易见评房第十六期
上一期易见评房，浙房君为大家分析了东原印未来的4个户型，以及与区域内相似户型的比较，其实在未来科技城，尤其是东原印未来所在区域，竞争是极为激烈的，首当其冲的要数未来科技城“地王三兄弟”了。
如果要问如今的杭州，升值潜力最大的板块是哪里，相信很多人都会将箭头指向未来科技城。在2017年，未来科技城出让的土地并不多，共有5宗涉宅用地，其中创造区域最高总价记录的则是位于未来科技城核心区的富力地块，成交总价高达68.5亿元。
其实这个区域的热度一直在上升，2016年，东原、中南、阳光城相继入驻未来科技城，最高楼面价已到达19664元/㎡，如果抛开去年华董中国收购的南方水泥未来科技城宅地，阳光城的这个记录就是区域内的最高地价了。由于地价接近，这三个在位置上“排排坐”的项目，被称为“未来科技城地王三兄弟”。
（未来科技城实景图）
想要对比这三兄弟，毫无疑问要从地价出发了。东原印未来2016年的拿地价为18200元/平方米，项目在上月28日首开了4、8号楼共266套房源，户型建筑面积95、123方，均价约31000元/平方米。据悉，该批房源首开当天即售罄。目前，5、9号楼已开始启动意向落位，预计将于2、3月份推出。
最早拿地的中南樾府楼面价为15282元/平方米，早在去年已经进行了一轮推盘，户型建筑面积89、110方的房源，均价在3万/平方米左右，据悉，目前中南樾府还剩6栋楼约400套房源，户型为89方和128方，接下来的加推节点将放在年后。
位于最西侧的阳光城未来悦2016年的拿地价为19664元/平方米，目前已经申领出预售证的9、11、12三幢楼中，已经有2幢楼已经落位完毕，购房者也陆续进行签约。这3幢楼共312套房源，可供选择的户型较多，面积段在85-125方，共6个户型。据未来悦的销售人员介绍，蓄客阶段平均一天能接待上百组来访客户，浙房君探访当日也有不少购房者在售楼处看房咨询。根据已经出售的9号楼和11号楼来看，均价在3-3.1万元/平方米左右。
（中南樾府沙盘图）
（阳光城未来悦实景图）
虽然三兄弟的位置都位于同一水平线上，但中南樾府与阳光城未来悦这两个项目由于就在主干道文良线两侧，购房者看房都较为方便，而对于东原印未来而言，东侧舒心路与南侧葛巷路都在施工过程中，要去往售楼处，只能从南侧或者北侧经过中南樾府，再沿着施工道路到达，对此，东原印未来也想出法子，召集了小蜜蜂们在文良线与溪望路口派单截客，不过就1月28日首开的效果来看，这样的方法也起到了明显的推动作用。
（东原印未来的小蜜蜂正在路口派单）
从去年未来科技城的土地出让情况来看，区域内的供应量并不大，所以在未来科技城，可供选择的新房范围也就缩圈了，这三兄弟成为了购房者为数不多的选择。根据均价来看，未来科技城核心区的新房价格已经在31000元/平方米左右了，目前不少区域都出现了新房与二手房倒挂的现象，那么未来科技城情况如何呢？
（未来科技城二手房情况 来源：我爱我家官网）
据我爱我家官网显示，未来科技城目前二手房约有89套在售，均价在 33600 元/平方米左右，对比新房价格，出现了明显的赶超趋势。不过，房源不同，价格相差也较大，以EFC欧美金融城为例，一套126方的4室房源的售价为485万，折合每平米38370元，而离三兄弟较近的瑜翠公寓，二手房价则普遍在3.2-3.3万/平方米左右。
据我爱我家市场研究经理徐宏辉称，1月份未来科技城二手房成交约在80套左右，之后这个区域二手房价格的上升空间也不会很大，毕竟未来科技城还是以自住的新房居多，二手房成交量一直不高。而在新房与二手房之间，徐宏辉认为，二手房毕竟都是次新房，大多还需要2年的税，相比之下还是新房的性价比高一些。
（二手房情况一览 来源：我爱我家官网）
前有对手争霸，后有二手房赶超，未来科技城的项目虽然不愁卖，但要拼谁卖得好，还是得狠下一番功夫。除了东原印未来的“小蜜蜂”战略外，浙房君还了解到，这三个项目皆能接受三成首付，而在致电上周末开盘的东原印未来后，也得到了明确的答复，至于三成首付的购房者占比多少，该工作人员则称还未统计。而阳光城未来悦与中南樾府的售楼人员也明确告诉浙房君：可以三成！而阳光城未来悦的置业顾问则告诉浙房君，首付比例也将按照政府相关规定，也就是说，接受三成首付。
浙房君了解到，1月31日，阳光城未来悦进行了客户落位，而三成首付的人数还不少，据一位已经成功落位的购房者李先生透露，自己落位了一套二楼的95方边套，这个楼层对于自住而言并不是特别理想，他考虑过后放弃了这套房源。
据悉，与李先生相似，不少三成首付的购房者落位的房源楼层均位于底楼或顶楼。落位之后房源陆续认购，没有进行集中开盘。李先生透露到，先开的两幢楼都已经被预定了，而接下来的12号楼也正在落位中，但置业顾问却迟迟没有通知他。
相比之下，李先生同事的运气就好多了，据他讲，同事6成首付选了一套东边套三楼的房源，3万3左右的均价，并且绑定了车位和装修包，前几天已经成功签约了。看来，即使如今的未来科技城竞争激烈，各家的首付要求也都有所降低，但是相比高首付人群，三成首付一定程度上看还是不具优势。
（阳光城未来悦实景图）
都说今年不买房，明年买地王，如今，未来科技城的“地王三兄弟”远没有想象中坐享其成的风光，他们也面临着激烈而残酷的竞争。虽有土地限价的帽子扣着，但未来科技城这个自带网红属性的区域，房价也在一路往上走着，或许今年的地王不买，明年的地王又将是一个新的数字了。
楼主: 百家姓
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发表于 2017-9-24 00:54
