用投资的眼光看楼市（二）—最近很火的奥体板块

门马5

（当别人贪婪的时候你要学会恐惧。当别人恐惧的时候你要准备那个啥）

最近奥体板块某楼盘热销。乘着热闹跑过去看了看。售楼小伙子很牛气，熟练地用着各种卖楼技巧一步步把你引向下单。只是，虽然训练有素但毕竟年轻沉不住气。当某客户作小白状问“你们怎么卖得这么好啊”，不小心回答说“我们营销做得好，全国都是有名的”。然后发觉说错话了，连忙岔开话题。只是，听众们早就忍不住笑出来了。


上上周写了点田园板块的东西，有资深的业内朋友问是不是在说某某龙头企业啊。其实不是的。那是曾经的一种普遍现象。随着大门打开外地大鳄加速布局，在对比之下人们的感触会越来越明显的。“营销做得好”也有部分的事实在里头，真往下说开去要得罪人了。各人均不易，何必呢。（这几天惊闻田园板块某楼盘低价面市。纯属巧合，没有内幕。）


但是，从投资角度讲，大家都不喜欢“营销做得好”的亲们。钱要么在你兜里，要么在我兜里。至少在当下杭州楼市里是这样的。


这里不得不做一下说明，“投资”这个词用在当下杭州楼市上是不太妥当的。为什么呢？杭州的新房租赁市场（特别是中高端房产）是很小的，而且是不稳定的，所以很难拿到稳定的现金流，只能指望房价上升来赚钱（没有稳定租金，投资收益率会损失很多）。但“投机”这个词不好听，容易让人联想到某个可以让人蹲号子的罪名。所以，还是叫“投资”好了。


那么，为什么这个奥体楼盘能够（也愿意）在23000的价格走掉这么多量呢？隐含了杭州楼市的什么逻辑呢？

码字中……

门马5

到奥体、世纪城板块及其周边兜一圈，你就可以看到地面上究竟有什么。直白点说，基本上什么都没有。即使有一些办公楼或者其他什么建筑立在那，你也很容易知道都是壳子，里面没有核心，没有造血机能，都是吞钱的货。那么，你很自然就会想到，一切都主要还是图纸和概念，现在这阶段只能靠政府继续往里面砸钱。所以，真正要讨论问题时，我们要把上面两个问题反过来解决。先看看杭州楼市的某些内在逻辑，再看看具体楼盘为什么卖得好。然后，就可以晓得这是不是你的菜了。


在印象中，总觉得有两个杭州存在。一是杭州的杭州，二是浙江的杭州。所谓杭州的杭州，那就是杭州这个城市本身，那就是西湖、西溪、浙大，那就是与繁华相依的湖光山色鸟语花香、数不完的风流往事才子佳人……也就是全国人民心目中的那个杭州。这个杭州，是沉淀出来的，有岁月摩挲出来的温润手感和淡淡光泽，有已经浑然天成的静泊浅香。所谓浙江的杭州，是最近十几年用经济金字塔堆出来的。简单说，就是将行政辖区里的经济资源集中到一点，形成局部高度的繁荣。去北京上海看一下，去某些同是省会的城市看一下，这种模式早就是普遍做法了。


这两种气质的杭州共存着，按照各自的方式增长。同时必然反映在楼市上，表现出完全不同的购买倾向。老杭州人大多更喜欢前一个杭州，这是发自内心的自豪和习惯。城西是他们的最爱。各地市进杭州的，一则依然喜欢按地缘扎堆，二则头脑里没有某些传统的束缚，所以容易接受后一个杭州。当然了，这样的倾向并不绝对。


有时么，这两种杭州难免都看对方不大顺眼，想找茬吵一架。就是一时找不到吵架的话题，都憋着。大家都是“杭州”，总不能拿杭州开涮吧？正好，一条钱塘江，把滨江、奥体等给划出来了。这些板块，偏偏就是典型的“浙江的杭州”。哈哈，这就有热闹可看了。在口水里屡战不衰的经典话题诞生了。一时骂将云集，大屁股和毒舌齐飞……

房价天天涨

好好像

cookiealex

这么大个体育场和展览馆在边上如火如荼，实实在在看得见摸得着，不象其他连搞个万达，开个小医院，建个社区公园都要爆炒一番。看不见得手还是给力的~

疯轻扬

先顶后看

winedy

顶了再看

城西地保

楼主继续。

cookiealex

老杭州向往的都是上城区。城西也不过是这十几二十几年的产物。不懂真的别乱说

雨夜杭州

坐等好文

作为作为

抄概念，会成为下一个金沙湖吗

门马5

cookiealex 发表于 2013-6-6 16:34
这么大个体育场和展览馆在边上如火如荼，实实在在看得见摸得着，不象其他连搞个万达，开个小医院，建个社区 ...

恰恰相反，这得归功于 “看得见的手”

门马5

cookiealex 发表于 2013-6-6 16:39
老杭州向往的都是上城区。城西也不过是这十几二十几年的产物。不懂真的别乱说

那得是多“老”的杭州人…… 这种老杭州本来就住在上城区，好不好。

fule@163.com

临安府上

楼主继续。。
老杭州的核心区域基本是上城区、下城区沿武林广场一带，以及西湖区黄龙体育中心以东

门马5

临安府上 发表于 2013-6-6 16:54
楼主继续。。
老杭州的核心区域基本是上城区、下城区沿武林广场一带，以及西湖区黄龙体育中心以东

这里说的老杭州人，更多是指杭州本地人的意思，相对于“新杭州人”而言。

城市扩张，总是要从核心区域铺出去的。怎么铺出去，先铺哪里，是比较关心的、对决策有意义的。

下海1943

码的太慢

cookiealex

门马5 发表于 2013-6-6 16:45
恰恰相反，这得归功于 “看得见的手”

所以说你道行太浅

房价天天涨

cookiealex 发表于 2013-6-6 16:39
老杭州向往的都是上城区。城西也不过是这十几二十几年的产物。不懂真的别乱说

就是，哪里不炒啊

门马5

看来有朋友对“老杭州人”怎么定义的存在疑问。这个不是我的兴趣。研究人和钱的走向比较有价值。具体一点，就是老杭州人、新杭州人和政府的走向，以及他们钱的走向。上文讲的老杭州人就是杭州本地人。至于老杭州本地人应该划断到哪一年，老实说没兴趣，更没这个本事。除非这群人在经济上证明自己有足够的特殊价值。研究某类人的行为特点，纯粹是经济上的动作，万不要扯偏了。如果觉得我说错了，就给您道个歉也无妨。恭喜您，您赢了！

回到奥体板块上。就居住价值而言，3年内这里根本不具备20000级别的支撑。5年后是不是能吸引人来住依然成问题，还要看政府投入力度和操盘能力。奥体概念的聚集度毕竟是有限的，可以当做一个招牌吸引注意，但不足以打动人下单。刚刚热销的这个楼盘，实质上走的还是滨江区路线，把自己包装成滨江核心区的扩展，为此还刻意划清了与钱江世纪城的界线。奥体板块这个名称为什么要产生？呵呵呵呵……

这里潜在的客户满足以下几个条件：1不急着住或者不常住。2有一定经济实力。3面子对他们比较有意义。4地缘上倾向于杭州东部。这些人集中在哪里，还用多说吗？开发商在营销上是动了不少脑筋的。一次性推那么大的量，在策略上也有深意。

说多了，那是人家的行当。决定某具体项目投资价值的，一看政府到底还能投入多少资源，二看滨江到底还能集聚多少人——主力是地市的实力阶层。5年之内，不能考虑租金回报，收益靠涨房价。两点都契合“浙江的杭州”。

P民无语

观点可以不同
但是
码嘎多字
辛苦了