金成公司就业主关心问题的回复（9月3日更新）回复分别在1、7、10、11页

书剑飘零 · 发表于 2005-9-3 11:31

关于闲林山水防盗窗安装的情况说明 一、防盗窗安装现状闲林山水，已交付海棠苑、丹枫苑一楼业主共有138户，目前已装修21户，其中安装不锈钢防盗窗的18户，想装白色防盗窗的1户，3户不要求安装防盗窗。二、防盗窗安装过程1、考虑到小区的整体美观，不主张业主安装防盗窗。2、今年4月7日海棠苑业主在装修时要求安装防盗窗，与开发商及物业公司进行了多次沟通，在末能达成一致意见的情况下自行安装了不锈钢防盗窗并在网上征得部分业主的支持，同时于4月10日找到了媒体强烈要求安装。鉴于：①、防盗窗的安装，政府没有具体强制性规定。根据杭州市政府2001年141号令，第七条、第九款的规定：“各类防盗或保安门、窗、栅等安装不得超出外墙立面”。②、如以合同约定为依据，该合同约定与国家法律不相符时，以国家法律为准。③、以业主临时公约为准，业主在收房时签定了《业主临时公约》，但当临时公约与业主利益发生冲突时，按杭州市政府141号令执行。经综合考虑，考虑到业主要求安装防盗窗的愿望十分强烈和迫切，在不破坏小区景观和住宅品质的情况下，物管公司同意一楼住户安装防盗窗，二楼以上住户不要求安装防盗窗。三、闲林山水装修相关管理规定1、一楼统一装不锈钢防盗窗，禁止安装其它材料、颜色的防盗门窗，二楼以上禁止安装防盗门窗；2、阳台用白色塑钢封闭，格局要统一，禁止用其它颜色的塑钢代替；3、厨房及卫生间地面禁止开凿、安装各类管道，以免损坏防水层；4、空调室外机放在指定位置，不可私自安装到其他位置，4—6楼空调室外机放在露台内，包括丹枫苑餐厅一楼与二楼的夹层露台；5、窗台、门台处可做宽度不大于60公分的雨棚，统一用白色材料；6、太阳能热水器顶楼可安装，顶楼以下业主需要安装的可以与顶楼业主协商；7、顶楼南八角窗法式观光露台不可封闭及安装雨棚；8、室外不能安装花架和晒衣竿；9、开孔需征得物业公司同意，对讲电话不得擅自移位；10、垃圾用纺织编织袋装好，每天下午3点放于单元门前；11、一楼进户平台及餐厅露台禁止安装雨棚、封闭塑钢；12、跃层一楼与二楼之间夹层不能安装防盗窗；四、物业管理处意见和希望1不断提高物业管理水平，完善小区监控设施，加强白天夜间巡逻制度，确保小区安全。2、家庭装修提倡个性化，共性问题，应该遵循公众原则和普遍原则。3、努力倡建和谐、安康、温馨、自然生活的高尚小区，需要全体业主及物业公司的共同努力。需要相互尊重，相互凉解，求同存异。开发商、物业公司和全体业主的目标是一致的。 浙江金成物业管理有限公司 2005年9月3日

书剑飘零 · 发表于 2005-9-3 11:35

消费者应注意五大问题收房与交房之争
“延期交房惹争议”、“众业主要求集体退房”、“业主以延迟交房为由与开发商对簿公堂”……近期，常看到、听到这样的信息，收房和交房成为房地产界谈论较多的一个话题，消费者说，收房真累，总觉得处处有陷阱，如履薄冰；开发企业说，现在的消费者越来越强大，维权渠道越来越多，提出的要求近乎苛刻。双方各执一词，究竟孰是孰非？笔者认为，产生纠纷的责任既不能完全归咎于消费者，也不能完全归咎于开发企业。收房、交房作为整个楼房买卖过程的最后阶段，往往也是出问题最多、最易发生纠纷的阶段。开发企业经过选址、拿地、规划、设计、施工一系列复杂的生产过程，终至完成产品，可谓投入巨大、用心良苦，但交房时，难免遇到一些不如意的地方；而消费者买房花费多年积蓄、贷款、苦苦等待，对楼房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能够理解。由于商品房大多是期房销售，成品房与开发企业当初预售时的广告、沙盘有所不同，这不同就导致交房时消费者与开发企业之间的一场场冲突。消费者收楼时，对这种高额商品的接受一般都很谨慎，而且，近几年法律知识的普及使消费者维权意识日益增强，收楼时经常存有一系列疑问：楼房是否具备使用条件？交房手续是否齐全？面积与层高缩减了吗？墙面裂缝会涉及主体结构吗？煤气、宽带能不能及时使用？开发商所使用的建材是否符合国家标准？是否环保健康？电线、水管、燃气管道等设备的铺设是否规范？交房程序合理吗？物业管理费应该预先交纳几个月的？业主临时公约不合理怎么办？诸如此类的问题。而这些往往涉及比较复杂的专业知识，普通人很难清楚地了解，消费者面对收与不受的两难境地。笔者作为一名长期从事房地产法律服务的专业工作者，看多了这种沸沸扬扬、旷日持久的交房收房之争，站在中间立场总结起来，消费者和开发企业之间应更多些沟通、理解、信任，双方应通过自身努力规范自己的行为，从而达到避免矛盾、减少纠纷、顺利交接的目的。为此，提供以下个人意见供参考。收房时应关注五大问题交房纠纷，究其根源在于合同是否细致到位，法律能否给双方提供可依据的准则。收房实际是对购房合同的履行，合同条款约定的明确细致，就容易确定履行标准，分清责任，反之，就容易产生分歧，甚至发生纠纷。有的消费者在收房发生争议时，才意识到如果在签订购房合同时，在补充协议中对开发企业多一些合理的约束以及量化的违约赔偿条款，收房时的情况就会主动一些。例如：由于房屋质量问题（像水管爆裂、墙皮脱落等）造成购房人人身和财产损害的赔偿问题；停车位问题；小区绿化率问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光、通风问题；配套设施的内容、运行时间、不能正常运行的补救措施及违约责任等等。从法律上看，收房时消费者应重点关注以下五类问题：一是房屋是否达到交付使用条件，根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案表》（取代原来的竣工综合验收合格证，依据《中华人民共和国行政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收），其中一方面是验证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。二是看小区规划设计变更、商品房室内设计变更的情况，开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发企业不得擅自变更规划、设计。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，而导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知消费者。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是否在规定时限内履行通知义务。三是景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响。商品房买卖合同一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也有的售楼广告对此用语明确具体，直接对消费者购房心理和价格的确认造成影响，也属要约，开发企业应当履行约定。四是房屋质量，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如配套设施、小区景观等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，装修房还存在新型的环保、节能等质量问题也值得重视。五是交付逾期和面积差异问题。逾期交房会给消费者造成一定的经济损失和机会损失，也可能破坏消费者的家庭生活计划，给生活带来诸多不便。商品房买卖合同一般约定（合同第九条）：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行合同。由此看来，开发企业交付房屋逾期达到一定的天数，消费者是可以退房的，此时的前提条件是消费者拒绝接收此房屋，如果已经实际入住接收了房屋，那么只能接受开发企业支付违约金的补偿方式了。面积问题也应该是消费者最为关心的内容之一，对于交房时面积差异的处理方式在合同中一般都有约定，2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》已经明确，合同有约定的，按合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房或不退房而要求房地产开发企业承担赔偿责任（损失）。

hzwhh · 发表于 2005-9-4 10:15

对“关于闲林山水防盗窗安装的情况说明” 的说明第一, 已交付海棠苑、丹枫苑一楼业主共有138户，目前已装修21户，其中安装不锈钢防盗窗的18户，想装白色防盗窗的1户，3户不要求安装防盗窗。首先说明的现已安装不锈钢防盗窗的18户,有多少是自己想安装的,在业主<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="7" Month="4" Year="2005">4月7日</st1:chsdate>提出安装防盗窗时物管不是就事来解决,如果真正的解决问题会出现<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="10" Month="4" Year="2005">4月10日</st1:chsdate>事情吗.自己想想?不过也有收获,做了一次免费广告.其次说明想装白色防盗窗的不是一户,你没有调查就这样下定论用心何在,这与一个品牌公司的形象是很不相符的(这是好听的,对了,不知道金成是不是一个品牌公司,是的话是怎样走上品牌的).在次, 以业主临时公约为准，业主在收房时签定了《业主临时公约》，但当临时公约与业主利益发生冲突时，按杭州市政府141号令执行。不知道杭州市政府141号令内容,我想应是少数服从多数吧,而目前网上投票结果截止<st1:chsdate w:st="on" IsROCDate="False" IsLunarDate="False" Day="4" Month="9" Year="2005">9月4日</st1:chsdate>:支持不锈钢的为1户,支持白色防盗窗的为38户,支持其他的5户.最后不想说的一点,现在商家(防盗窗,纱窗等等)进小区都是有进场费的潜规则,拿人家的手软,也是常规(不要成了金钱的~~~~~),

hzwhh · 发表于 2005-9-4 10:24

想问物管小区的防盗窗为什么一定选择不锈钢的材料，这本身很难说清楚的，做为物管统一色彩就可以，至于业主想用真金黄银的材料，只要色彩一致做为物管就不要多想了，还有好多工作要你们做呢，做好事情吧，现在小区是窗户是咖啡色，阳台是白色，防盗窗是不锈钢（不知道叫什么色彩）

hzwhh · 发表于 2005-9-4 10:32

做为物管在安装防盗窗的方式上时考虑过二层的安全吗?

阉鸭儿喽 · 发表于 2005-9-4 17:51

在这里,我独骂那个 闲林"<a href="http://bbs.zjol.com.cn/forumdisplay.php?fid=55" target="_blank" >金成房产业主讨论区</A>"的个别业主-----阿屎鸭头-----这条半雌不雄、骟驴一样的东西，整天一副娘娘腔、专舔那些阿屎母鸡的屁眼。每次舔完后还都要引吭高叫“嘎嘎”，不信？大家可以去那里看看。头像上这么多的五角星足可证明它的脑西已经被人完全拷出。从金成过来的数这个东西最没本事、最窝囊最没脑西，比方说：它在阿屎鸭头的名下放了300多个屁却没有一个象样的，连它们自己的斑竹都从来不屑赏过它半条烂虾。但这东西贼性最足、不停地更换太监的马甲到处骚扰，还牛皮烘烘的说什么为闲林“无私奉献”，-----真是愚人节里的节目：如果你是滨江的主，跑到的闲林去给人家煨“痨鸭煲”，你说“无私”大家到还能半信半疑，最多说你没脑西、犯贱的胚子！自己弱智，却也敢没头没脑跑出来忽悠别人，也不撒泡鸭尿照照自己是个什么东西。我也奉劝你一句：反正你头颈长、见识短，不如老老实实地埠在那些阿屎母鸡的屁股下面、”无私奉献”你酸臭的口水吧！结尾时不要忘记了继续嚎叫几声“嘎嘎”好让你的主儿知道你吃饱了。

hzwhh · 发表于 2005-9-4 18:09

<DIV class=quote>以下是引用阉鸭儿喽在2005-9-4 17:51:17的</DIV>你是不是人生的,我都怀疑,

河边走 · 发表于 2005-9-5 17:00

我不明白，所说的更新是开发商作的，还是书剑作的？能解释一下吗？

书剑飘零 · 发表于 2005-9-5 17:58

以上都是金成售后服务部委托我转发的，请大家关注！谢谢！[em01]

书剑飘零 · 发表于 2005-9-5 17:58

以上有署名的都是KFS委托我转发的，谢谢关注！[em01]

[此贴子已经被作者于2005-9-5 17:59:26编辑过]

阿4 · 发表于 2005-9-5 20:15

这么说保笼还是只能用不锈钢的啊[em03]

今天下雨 · 发表于 2005-9-5 22:38

看了上面的问题和KFS的回答,金成不够大气.我在华立爵士也买了房子,整个小区花600万换中空玻璃的确认书,已经寄到我手里.很多问题直接发信函到业主商量.非常有诚意,不会象金成这样敷衍.对比就有差距.

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