用投资的眼光看楼市——先来说说田园板块吧

门马5 · 发表于 2013-5-23 09:44

本帖最后由门马5 于 2013-5-23 19:15 编辑

这个帖子是想讨论具体产品和战机的，就不纲举目张了，想到哪里就说哪里。免不了要讲点不好听的。都是个人看法，诸位随意看看。

先拿田园板块为例子，分析一下杭州楼市的某些特点吧。如果区域操盘手不重新整理一下思路的话，田园板块只能死撑，而且还撑不住，远远的撑不住。

一年以来，价格体系的低端暂时是稳住了，但中高端的支点还不明确。市场头脑发热鸡犬升天的日子不在了，于是田园板块每平米20000朝上的价格找谁买单呢？这个问题都没有搞清楚就下手的，就是在看运气拼人品，只是个雏儿。

门马5 · 发表于 2013-5-23 09:55

田园板块，总体量100万方级别，不是很大，也不算小。房子已经造了不少，到现在依然只有一家便利超市。和老板娘套近乎，问周围有没有什么吃点心吃饭的地方。回答是没有。“这边只有这么一家店，其他什么都没有。”其实问这个问题前已经沿着几个项目都走了一圈，在龙山水库还发了一会儿呆，有没有早看在眼里了。水库里几只野鸭一会从这头飞到那头，一会儿又从那头踩着水扑腾到这头。还有一只绿头鸭玩了个花活，紧贴着水面飞过大半个水库，然后双脚在水面上一点，优雅地以30度角划过岸边的树林，消失在一边郁郁葱葱里。只留下水面的波纹还悠悠地扩散、放大……这么纯粹的环境，只有两种人会来住。一种是很有钱的人，什么都可以找人给他/她做。一种是很有境界的人，什么都没有照样活得自在。

有个几百万净资产的杭州人，会到这种地方生活吗？恐怕不会。放着好好的西湖不呆，跑这里来做什么。风景好的地方，杭州不缺。什么才是稀缺的，要想明白。

各地市的有钱人会到这种地方生活吗？更加不会。到杭州就是要享受省城的各种好处的，要看山水的话，老家有的是，用费这个功夫花这个钱？乡里乡亲要笑话的。

千万不要高估人的所谓调性，骨子里都俗得很。一家新白鹿比张艺谋有号召力。后面那个偶尔装b的时候才用得上。大俗才是大雅，不装的时候人家就一门心思生孩子，实在是个明白人啊。

fule@163.com · 发表于 2013-5-23 09:58

去肿瘤医院看病很方便~

hzcncnc · 发表于 2013-5-23 10:01

买的很多是杭钢的或者在半山附近工作的

门马5 · 发表于 2013-5-23 10:18

刚需会不会买呢？和田园隔着一条临丁路的华丰，可以直接拿来做对比，那是老百姓能住的地方，15000够给面子了。当初为了装“白富美”，专门把这段临丁路封闭起来，要过高架桥才进田园。现在等于把所有的基本生活配套都隔断了。衣食住行，缺一不可，房子再好也不顶用，最多让刚需膜拜一下，然后转身就走了。

田园按现在这个趋势，就算有人买，也没有什么人会来住，连群租都搞不起来。那么，田园能有转机么？什么价位能卖得掉？

恐怕有人会讲，把配套搞起来，人就会愿意住进来了。田园未来一片大好，布拉布啦……

你倒是试试看。有没有想过，支持5000个资产几百万的生活品质，需要多少人来搞服务。这群人吃什么住什么？要把各个层次的配套都搞起来，才运转得起来。羊毛出在羊身上。算算账，最终到资产几百万这儿，生活成本有多高。

三年之内，田园板块走孤芳自赏路线，没戏。如果撇下身段往华丰靠，还有点希望。看看论坛里对田园的反应，更加能明白究竟有多少关注度了，

田园板块的现象不是孤立的，扩散开来，可以看到杭州楼市的很多东西。有人在楼下催我，先写到这……

门马5 · 发表于 2013-5-23 16:34

没人顶，好无聊。算了，不写了。

fule@163.com · 发表于 2013-5-23 16:35

门马5 发表于 2013-5-23 16:34
没人顶，好无聊。算了，不写了。

我一直在顶吖

fule@163.com · 发表于 2013-5-23 16:35

再安慰一记

华然 · 发表于 2013-5-23 16:38

期待ing

明天的事2 · 发表于 2013-5-23 16:38

同安慰

暮雨洒江天 · 发表于 2013-5-23 16:46

门马5 发表于 2013-5-23 16:34
没人顶，好无聊。算了，不写了。

老大，不顶是怕把您帖子整乱了啊
继续啊，加油！

门马5 · 发表于 2013-5-23 16:49

fule@163.com 发表于 2013-5-23 16:35
再安慰一记

好，就冲老虎的支持，我也至少再写一点。

来口水玩，没人顶就没意思啊

susi · 发表于 2013-5-23 16:50

及时出现在第一页

门马5 · 发表于 2013-5-23 16:51

华然发表于 2013-5-23 16:38
期待ing

泪奔啊，这就去码字

starviper · 发表于 2013-5-23 16:52

楼主文笔很好，虽然没看过田园板块，但楼主一分析，一目了然

無胆匪类 · 发表于 2013-5-23 16:55

像我这样只有不到100万的预算给点建议哟

暮雨洒江天 · 发表于 2013-5-23 17:10

房子和汽车一样。除了大众化的车型和高端车型外，必然还存在一些小众化的车型。这样的汽车或者这样的房子，普通老百姓觉得不实惠，有钱人也看不上，但在整个人群中，总有人会喜欢这样或那样的小众产品。
田园的房子，注定是普通老百姓没兴趣、有钱人看不上，但是，在庞大的买房人中，总有一些人会欣赏。
关键的问题是，田园，包括相似的区块，供应量是多少，与对应的小众人群比是太多了还是太少了。供求关系决定一切。

fule@163.com · 发表于 2013-5-23 17:11

無胆匪类发表于 2013-5-23 16:55
像我这样只有不到100万的预算给点建议哟

赶紧去赚钱，别上网打发时间了。

门马5 · 发表于 2013-5-23 17:13

我们继续扯。品品杭州楼市的一点味道。看了田园板块，容易想到另两个地方。一个是和家园，一个是良渚文化村。都是靠着山的，都是自成个体系的。要按自然条件来说，和家园第一，田园第二，良渚文化村老末。现在分别是什么状况？为什么会有这个差别？房地产不只是造房子。核心是一个字：”住”。对于成熟的投资、自住客来说，一个楼盘最终的价值取决于里面究竟住了什么人。不是光有房子，人家就要来住的。里面的讲究多了去了。像上面说的三个地方，已经远远不是造房子，而是造地段了。就远远不是那么简单了。

“地段，地段还是地段”是那些最擅长囤地的香港人拿来骗新手的，潜台词是“我的地值钱，我的地值钱，我的地越囤越值钱。”果然是弹丸之地出来的思路。政府是傻子，会把好地段便宜卖你么？他也缺钱花的。还是老百姓傻，可以让你把地一囤就是十年？还以为是在香港啊。这套早就被国内一流房企所不屑。造地段，才是能赚大钱的。而且整个社会认账，觉得你有贡献，不骂你黑心。

所以，最好的个人房地产投资，要么是趁熊市占现成的好地段，要么是搏未来的好地段。前一个是抢粮吃，后一个是和开发商玩共赢。快进快出只在很少的情况下出现在楼市。不信，可以问问这个论坛里的炒房客。也许有一两年年内账面涨了50%以上，但是有几个及时卖了？然后被调控关在里面，几年下来算一下资金回报率，年回报15%就算不错了。买房，主要还是防御性的投资手段，不适宜当做进攻性手段来用。

無胆匪类 · 发表于 2013-5-23 17:16

fule@163.com 发表于 2013-5-23 17:11
赶紧去赚钱，别上网打发时间了。

赚不了啊现在就想着哪里值得入手

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