自持用地就是现金牛，你以为是企业的负担？真是naive，以葛洲坝在蒋村用地为例

阿毛爹

zzzzzHIHI 发表于 2020-7-28 16:32
3.85的利息，这个利息可以了
当然也就是大开发商才能这么玩

按年付息，票面利率受期限品种、主体资质、信用评级、增信措施等影响差异较大。实际发行利率水平视发行时市场情况而定。一般企业债发行只有3.85%的票面利率很难发出去，葛洲坝主体信用好才那么低，当然还要摊上发行费用

Python

在双限背景下，地价上涨幅度有限的。银行也不傻，不会全额贷给你的，要打折的。打个比方自持部分自己花出去200w，打八折贷回来160万 ，还要付3.5的利息，本来200w可以产生利息的活钱，变成了160W贴利息的钱，被楼主说成了很香的现金牛。房地产企业追求的是资金的周转率和杠杆率。楼主可以去看看SOHO中国的股价，他自持了400多亿的一线核心地段的写字楼，市场只给他150亿港币的市值。36折。

zzzzzHIHI

Python 发表于 2020-7-28 17:50
在双限背景下，地价上涨幅度有限的。银行也不傻，不会全额贷给你的，要打折的。打个比方自持部分自己花出去 ...

自持用地的经营方法是融资
普通商品房的经营方法是高周转

这是两套不同的思路，这不是贷款，是发行债券，利息3.85%的债券

zzzzzHIHI

Python 发表于 2020-7-28 17:50
在双限背景下，地价上涨幅度有限的。银行也不傻，不会全额贷给你的，要打折的。打个比方自持部分自己花出去 ...

这是公司债，葛洲坝利用自持用地项目，发行的债券这个可不是贷款，贷款没有这么低的利息
你的房贷利息有3.85%吗

城屿

学习了，厉害

zf365

有的2%

阿毛爹

zzzzzHIHI 发表于 2020-7-28 20:31
这是公司债，葛洲坝利用自持用地项目，发行的债券这个可不是贷款，贷款没有这么低的利息
你的房贷利息有 ...

债券发行过程也有成本的，利息3.85%，加上发行成本实际估计4.2%左右， 葛洲坝拿自持部分资产发行10亿公司债，其中7个亿用于这个项目土建，3个亿补充项目公司流动资金

zzzzzHIHI

阿毛爹 发表于 2020-7-29 10:47
债券发行过程也有成本的，利息3.85%，加上发行成本实际估计4.2%左右， 葛洲坝拿自持部分资产发行10亿公司 ...

你也是做这行的吗
这种项目佣金都很低的，快接近利率债了
据我估计，承销佣金大约在万分之1.5-2之间

zzzzzHIHI

阿毛爹 发表于 2020-7-28 17:48
按年付息，票面利率受期限品种、主体资质、信用评级、增信措施等影响差异较大。实际发行利率水平视发行时 ...

性质上，这是企业债，没有问题。但是，这是用自持用地发行的企业债，所以利率才这么低，

这也是我想表达的重点，自持用地的玩法

zzzzzHIHI

阿毛爹 发表于 2020-7-28 17:21
弄得自持好像赚进似的，干脆100%自持好啦

没毛病，
那就是专门的租赁用地

zzzzzHIHI

zf365 发表于 2020-7-29 10:31
有的2%

不可能吧，国债一般是3%
最低就是国债了

zzzzzHIHI

氢弹企鹅 发表于 2020-7-28 11:58
大陆一个标化reits都没，说的和花一样，厉害厉害

这是两码事吧，
依托自持用地，发行债券，企业回流资金，市场提供近乎无风险的利率，这也是一种创新的金融产品了吧

zzzzzHIHI

氢弹企鹅 发表于 2020-7-28 11:35
花了40亿现金，其中20亿自持，抵了10亿企业债，7亿还一定要用在这个项目上，葛洲坝大赚？

不会吧，不会 ...

可没说葛洲坝大赚
只是介绍了自持用地的经营模式

zf365

2%，是美元

popv

这楼盘都快摇号了，也不知道那么大的自持作何用途