论策划人的作用不在于细分市场!

牛牛

这种问题还来讨论,还要加精,难怪外地的咨询公司要说杭州没有策划公司,只有广告公司了.中国楼市有杭州现象,房地产专业咨询企业要是贴杭州牌,真的要低人一头.

魔鬼的诗篇

市场营销和项目策划是取悦客户，不是取悦老板。

日行一骗

杭州楼市还要细分？广告公司平面做得抢眼点，文广告文案写得充满诗意就行了

xenos2002

你所说的市场容量难道不是细分出来的吗?总不能把每个项目的市场容量都看作是整个世界吧?

xenos2002

每个产品的市场容量理论上是所有人,但实际上,你可能把你的产品推销给每个人吗?你还不是要有针对性地去做宣传、去打广告。这不是细分的结果吗？

xenos2002

市场细分变量是房地产开发企业根据客户需求的差异性来区分不同客户群体的标准和依据，具体有以下四类：
　　（1） 按地理因素划分
　　市场细分的地理性变量有：国界（国内、国外）；地区（东部、西部、南部、北部）；行政区（省、市、地、县）；城乡（城市、乡村、大城市、中等城市、小城镇）；地形（平原、高原、山地、盆地、丘陵）；气候（热带、温带、寒带、亚热带）。深圳万科集团在1997年确定了房地产开发为其核心业务，通过认真分析研究，该集团将国内的房地产市场分为北部、东部、南部三大片区，并制定了通过深圳、北京、天津、上海这些核心城市的房地产开发，以带动周边大中型城市房地产业务的企业发展战略。
　　（2） 按人口因素划分
　　市场细分的人口变量有：年龄（婴儿、儿童、青少年、中年、老年）；性别（男、女）；收入（高、中、低）；职业（工人、农民、教师、学生、企业职员、白领、政府官员、企业家、文艺界人士）；文化程度（文盲、小学、中学、大学、硕士、博士）；家庭人口（新婚、已婚无子女、子女已成年）。香港钧濠集团以收入作为细分变量，将深圳的房地产市场细分为高收入、中等收入和低收入三个子市场，通过大量的市场调研、科学分析并结合企业所拥有的资源优势，该集团选择了面广量大的低收入群体作为自己的目标市场，并有针对性地开发了徳福花园项目。
　　（3） 按客户心理划分
　　市场细分的客户心理变量有：生活方式（时髦、朴素、随俗）；个人性格（外向、内向、独立、依赖、乐观、悲观、激进、孤僻、开放、保守）；价值观念（求实、求美、求新、求奇）。如深圳的金雨豪园复式豪宅项目，开发商在对深圳市高收入群体的需求进行摸底时，发现部分高收群体有着群居的心理，他们对楼盘的位置、地段很讲究，他们希望自己的邻居是和自己处于同一层次、有共同品位、有共同语言的人。为此开发商根据高收入群体的心理因素，将他们的需求市场划分为独立式别墅、联排式别墅、空中别墅和复式豪宅，并选择了其中的复式豪宅作为目标市场。  
　　（4） 按客户行为因素划分
　　市场细分的行为变量有：时间习惯（时令性、季节性、节日、假日）；地点习惯（随意决定购买、冲动决定购买）；品牌忠诚度（高、中、低）；追求利益（高、中、低）。南京月牙湖花园是一举获得国家小康住宅评比全部六项金奖的示范小区，开发商—南京栖霞建设股份公司在项目初期，通过市场调研分析，在掌握了中高收入群体对品牌的忠诚度高并追求高利益的行为特征后，把南京中高收入群体的住房需求市场划分为别墅式小区、花园式公寓小区和高层精品小区，开发商在综合分析国家宏观环境、微观环境、企业的资源和地块的特点后，最终选择了花园式公寓小区并在产品定位时引入国家小康示范工程的概念和标准，开发商通过对住宅产品设计、配套、科技含量、设施等方面的不懈追求，最大限度地满足了目标客户的消费行为偏好。

住在杭州

不错,又学到了新东东

ea

赞同xenos2002的贴子, 有些鬼, 懂么不懂, 而且也看不懂人家的贴子, 在那边东拉西扯, 胡说八道. 自己不懂,就不要在那里现了.

今天上晚班

杭州楼市还要细分？广告公司平面做得抢眼点，文广告文案写得充满诗意就行了 ----------日行一骗。

日行兄我同意你的看法，就目前而言在杭州市楼市中是不需要太多的细分。因为现在在杭城只要你房子造出来了就不愁卖不掉。那些所谓的房地产策划公司做出来的产品就是给一个女孩子穿上件漂亮点的外衣罢了（给女人化装）。所谓的策划也就仅此而以，来点广告再来几句谁也不明白的话语就ok了。
但是再过段时期(或许一两年吧)，市场更加的成熟完善后，这些所谓的广告公司就很难有饭吃了。那时的杭州房地产市场不仅的需要市场细分，而且只有那些更加专业更加多学识的房地产策划人才可以去做策划。而不是现在的平面师也不是诗者了。

微云

以下是引用wongamos在2004-8-10 13:13:47的发言：
房地产需要市场细分吗?

不需要!

房地产不是洗发水,要分成润发的,黑发的,去屑的去卖,……虽然实质差不多，但消费者看了确实会相信真有那么回事。

住宅产品更象电影产品，蜘蛛侠是专门拍给某一类人看的吗，十面埋伏虽然我没看，但也不是因为张艺谋说了不是拍给我看的，我才不看的。

当然电影也有专门拍给小孩给的，叫儿童片，也有专门拍给成人看的，叫***，这些也可以说是细分。这就象住宅有专门造给单身青年住的，叫单身公寓，也有专门造给有钱人住的，那叫别墅、豪宅。

除此之外，电影没有细分，住宅也无需再细分。

住宅产品的最大特性，即地理位置的特性，决定了住宅是不可细分市场的。开发商只有造最主流的产品，才能吸引最大限度的消费者，才能把房子卖得最好，房子和电影一样，是要让多数人来选择消费的。

当然深蓝广场是例外，高档的别墅也是例外，就象十面埋伏是例外一样，因为要卖50块一张票，所以我不去看。不看十面埋伏我可以躲在家里看DVD，就象没有深蓝广场，杭州仍然一年有500万方的房子可供我们选择一样。

我们在500万方里选择哪个100方？只有两个标准，价格和地段！除此之外，象细分市场的说话，我们全不考虑，我们只当它是开发商和所谓策划人的YY。

策划人不是为细分市场而生的。

策划人的任务是，挖掘和塑造住宅产品的最核心价值和其它附属价值。
策划人的工作是要让消费者觉得花这个钱在这个地段，买这个房子是值得的，同时，又是可以优先考虑的。

策划人要做的是挖掘深度，
广度是地段和容积率就已经决定的了，策划人不能改变地段的价值，不能改变造别墅还是造高层（极端情况下也是可以的）

“高见”啊
让人大跌眼镜

微云

以下是引用老枪在2004-8-11 21:58:32的发言：
这样的文字也成精华

wangxiaoji

以下是引用xenos2002在2004-8-13 8:41:05的发言：
每个产品的市场容量理论上是所有人,但实际上,你可能把你的产品推销给每个人吗?你还不是要有针对性地去做宣传、去打广告。这不是细分的结果吗？

我只知道杭州的所谓策划人不懂营销,没想到连细分都不懂

还举出什么歪理来论证不需要细分,可悲啊

让人看了有想想哭

wangxiaoji

以下是引用xenos2002在2004-8-12 11:25:07的发言：
我们说的细分是主力客户群,请问你所说的是不是主力啊?

唉!!!

魔鬼的诗篇

很多人认为他们的策划方案是高档的，是白领的，不是给老百姓住的。也不管楼盘的地段是不是是坟山上

xenos2002

wangxiaoji,大婶，麻烦你看清楚之后再发表你的言论！到底谁在论证不需要细分。

独孤鸿

当然需要，要不然大家都去住以前单位的宿舍楼啊，省的在这里磨嘴皮了！
房子做为商品，一定要有个性、功能的突破，而这一切都来源于市场细分，否则你就算造出再好的房子也卖不掉。同样，做好市场细分，进行有效的策划，就算是茅草房，也能当作“草庐”作为别墅产品的突破也能卖出天价啊！

以上纯属个人意见，请大家毋庸支持1

金衢十二少

天
。。。。。。。。。。。。。。。。

金衢十二少

天若有情天亦老
天不流泪何必我们来流呢

社会是全面的
就应该什么人都存在

空中梦想家

赞同楼主观点，最近在做一个策划案，这个项目方案正在报批，前期的市调也被其他公司做掉了，深刻感觉到房子只要质量过关，价格合适，自然会有人来买，——至于策划，不过是锦上添花的事儿，让购房者的虚荣心膨胀一把，认同感强化一下而已，搞搞活动、写写文案、做做广告，这些东西离购房者的主观想法八九不离十就行。我认为策划的重点还是在于执行，做得好与做得不好，在消费者的印象中是不同的。

魔鬼的诗篇

以下是引用空中梦想家在2004-8-21 15:35:41的发言：
赞同楼主观点，最近在做一个策划案，这个项目方案正在报批，前期的市调也被其他公司做掉了，深刻感觉到房子只要质量过关，价格合适，自然会有人来买，——至于策划，不过是锦上添花的事儿，让购房者的虚荣心膨胀一把，认同感强化一下而已，搞搞活动、写写文案、做做广告，这些东西离购房者的主观想法八九不离十就行。我认为策划的重点还是在于执行，做得好与做得不好，在消费者的印象中是不同的。

够天真的，知道有烂尾楼质量也好，价格也好，就是地段不适合造此类产品