开元物业合同存在核心问题--已发业委会

一壶

听说天寓物业维修要三百多万。

昨天听到消息，据初步检查，除电梯之外，加压水泵，消防设施大部分损坏。维修费需要叁佰多万，那就意味着我们的保命钱——物业维修基金相当部分没有了。可怜，天寓交付才3年多。

一壶

临时聘用物业，认真挑选新物业

物业真空，天寓天天受到损害。当务之急有以下几点：

一、
进行业主大会表决，动用天寓商业用房“好又多租金”收入，临时聘用物业公司半年，尽快恢复物业正常。如果暂时没有其他物业公司进来，可以请专门的保安和卫生公司，外包给他们。合一的人还在管理处，要他们先留下保管资料，可以给予少量报酬。给天寓业主一点时间，慎重选择重新招标选择物业。

二、
“开元合同”有重大瑕疵，会造成业主“合法”的不交物管费，天寓将再现物业真空。

三、
合同存在大量牺牲业主利益，保护物业、对开发商、商业用房输送利益的条款。需要重新选聘物业公司。

  

一壶

开元、求是二选一。但是开元却并没有提交合同。而是在指定开元之后，开元才提交合同。

这样造成一个很不公平的结果。我们只和开元一家谈，这种先指定开元，在签订合同的流程。让天寓业主失去了选择权。天寓天天被伤害，业主们希望早日选择物业，尽快安定。但是，这样的合同，在签订之初，业主就处于严重不平等地位。

如果开元开始就签订的这样的合同，我们敢相信开元后期会认真做吗---合同有很多对业主及其不利的条款。

同时，由于物业问题一直被拖着，天寓业主现在处于被物业问题，强制裹挟的地位——业主急需解决物业入场。

为此，应该马上召开业主大会投票，明确授权：
动用好又多一百万的租金收益，临时选择一家物业公司，马上恢复物业。 但是，决不能选择开元这样背后有利益支配的物业公司。

决不能签订一个比合一物业合同还糟糕很多的合同。

一壶

已经发到业委会。

一壶

转天堂骄子的发言：

第三条   乙方提供的物业管理服务内容和标准 ：
服务内容和标准按《开元物业服务标准  一  级》（见附件一）
第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 双方的权利和义务
第五条 甲方相关的权利义务：
（一）取得业主大会的授权，同意与乙方签订本物业服务合同；
疑问：按照《物管条例》和《业主规则》，物业合同是否需业主大会投票通过，并非授权业委会直接签订合同。
（二）根据物业服务合同约定，审核乙方物业管理服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；
（三）审批并通过物业管理区域内《公共管理制度》的内容，并协助乙方督促业主、使用人遵守《公共管理制度》。
（四）授权乙方并协助乙方对业主、物业使用人违反《业主管理规约》《公共管理制度》等违规行为进行劝阻、制止。
（五）协助乙方督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用，协助业主向前物业管理企业追讨业主多缴的各项费用；
（六）按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理，并负责本物业区域内的物业专项维修资金的归集和续筹。
（七）协助乙方向业主、使用人开展物业服务相关工作的宣传及各类文化活动的组织；
（八）对乙方商业运营模式进行保密，并不干涉乙方内部管理工作；
（九）授权乙方对业主公共区域、公共设施设备等进行经营，并对经营、费用情况进行监督；
疑问：业委会是否有权对公共设施进行经营和权授权物业经营？对业主公共区域、公共设施设备等进行经营先撇开能不能授权这项，业委会授权给物业经营这个理念上本身就不妥。
建议：业委会对可以经营的业主公共区域、公共设施，应该进行公开、公平、透明的招标方式选择经营者才是真正为业主谋利益。通过招标方式选择经营者首先可以避免贪腐，另外在选择经营者时能充分保证全体业主的安全，并最大限度的保证业主的利益。如果授权物业经营，物业将首先考虑自己的利益最大化，到时候什么游戏厅，棋牌室等等都会到天寓来安营扎寨，这样天寓业主的安全如何保证。同时管理费用应该由承租经营者承担。
（十）法规、规章、规范性文件中规定的由甲方的权利及义务
第六条  乙方相关的权利义务：
（一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；
（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；
    （三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；
（四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每半年公布一次公共区域经营收支帐务；
（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度公共区域经营费用概预算和决算报告；
（六）可采取规劝、阻止、上报业委会、上报相关主管部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主管理规约》《公共管理制度》的行为；
（七）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；各种专项公司。
建议：应该详细规定物业公司哪些项目可以选聘专营公司。层层外包最终损害的是天寓业主的利益，物业公司外包首先会保证自己利益的最大化，在选择外包单位时肯定是选择最低价者，而层层剥削后的低价者还能给我们提供高品质的服务吗？！！还有外聘公司人员的流动物业公司不可控，增大天寓的安全隐患。
(八) 法规、规章、规范性文件中规定的由乙方的权利及义务。
第四章 物业服务费用
第七条
乙方根据下述约定，按建筑面积向业主全额收取物业服务费。
（一）物业服务费：
住宅物业服务费：
第一、二年（2011年10月1日至2013年9月30日）： 1.6 元/月•平方米（不含公共区域能耗）；第三年（2013年10月1日至2014年9月30日）： 1.7 元/月•平方米（不含公共区域能耗）；
商业物业服务费：  2  元/月•平方米（不含公共区域能耗）；原来商业用房是住宅的近一倍，现在住宅提高那么多，商业几乎没有提高。
疑问：商业物业服务费如此低完全不合理，应该降低住宅物业费，提高商业房产物业费。
（二） 停车场：
地下停车库管理费： 50  元/个•月；
（三）公共能耗费：
按0.9元/㎡/月预收，每半年结算并公示一次
建议：规定在相关部门收费后当月结算并公示，时间越长越混乱对业主越不利。
公共区域能耗费按实际分摊，分摊方法如下：
电梯能耗费分单元计量，每单元的实际用电量（甲方确保计量表的安装）按实际楼层系数进行分摊，底层住户的分摊系数为1，楼层每增加一层分摊系数增加0.06，未入住/使用的房屋按原系数的2折计算。
疑问：系数如何定的？按照这样的系数，30楼高层住户物业费用将需要3.22元（不知道计算方法对不对）。物业费太贵了！！！！比以前贵了60%多！！！！
加压水泵电能和水损耗费用、水系电能和水损耗费用、景观照明电能费用、消防楼道照明电能费用、风机电能费用、其它高能耗设备能耗费用，扣除政府景观照明补贴的电能费用后按实际用水、用电量对所有住户（不含独立商铺）进行分摊。疑问：把商铺排除在外，为何如此照顾商铺。商铺，不用水电吗？
（四）业主如经过合法审批，将住宅改为非住宅使用，物业服务费及能耗费用将按住宅标准的两倍收取。
建议：对住宅用于群租和开公司，开淘宝的住户收取三-五倍标准物业费和能耗费，毕竟正常住户使用电梯水泵等公共资源的人数和频率没有他们多，他们使用的不能由其他业主承担。还有管理小区开公司和群租等要作为物业的考核内容之一。
（五）本条约定的物业服务费不含（单价2000元以上的）物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。
疑问：涉嫌滥用物业维修基金，需业主大会投票通过使用才妥，业委会应该无权动用物业维修基金。
首先把维修责任推到小区保命钱—物业维修基金就非常不妥，小区维修基金很快将被折腾完。如此滥用物业维修基金！当天寓某天最需要维修基金的时候，我们拿什么来维修？！！建议：需业主大会投票通过使用才可以，而且必须在政策范围内再详细约定天寓发生哪些大事项才能使用。定2000元的标准太低太低了，到时三天二头都要动用物业维修基金。
（六） 由于物价上涨等因素，第四年起业主大会未新选聘物业服务企业以及续签物业服务合同的，物业服务收费标准按国家CPI指数进行调整；
合同签三年。第四年如果发生上述情况应该按照第三年的收费标准收取。
1、 国家CPI指数以当年公布的上年度的数据值为准，自公布之日的下月起调整；
2、 第二年收费周期内，国家CPI指数结果未正式公示的（含公示当月），以上一年标准进行收费；
3、 国家CPI指数增负增长的，物业服务费按同比例下调。
第八条   自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主或使用人承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。
第九条   根据本合同约定，本项目物业服务收费实行包干制；由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
第十条   物业服务费用（含能耗费、车位服务费）首次按半年 （年/季/月）预收，以后业主每半年预交一次，业主应在每个收费周期第一个月的
10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：
从逾期之日起每天按应缴纳费用的3‰加收滞纳金。每天3‰。
首先我个人非常非常反对先付款后提供服务，更何况是提前半年预付给物业公司，那是更加的不可理解！！就如到永琪发廊买卡，你提前买卡他是打2折，我想问问物业公司，如果业主提前交半年的物业费你是不是也可以给打个2折？？？？提前交费，永琪是强买强卖，天寓物业是不是会产生消极懈怠的工作方式呢？反正钱我已经收了，你也没有其他方式可以制约我，物业公司势必将尽最大可能的压缩人工成本，维修成本等等，保证自己的利益最大化，因为省下来的就是企业的利润，所以这样物业肯定无法提供高质量的服务。建议先服务后收费，如果物业在达到了双方约定的服务细节后有些业主拒不交费的，那么物业可以用加收收滞纳金（每天3‰需要再议）的方式通过法律手段追讨。
二．合同讲究的对等原则。物业要求要收滞纳金，那么如果物业公司不能提供双方约定的服务，物业公司也应该承担相应的赔偿给业主。建议：一：应该向物业公司收取履约保证金（具体金额双方协商，比如合同金额20%）用于物业公司不履约或者部分不履约的赔偿和处罚。业委会或全体业主都是物业公司的监督人，业委会或全体业主应该监督物业公司的服务实效和维修时效，并与其利益挂钩，应要求物业提供详细的人员配备情况、服务细节和设备维修保养计划，详细规定维修保养响应时间和修复时间。服务实效和维修时效与其利益挂钩，不达标则处罚。

部分略


(建筑面积
平方米)的房屋作为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。
物业管理用房装修要求满足乙方《物业配套用房配置标准》二级标准（附表七）甲方应向前物业管理企业要回开发商提供的开办物资，所有开办物资继续提供乙方无偿使用。
第二十二条 业主大会通过的《业主管理规约》应包括业主对物业的装修规定，严格控制业主对外立面破坏等影响楼盘品质的禁止性行为。
第二十三条 物业公共区域、公共设施设备、经营用房的经营
1、 甲方如授权并监督乙方对物业公共区域、公共设施设备、经营用房进行统一经营。乙方可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费；   
疑问：：凭什么要那么高的管理费，已经收取了物管费。经营收益，为什么要送给物业管理？
建议：业主的公共设施应该进行公开、公平、透明的招标方式选择经营者，管理费用应该由承租经营者承担。通过招标方式选择经营者首先可以避免贪腐，另外在选择经营者时能充分保证全体业主的安全，并最大限度的保证业主的利益。如果授权物业经营，物业将首先考虑最大化的利益，到时候什么游戏厅，棋牌室、酒吧等等都会到天寓来安营扎寨，这样天寓业主的安全如何保证。
2、 乙方所得经营收入（除去成本、经营管理费），主要用于日常业主公共区域的维修、改造、更新，余额用于：
疑问：这些本来已经包含在物费中，物业要收两道钱？
(1) 补贴乙方物业管理服务费的收入；
(2) 补充到本项目公共维修资金；公共维修基金？
疑问：这是哪里列出的项目？
(3) 业委会活动经费的提取；
疑问：这些钱是物业给业委会？这本来就是业主的钱，业委会是否变相让物业给他们用?
(4) 累积到下一年的公共区域经营账户，用于今后的公共区域中、大修及更新改造。
[b]疑问：大修改造费用，要业主大会批准，业委会是否把权力给了物业?[/b]
第二十四条 产权属于开发商、全休业主的各类会所，可以委托物业公司经营，具体由双方另行约定。
第八章 物业服务合同期限
第二十五条  本合同为期 3  年，自 2011 年
10 月 1 日起至 2014 年 9 月 30 日止。
第二十六条  本合同到期前
  3   个月内，甲乙双方应就合同续签事宜进行协商，同等条件下，甲方应优先选择乙方。如未能达成续签协议的，乙方将继续履行本合同，直到甲方重新选聘物业服务企业并签订合同，乙方继续提供服务期间，将按本合同约定标准收取物业服务费（包括按本合同约定的收费标准调整部分）。
疑问：是否变成物业可以强制延续合同。可以无限期延长，必须业主明确表示，召开业主大会 ，才可以制止？
第九章 违约责任
第二十七条  在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方无责任。
（一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失；     
（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知和提醒业主有物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失；
（四）因非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失；
（五）本合同第十六条、二十条约定的原因造成的相关责任。
第二十八条  在合同履行期间，发生安全责任事故的，经公安部门备案确认的，损失金额在200元到500元（含500元）之间，乙方给予当事人每次100元的补偿；损失金额在500元到2000元（含2000元）之间，乙方给予当事人每次300元补偿；损失金额大于2000元的，乙方给予当事人每次500元的补偿。乙方应承担的赔偿责任以当年物业服务费总额的1%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的100%。
建议：安保工作是物业最基本的工作，也是业主最基本的生活保障。如果在物业管辖时候发生盗窃，电梯伤人等事件那是物业极大的失职。不是物业应该补偿业主多少的问题，我强烈建议业委会应该将此作为物业重要的考核标准，如果发生一起盗窃案件（以警方认定为准）处罚物业叁万元数量越高越好，如果半年内发生二次一年内发生三次应该处罚贰拾万元。只有重罚物业才会重视和尽力！！！不然业主就找几个人来搞搞卫生，看看大门要这么多费用吗？
第二十九条   乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方双倍返还。
第三十条　 甲方未尽本合同义务而致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的,乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的,甲方应予经济赔偿。 乙方解除本合同,须书面通知甲方,并自通知之日起90日内继续履行义务。
第三十一条 乙方违反本合同义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权督促乙方及时整改，三次书面通知并乙方无理由不整改的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。造成小区设施设备以及业主经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
疑问：合同基本没有提到物业责任，怎么去追究？
第三十二条 甲方按正常解除合同的，乙方应当在甲方通知的90日内与甲方或在甲方的参与下与其选聘的物业管理企业完成交接手续。
乙方在服务期限内擅自撤出的，除全额退还多收物业服务费外，应当按照剩余期限物业服务总费用30%的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用30%的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
双方协商一致，可解除本合同，并在90日内办理交接手续。

一壶

对照合一物业，我们连合一物业的合同的差很多，这样连合一物业都不如的条款，能比合一做的更好吗？现在是法制社会，大家以合同为依据，来保护天寓的利益。这样的合同。保护不了业主利益。

点击下载：

fanjq

上述的发言很有道理。虽然选了开元物业，但是不要被它“绑架”喽。

鱼水中游

是呀，施阿姨们必须谨慎。

tomato290

希望开元不要变成第二个合一

举小旗

一壶和天堂骄子对合同存在的诸多问题的分析，让我大吃一惊，这份物业合同还需业委会仔细斟酌，绝不能再步合一后尘，损害广大业主的利益！！！

举小旗

当初积极缴清物业费，支持业委会的工作，但这样的合同让我很受伤！

举小旗

例如高层能耗费，按0.06的乘数，那32层的岂不是要交32*0.06*0.9=1.728的能耗费，加上1.6的物业费，每平米要3.328，这样的物业费是不是太惊人了，堪比市中心高档楼盘，如果是这样，我宁愿继续选择合一，失望，太失望了。

j_qy

支持，一定要先充分讨论好合同条款后，开元才能进驻，急匆匆进来，历史将重演！历史将重演！

一桥

举小旗 发表于 2011-9-21 11:30
例如高层能耗费，按0.06的乘数，那32层的岂不是要交32*0.06*0.9=1.728的能耗费，加上1.6的物业费，每平米要 ...

先别灰心，事情还没尘埃落定呢，什么宁愿合一之类的话听着让人丧气。

gehmpt

                 一壶和一壶转发的天堂骄子对合同存在的诸多问题的分析，非常有道理，业委会不可不当回事。         
         宁愿迟点签合同，也要把事情办稳妥。不然出力不讨好，还为受到大家的指责.

六合大头

去业委会办公室了解了一下，能耗费是按实公摊地，原来用多少，现在也是多少。摊的标准也是延续原来的方案，何来增加一说。不要忽悠不明情况的老百姓了。感谢业委会的仔细解释，豁然开朗。

六合大头

一壶，不知您从何渠道了解到天寓需要300多万维修费的，300多万包含了哪些内容你了解过吗，建议你能到小区多来坐坐，做些切切实实的工作吧。不要只知道煽风点火不做实际工作。昨天晚上到小区业委会办公室闲坐，听说了你这几天又在给业委会的成员和热心业主电话长谈，说业委会有人在恐吓不让绿城物业进入小区，不知道你这样挑拨离间是何居心。做人不能无耻到如此田地的。

一壶

    请你说明，是我给哪位业委会成员打电话了，我没有给任何业委会成员打电话，倒是有位业委会成员给打电话，要我交合一的物管费。
我说你是代表合一来呢？还是代表业委会，还是个人？他说是个人。

业委会有人恐吓绿城不让进小区？

----还是请你先拿出依据，谁说的？

六合大头

如果想当面对质的话非常欢迎，今晚希望你到小区业委会办公室一聚，我会联系业委会委员与那位热心业主的。今晚8点，小区业主办公室，不见不散。

gehmpt

             需要300多万维修费，是开元物业设备设施检查后，开出来的预算 。