一旦获得了土地就能够方便地从银行贷到公司所需要的资金。从已有数据表明，截至2004年4月，中国房地产开发已投资约8800亿元人民币，其中银行贷款占了7200亿元。而且从全国金融机构17万亿人民币贷款中，超过50%以上的贷款都是以房产作为抵押的。 　　而我们可以看到，在国内利率管制下，银行贷款利率与民间贷款利率相差悬殊，从银行获得一笔贷款等于获得一笔补贴。社会的财富也通过银行流入房地产商手中。也就是说，中国房地产业就是通过这种掠夺式的方式发展起来并让整个社会财富集聚到少数人手中的。 　　对于资金要素来说，其掠夺行为有以下几个方面。一是在资本市场，政府通过不公平的制度规则让广大投资者的财富转移到上市公司、金融中介等手中。如有统计表明，2001年6月到2004年11月，沪深市场新增上市公司145家，募集资金3767亿元人民币，但股票流通市值却从1万8866亿元下降到1万2774亿元，这意味着流通股股东的实际损失为9859亿元。

一壶

中国应该走出掠夺经济(III) -------------------------------------------------------------------------------- ● 　　中小股民多血本无归　　 　　 　　而从2004年11月到现在，上证综指从1340点下跌到1235点，跌幅7.83%，这一个月多一点的损失正好是1000亿元。加上此前的9859亿元，共损失1万0859亿元。也就是说，近几年来，在国内股市的中小投资者基本上是血本无归。 　　有研究表明，这些中小投资者自2001年下半年以来损失惨重，其中亏损50%以上高达调查总数的48.70%，从而使得投资者最终艰难地选择告别股市。 　　而且更为奇怪的是，在中国的股市，凡是通过政府管制进入市场者都赚大钱（如上市公司、证券市场的中介机构等），凡自由进入者都亏损。也就是说，在既有的制度安排下，市场利益是通过非市场的方式进行，或是权势、或是与权力相关的人。而以权力来划分市场利益，那么没有权力或与权力没有关系的人也就无法从中获得正当的市场利益了。而国内股市以权力掠夺式的分配财富，使得市场的中小投资者的利益严重受损，国内股市的长期低迷。 　　二是政府通过对利率管制、对金融资源的垄断来掠夺民众之财富。2004年国内存款利率处于严重的负利率状态下。在负利率的状态下，造成了极不公平的社会财富再分配格局，即弱势的广大储户受损而以低成本获得资金的银行、企业、政府大获其利。这不仅造成国内投资扩张性冲动、房地产价格急剧上升，也让广大民众利益受损。 　　有研究表明，按照官方公布的数据，2004年存款负利率让广大民众利益损失达7000多亿元。如果以民间市场利率计算，储户其受损程度更是巨大。加上国有银行巨额的不良贷款不断地注销，银行部门对民众财富的掠夺更是无以复加。 　　对财富的掠夺还有一种重要的表现就是地方政府直接对企业及个人财富的掠夺。如据《21世纪财经报道》报道，在曾震惊中国股市的四川德阳金路夺权事件中，地方不仅直接操纵企业人事任命，而且操纵公司重组规则与对象，甚至于滥用警力这类公权力驱逐前来并购重组当地上市公司的外地企业。 　　也就是说，在中国现行体制下，地方官员完全成了当地霸主。他不仅主宰了政府，也主宰了当地财政经济及企业。就是通过这种主宰，当地财富也就轻易进入当政者手中。 　　看看这几年来所披露出来的贪污大案要案，多是政府部门或地方的主要领导人，特别是那些掌握要职的领导人。而哪个地方贪污腐败盛行，哪个地方的经济一定会成大问题。如东北不少地方的情况就是如此。 　　总之，无论是政府掠夺还是个人掠夺，无论是直接掠夺还是间接掠夺，目前中国许多地方掠夺是十分盛行，特别是间接掠夺更是无孔不入。 　　政府最近出台的严厉打击贪污腐化的规定，已经看到国内掠夺行为的严重性。但是，其根源在哪里？为什么国内各种掠夺会如此泛滥？并非是仅靠打击就能够一了百了的事情。 　　可以说，近二十年多来，中央反对贪污腐化从来就没有停止过，但为什么会越反越多？最大的问题就在于对政府权力约束不够，在于民众没有畅通地表达自己意见的渠道，在于贪污者没有受到严厉打击。 　　如果中国不能够从掠夺经济中走出，今后社会矛盾与冲突会进一步激化，中国经济要发展也是十分困难的。 易宪容 ·作者是中国社会科学院金融研究所金融发展室主任

[此贴子已经被作者于2005-2-21 12:15:01编辑过]

一壶

文章比较长，有人会嫌酸，化点精力看吧。总比被剥的只剩下短裤，还以为和自己利益无关好。

always_hc

楼主单纯从供需关系来看车位这个市场，有点偏颇。

试想，在市中心购买一套100W的住宅，首付是20W，而同时购买车位的话，至少20-25W，还不能按揭要一次性付的，还没有产权，不能抵押。要不是真的有钱闲的人，谁会去买？楼主得出的结论是以汽车消费大众化为基础的，但如今或是今后很长一段时间内，买的起10W元车的人很多，但买的起20W以上车位的人又有多少，所以，从这个角度看，供需到底有没有失衡，是很难说的，市中心一些楼盘，如三华园，地下车位20W多点，还没卖完呢。

车位消费也谈不上刚性，中国人生活习惯的伸缩性是很大的，具体也就不说了。

所以，停车问题应该是一个ZF要关注的问题，至于投资，呵呵，只能说风险是小的，如果收益大的话，你能想像今后买10W甚至更便宜的车，缺要花30、40W去买车位么？

一壶

以下是引用always_hc在2005-2-21 12:38:00的发言：

楼主单纯从供需关系来看车位这个市场，有点偏颇。

试想，在市中心购买一套100W的住宅，首付是20W，而同时购买车位的话，至少20-25W，还不能按揭要一次性付的，还没有产权，不能抵押。要不是真的有钱闲的人，谁会去买？楼主得出的结论是以汽车消费大众化为基础的，但如今或是今后很长一段时间内，买的起10W元车的人很多，但买的起20W以上车位的人又有多少，所以，从这个角度看，供需到底有没有失衡，是很难说的，市中心一些楼盘，如三华园，地下车位20W多点，还没卖完呢。

车位消费也谈不上刚性，中国人生活习惯的伸缩性是很大的，具体也就不说了。

所以，停车问题应该是一个ZF要关注的问题，至于投资，呵呵，只能说风险是小的，如果收益大的话，你能想像今后买10W甚至更便宜的车，缺要花30、40W去买车位么？

你谈的问题在上面已经都谈过了。我们不妨过二、三年再看看，口水吗，各抒己见，未必要达成一致。

always_hc

呵呵，一壶，只觉得你的这个题目是有意思的，但谈的不够深。

你提出的临界点的概念，确实需要2、3年来证实，但车位的性价比摆在那里的，所以我觉得这应该是个社会问题，而不应该是个投资收益的问题。

一壶

市中心部分车位已经从去年初前后的18万－－20万，涨到25--30万了。不管如何，车总是要停的，是租是买是形式，总的停车位置，和总的车辆数量是总概率。没有车位，到哪里停？至于由于使用成本增加，限制消费，我是认同的，但是是要先涨。

车位未来，就看国外发达国家，他们是成熟的汽车文化，中国大城市方向既然向汽车消费国家转化，结果也比较接近。

社会问题，我也说过了，很大部分以社会冲突方式出现，比如划车。

从个人位置角度出发，还是要选择有利的位置。

[此贴子已经被作者于2005-2-21 13:02:02编辑过]