自持用地就是现金牛，你以为是企业的负担？真是naive，以葛洲坝在蒋村用地为例

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-28 10:06

本帖最后由 zzzzzHIHI 于 2020-7-28 11:51 编辑

自持有自己的玩法，根本不用考虑价格的事情

地产的本质是金融，自持的本质是套现
大家一定要清楚的认识这句话，房子其实就是土地，其实就是金融品。

就拿自持来说，两个要素
1. 自持是公司持有一块土地。
因为是土地，通过债券/票据/信托等方式就可以变现，因为存在非常优秀的抵押物，因此利息非常低。
公司可以轻易的把自持变现，换来极其低成本的钱。
葛洲坝蒋村地块为例，直接把这块土地发行了债券。

2. 不能切分产权出售。
自持只是不能出售给消费者，可以把这块土地以入股方式转让，
建行等银行都成立了专门的公司来承接自持用地
葛洲坝蒋村地块为例，引入龙湖入股操盘，自己的央企爽歪歪的用掉了债券的钱

最后，分享给大家一个债券代码，155129，葛洲坝用极低的成本拿到了土地钱
票面利息3.85%，比各位的房贷利息都低

自持的玩法，666

一句话总结
自持是开发商的另一套玩法，
是一种低成本的现金牛，是企业的香饽饽

super-sonic · 发表于 2020-7-28 10:39

自持是不能卖的。
那么抵押后，假设不还了，那抵押物就能卖了？

kki6 · 发表于 2020-7-28 10:44

老百姓思维就是比较单一和直线，资本的玩法多的是

阿毛爹 · 发表于 2020-7-28 10:44

自持的土地也是化钱拍来的，不是白给的，这块土地的产出比债券的票面利息还低

kki6 · 发表于 2020-7-28 10:45

还有傻子给买房人算资金成本的，哈哈哈

kki6 · 发表于 2020-7-28 10:45

你给开发商算算，人家不是早就应该不做退出了

tom88242 · 发表于 2020-7-28 11:03

kki6 发表于 2020-7-28 10:44
老百姓思维就是比较单一和直线，资本的玩法多的是

这就是为什么已经实行的限价。

和谣传非文件的，暂停预售证。

貌似比楼面价低，KFS照样卖的原因。

房产老炮儿 · 发表于 2020-7-28 11:11

套现的方法很多，不过需要折价是肯定的，但再怎么折价也够成本是肯定的。

d88d88d · 发表于 2020-7-28 11:12

直接抵押了？那这盘风险极高

氢弹企鹅 · 发表于 2020-7-28 11:31

不会吧不会吧，不会真有人以为葛洲坝这个项目不亏吧

高流转拆东墙补西墙而已

氢弹企鹅 · 发表于 2020-7-28 11:35

花了40亿现金，其中20亿自持，抵了10亿企业债，7亿还一定要用在这个项目上，葛洲坝大赚？

不会吧，不会吧

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-28 11:47

d88d88d 发表于 2020-7-28 11:12
直接抵押了？那这盘风险极高

你没看明白我的意思
没有开发商会亏本，是把自持用地抵押套现了

一句话，资本的玩法太多了，怎么都是赚钱

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-28 11:50

super-sonic 发表于 2020-7-28 10:39
自持是不能卖的。
那么抵押后，假设不还了，那抵押物就能卖了？

抵押的是自持用地，抵押是为了套现赚钱，这么低的利息，比房贷都便宜的资金，自持对开发商来讲，只是换了种方式赚钱

非自持用地照样卖，就是一般的商品房

给大家介绍下资本的玩法罢了

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-28 11:54

kki6 发表于 2020-7-28 10:45
你给开发商算算，人家不是早就应该不做退出了

那么大的现金牛，葛洲坝怎么舍得退出呢
自持用地放在那里，就是源源不断从银行获取贷款的工具，那不是资金成本，是融资工具，是利息仅需3.85%的融资工具

氢弹企鹅 · 发表于 2020-7-28 11:58

大陆一个标化reits都没，说的和花一样，厉害厉害

wywonline · 发表于 2020-7-28 16:22

地是花钱买的，然后再找银行抵押了借钱，还交利息
非自持的直接卖掉挣钱，现金流补充，之后哪怕放银行都能挣利息
要是有的选，你觉得kfs是愿意自持还是卖掉。。。。
说的好像自持是kfs赚了一样，只不过不得已的盘活资产罢了

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-28 16:32

wywonline 发表于 2020-7-28 16:22
地是花钱买的，然后再找银行抵押了借钱，还交利息
非自持的直接卖掉挣钱，现金流补充，之后哪怕放银行都能 ...

3.85的利息，这个利息可以了
当然也就是大开发商才能这么玩

对于大开发商来讲，自持比例没区别的，玩法不一样罢了

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-28 16:35

wywonline 发表于 2020-7-28 16:22
地是花钱买的，然后再找银行抵押了借钱，还交利息
非自持的直接卖掉挣钱，现金流补充，之后哪怕放银行都能 ...

地产的本质是金融
买地的钱也是银行来的，行业内利息是7%以上
再把自持用地换成债券，利息就变成了3.85%，就可以用于其他项目

资金要有成本意识，资金是一种资源
自持用地，相当于低价买到了钱

阿毛爹 · 发表于 2020-7-28 17:17

zzzzzHIHI 发表于 2020-7-28 16:35
地产的本质是金融
买地的钱也是银行来的，行业内利息是7%以上
再把自持用地换成债券，利息就变成了3.85 ...

买自持部分地（房）还是要付利息的，据测算2019年杭州租售比1：600，折算年房租收益大致2%，根本不能覆盖物业的财务成本；很可能当初支付的地价款已经拿土地抵押，就算为了盘活资产，以自持部分地（房）为抵押标的发行债券，这可能产生二次抵押

阿毛爹 · 发表于 2020-7-28 17:21

弄得自持好像赚进似的，干脆100%自持好啦

		自动登录	找回密码
密码			注册