论策划人的作用不在于细分市场!

wongamos · 发表于 2004-8-10 13:13

房地产需要市场细分吗?

不需要!

房地产不是洗发水,要分成润发的,黑发的,去屑的去卖,……虽然实质差不多，但消费者看了确实会相信真有那么回事。

住宅产品更象电影产品，蜘蛛侠是专门拍给某一类人看的吗，十面埋伏虽然我没看，但也不是因为张艺谋说了不是拍给我看的，我才不看的。

当然电影也有专门拍给小孩给的，叫儿童片，也有专门拍给成人看的，叫三级片，这些也可以说是细分。这就象住宅有专门造给单身青年住的，叫单身公寓，也有专门造给有钱人住的，那叫别墅、豪宅。

除此之外，电影没有细分，住宅也无需再细分。

住宅产品的最大特性，即地理位置的特性，决定了住宅是不可细分市场的。开发商只有造最主流的产品，才能吸引最大限度的消费者，才能把房子卖得最好，房子和电影一样，是要让多数人来选择消费的。

当然深蓝广场是例外，高档的别墅也是例外，就象十面埋伏是例外一样，因为要卖50块一张票，所以我不去看。不看十面埋伏我可以躲在家里看DVD，就象没有深蓝广场，杭州仍然一年有500万方的房子可供我们选择一样。

我们在500万方里选择哪个100方？只有两个标准，价格和地段！除此之外，象细分市场的说话，我们全不考虑，我们只当它是开发商和所谓策划人的YY。

策划人不是为细分市场而生的。

策划人的任务是，挖掘和塑造住宅产品的最核心价值和其它附属价值。
策划人的工作是要让消费者觉得花这个钱在这个地段，买这个房子是值得的，同时，又是可以优先考虑的。

策划人要做的是挖掘深度，
广度是地段和容积率就已经决定的了，策划人不能改变地段的价值，不能改变造别墅还是造高层（极端情况下也是可以的）

魔鬼的诗篇 · 发表于 2004-8-10 13:55

房子有人住的停车的停尸的。

住宅的核心价值和附属价值不能驾凌于市场需求之上。

类似富春江花园这样造在钱江陵园旁边的别墅区。

造了干什么？卖给谁？这是个问题。

什么产品都不愁卖的时代要过去的

魔鬼的诗篇 · 发表于 2004-8-10 13:55

脱离了市场需要的不是策划，是意淫

五子 · 发表于 2004-8-11 17:50

大家一起来祈祷，让杭州房市“皇帝女儿不愁嫁”的时代赶快过去吧~

魔鬼的诗篇 · 发表于 2004-8-11 18:22

以下是引用五子在2004-8-11 17:50:51的发言：
大家一起来祈祷，让杭州房市“皇帝女儿不愁嫁”的时代赶快过去吧~

已经过去了，你要努力，机会来了

老枪 · 发表于 2004-8-11 21:55

以楼主的话而言，要策划何用

感觉楼主是广告人，因为没入门，在为自己的行业找个借口。

老枪 · 发表于 2004-8-11 21:58

不在于细分市场，在于细分市场与设计产品
房产的核心价值是什么？就是市场上的人对房子的最大需求，不是细分是什么？

老枪 · 发表于 2004-8-11 21:58

这样的文字也成精华，这个斑主下岗了

没有银弹 · 发表于 2004-8-11 22:10

楼主胡言乱语，版主有眼无珠。

金衢十二少 · 发表于 2004-8-11 22:53

看来妓院这块地在细分上要有大动作了

清一色的细分嘛

拭目以待

不过不要忘了

宣传作废

我们要购房人群的购买记录统计

支持楼主顶一下..

老枪 · 发表于 2004-8-11 22:56

先搞明白什么叫细分市场和产品核心价值再来说话

金衢十二少 · 发表于 2004-8-11 22:57

哦.

好的..

我只看不说..

等着看妓院开张的时候是怎么样的.

老枪 · 发表于 2004-8-11 23:04

原来你有一好，爱逛窑子，你慢逛，不送了

老枪 · 发表于 2004-8-11 23:06

做广告的包装，做策划的做产品，产品定了，市场也就差不多分了

金衢十二少 · 发表于 2004-8-11 23:06

国都开发窑子了啊
全杭州男宁的福音啊

案名就这样了
就男宁福音

金衢十二少 · 发表于 2004-8-11 23:07

他们说设计院跟工程队做产品的,策划的做概念.嘎嘎.

老枪 · 发表于 2004-8-11 23:13

先看几本入门书，弄清楚产品这个词的涵义再说
懒得教你
你自娱自乐吧
层面太低

金衢十二少 · 发表于 2004-8-11 23:15

骂得好

而且我书看了N本就是越看越不懂

还是不要骂我了

骂了也没用的

我天生混饭吃的

金衢十二少 · 发表于 2004-8-11 23:16

枪师傅

最近有本书是

<意淫万岁>有没看过

xenos2002 · 发表于 2004-8-12 09:00

产品需要细化最直接的外在表现应该在房产广告上.
不管是什么产品的广告吸引的客户群不可能是锁定所有全中国人民,它只能是针对某些可能会购买该产品的人群.房产广告亦是如此.

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