用投资的眼光看杭州楼市七 细节和魔鬼 向板块落地向项目落地

门马5

太阳似火，无风闷热，闲人止步，草木滋长。老天特意安排了这个“封步养护期”，好让“天堂”长葆好景致。


这样的7月，杭州依然卖掉了上万套的房子，创了历史新高。而且是全面开花，上百个项目都卖掉了几十套房子。在这样良性的情况下，房价基本稳定，库存在稳步下落。加上行政部门在卖地/预售等方面出台的一系列指导意见，可以预见在一段时间内，库存数字的继续下降。下一个周期来临的步伐，还是清晰的。


尽管美元强势回归以及国内经济的主动调整可能会对楼市产生某些重大影响，但从杭州的情况来看，还是应该把注意力落向战术层面了——板块/项目。


上一篇后面，有几个网友点了菜，丁桥和城东。花了几个早上，看了丁桥板块和普福牛田板块。可是问题来了。不同人有不同的预算和需求，没有个依据，凭什么去说这个板块好，那个项目好？各花入各眼，只有合适不合适，对眼不对眼。


中国人嘛，我们自己都懂的，穷了多少年了，穷怕了。如今稍微有了点钱，最怕别人觉得自己穷，于是最擅长干死要面子活受罪的事情。“只挑贵的，不买对的”。所以啊，往往都是根据自己承受能力的上限来看板块挑房子。到底是你住房子，还是房子住你？分不清的。你不想和这些人吵个没完吧？


更重要的原因是，越是战术层面的东西，越需要量化和精确。战略再好，没有战术层面的到位，收益率能差100%，算账的时候你一定会知道的。


因为上面的原因，有必要引入几个指标。

震震

二楼拜读。{:05:}

门马5

第一个，体系性价比。请注意，这里的性价比，不是通常意义上的。这里的“性”，是指在产品体系中的位置，“价”是指在价格体系中的位置。也就是说，无论“性”还是“价”，本身都不是一个绝对值，而是一个相对值。什么意思呢？


假设丁桥板块的均价是12000，牛田板块的均价是17000，他们的价格比就是12比17吗？不是的。100万总价人群的数量和150万总价人群的数量肯定是不相等的。在价格体系的金字塔中，绝不可能是简单的12比17 。


这里面有一个数学模型的。虽然崇尚实战派，对西方经济理论持保留态度，但科学精神无疑是人类最宝贵的财富之一。你去问问大型投资机构们，谁家不是几套数学模型打底的。依据，依据！拍脑袋做决策的人都被淘汰光了。真当知识就已经是暴发户和官员们用钱/权就可以拿来装点门面的花架子啦？那只不过是因为我们还很初级。

逆市涨停

火钳刘明，马可

门马5

第二个，预期价值。这里的预期，依然围绕产品体系和价格体系展开。不仅仅是大盘——也就是楼市整体价格水平——的波动，更主要的是城市发展带来的产品体系和价格体系的变动。

比如，牛田板块的未来，首先要看杭州新增人口的数量和结构（这些决定了杭州楼市的价格体系），究竟有多少是中高端的白领或者技术人员，他们的收入水平会是怎样一个变化，有多少会在城市东部就业。然后再看潜在竞争板块的供应量和操盘水平（这些决定了产品体系），未来5年10年会出现多少地铁板块，板块规划上是否会有后发优势……

这些未来的东西是难以定量分析的，只能退而求其次，做个定性分析。用大白话讲，就是靠宏观数据和眼光了。



第三个，维持成本。这是个很简单但很多人都忽视的指标，结果没少被人吃豆腐。为什么上一轮老游击队员们都喜欢和二手房经纪人混，喜欢倒腾二手房？因为马上就可以出租或者出售，资金的利用率很高。杭州二手房市场深度和一线城市还有距离，一段时间内还是要在新房市场里扑腾的，那就不能不考虑可能产生的各种成本，其中包括政策变化带来的成本，还有就是资金的时间成本。任何收益率，都是暗含着时间成本在里面的。任何避开时间成本不谈的投资，都是耍流氓！


三个指标差不多了吧。足够一般人得出结论，做出决策了。


那么，先这样吧。接下来，把模型完善一下，把能够量化的尽量量化。然后，就是往里面套数据了。先套板块数据，再把板块里的各个项目都按同样的体系套一遍。这样，对项目价格的评估就有了依据。


工作量很大吗？是很大。数据整理要花不少时间。但可以偷懒的。哪个项目前期不做一遍板块竞争分析的？开盘价又不是拍脑袋出来的。拿过来，基础数据就都有了。


谁能把丁桥或者牛田普福项目的前期报告发一份过来？定有酬谢！

ivefire

火钳刘明，马可

402902723

火钳刘明

四字诀

又是一个用微积分分析楼市的专家。
说这么多干啥
你直接说丁桥8000可不可以买？

门马5

四字诀 发表于 2015-8-5 10:14
又是一个用微积分分析楼市的专家。
说这么多干啥
你直接说丁桥8000可不可以买？

1不用微积分。

2说这么多是为了当你以后看到结论的时候，可以找出依据，自己判断这个结论的可信度。

3在现在的价格体系下，丁桥8000是体系性价比超过1，值得买。

4建议把具体的项目说出来。只停留到板块层面，得出的结论还是很粗糙的。

allmeans

预期价值，这个看杭州城市规划就可以了
具体到板块，得看规划中宅地有多少，已售多少，代售多少，板块规划里都有
城市发展的趋势，人口迁移的趋势

雨夜杭州

火钳刘明

yexinf

我来报几个丁桥目前在售楼盘价格数据：

dincnet

占位！！

firefly-BTC

杭州的房市，貌似期房比周边的次新房要贵不少，参考第三条明显不划算。象龙湖唐宁one，一来一去至少贵了20%。
大神抽空能否点评下申花、桥西、蒋村板块？

yexinf

城东牛田单元（七堡地铁站旁）目前在售有三个楼盘：
招商雍华府16000-17000、世茂东壹号16000-17000、交通晓时代刚开盘 16000左右，楼面价都超过10000，基本都是亏本在售的。
普福单元（德胜路北）价格均有下调
万科紫台，已交付精装，尾盘，均价18000；
远洋心里，已交付，售罄，最近成交均价14000；
中国铁建国际花园，已交付，最近成交价14000-15000；
保利梧桐语，年底交付，精装，最近成交价17000左右。

yexinf

四字诀 发表于 2015-8-5 10:14
又是一个用微积分分析楼市的专家。
说这么多干啥
你直接说丁桥8000可不可以买？

丁桥的经济适用房都不止这个价格。

四字诀

yexinf 发表于 2015-8-5 13:01
丁桥的经济适用房都不止这个价格。

那是盘剥你。

包锡悦

拜读

门马5

allmeans 发表于 2015-8-5 11:10
预期价值，这个看杭州城市规划就可以了
具体到板块，得看规划中宅地有多少，已售多少，代售多少，板块规划 ...

规划可以参考。但根据我的经历来看，规划很多变数。并且，规划更多体现的是zf意志，市场常常不会按照zf的想法变化

xuchen1101

好帖