浙江在线-住在杭州网5月29日讯（浙江在线记者张崴淙）奥体旁、滨江系、百亿拿地、“品”字号住宅中签率低至不到7%……一段时间以来，保利澄品实在聚集了太多关注。
5月28日晚七点，钱江世纪城博地中心，经历了三个多小时的激战后，保利澄品首开147套房源全部售罄。【开盘播报回顾】
但过程实在惊心动魄：开盘两小时，选房区仅剩8套169㎡户型未能选出，随后近一小时，这些房源每售出一套，销售团队就会爆发一次雷鸣般的掌声。
与往过记者报道过的一众楼盘相比，澄品的弃选率不仅偏高，而且率先“红成一片”的却是非理想楼层。不到7%的中签率在选房阵前上演的却是一幕不折不扣的“白刃战”。
总价高、楼层价差大是导致169㎡大户型整体去化慢的重要原因，由此也不难看出，尽管杭州楼市整体改善需求旺盛，但大家的承价能力普遍集中于600-750万的区间段，总价一旦上了800万，去化阻力便开始凸显。
一、 全盘高开低走，黄金楼层与大户型去化显现阻力
主场内，一对中年夫妇对记者说，“关注这个楼盘已经很久了，但我们号子比较靠后，169㎡等一下不要选到我们这里没了就好。”
但后来的选房过程验证，他们杞人忧天了。
开盘后前两小时，节奏把控得非常顺利。记者现场观察：前40组选房家庭几乎没有弃选，至50组家庭选房完毕，上几层与下几层所选房源已然不多，中间的“黄金楼层”去化稍显迟缓。
100组家庭过后，16、17层这样的理想楼层依然是“无人之境”。至约130组家庭选房过后，剩余房源不足50套，且169㎡大户型“依然存在机会”（援引销售人员口述），相比之下，127㎡房源可选余地已经不多。
从头到尾，购房者始终对楼层、总价都十分在意，169㎡大户型、黄金楼层往往是二三十户家庭进来，对着销控图望了一会儿，与家人盘算一番过后，接着略显地摇摇头表示弃选。
“这房子多好啊，唉呀……放弃掉多可惜！”这是记者屡屡听到销售人员所讲的一句话。
“我们有我们的想法，169㎡，压力太大了。”这句话也成了不少购房者的共识。
叫号至200号家庭，整个销售节奏明显放缓。到了最后10套房源，每一套都变得惊心动魄。要说起来，后面剩下的这几套房子品质都非常不错，但这些“黄金楼层”房源和已经卖掉的相比价格高出了不少，这让一些家庭带着遗憾望而却步，形成“叫好不叫座”的局面。
不过，一切有惊无险。还剩最后五套“黄金楼层”169㎡房源时，好几名销售并排站在一起相互打气，看着销控屏上的局势，像极了足球比赛进入点球大战的阵势。
几分钟后，销售们开始不停拨打客户电话，几套八九百万的房源就是在这样紧张的气氛下一套套售出的。
二、 这届“澄品粉”自住需求多，800万或是改善家庭承价极限？
大户型弃选率偏高、销售节奏屡次放缓、号子叫完首开清盘……但为什么澄品127㎡和146㎡房源去化相对较快？
记者现场与一众购房者交谈了解到：基本是出于自住目的，但大户型总价高、楼层价差偏大成为大家热议的焦点。
169㎡户型虽好，但总价普遍800万起步超出了大部分家庭的预算。此外，以15-17层为例，与14、18层相比陡然升高了五六十万元。现场不少来宾对此连连摇头。
从交谈中记者总结出：比起大户型、好楼层来，大家更在意的是“我要住澄品”和“我要以更低的价格住澄品”。这样的认知本身就筛出去了一波投资型需求。
事实上，杭州的改善型家庭还是旺盛的，但这部分人的承价能力也不是无限大。像在奥体、钱江世纪城这样的板块，他们的承价上限普遍集中在800万以内。
其实，当前其它不少热门的高端楼盘也出现了类似情况。就在前一天晚上，城西高端住区申花板块的古翠隐秀用了400组家庭才最终攻下191套房源，场面与此次澄品有些相似之处。
结合早前的高端楼盘，杭州金茂府、绿城沁园等情况来看，总价在500-700万的房源去化形势较为乐观。至于人们不谋而合的“摇到就是赚到”的共识，大约主要集中在刚需房和刚改房当中。
据观察，对于高端改善需求而言，诸多家庭的预算集中在600-750万，一旦总价超过800万，下定决心恐怕就没那么顺畅了。
何况，超过800万的总价买入的还不是主城区地段，也对此次澄品大户型房源去化形成一定阻力。
三、 首战告捷，却缘何亦是一场“惨胜”？
但保利澄品的高关注度毋庸置疑。
均价47438元/㎡，相较于一年前同板块流量红盘创世纪相比，保利澄品已然上涨13000多元/㎡，但与澄品周边二手房如龙湖天璞、时代奥城等相比，依然存在倒挂区间。
当初人们买创世纪更多怀揣的是“捡便宜”的心态，而此次保利澄品卖出的则更像是回归理性后的价格。
其它几个高端住区：滨江区已突破50000元/㎡，钱江新城近70000元/㎡，申花也在全力冲60000元/㎡，都比奥体、钱江世纪城板块跑得快。
保利澄品首开，距离上次该板块另一流量红盘创世纪开盘已有近一年时间，新房供应断档让人们对奥体蓄积已久的期待迎来爆发，这也成为保利澄品超低中签率的重要原因之一。
此外，澄品首开设置的摇号门槛较为亲民，100万元现金存款证明即可，且无需冻结。这为购房者同时报名多个楼盘提供了可能性。
这样的登记门槛意味着不同高端楼盘中的“理想房源”极有可能成为同一平台上的竞争对手。
不需要资金冻结，对购房者而言，可能意味着弃选成本不算太高。这使得选房现场远不像摇号现场来得那般火爆。
无论如何，此次保利澄品告罄，算是贡献了一例开门红。值得注意的是，该项目共规划了1988套房源，此次首开不足1/10的房源。
最后的“白刃战”太过激烈，被惊出一身冷汗的开发商似乎已经在总结、研究此次的去化战况，为六月份的洋房加推做更加充足的准备。
楼主: 百家姓
发表于 2019-5-8 13:14
