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楼主: zjusheep

[房子的故事] 从后视镜的角度,说说2019年初我买河滨之城二手房的经历

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发表于 2019-5-23 11:00 | 显示全部楼层
恭喜楼主,买到心仪的好住宅
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发表于 2019-5-23 11:00 | 显示全部楼层
巧虎 发表于 2019-5-23 10:51
你买的是融信ARC?
对这些千篇一律的外立面,我是看腻了,没觉得什么好,高级学生公寓

我保密,省的被论坛上一群对立面的人喷
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发表于 2019-5-23 11:33 | 显示全部楼层
楼主,买到心仪的好住宅
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发表于 2019-5-23 11:34 | 显示全部楼层
巧虎 发表于 2019-5-23 10:51
你买的是融信ARC?
对这些千篇一律的外立面,我是看腻了,没觉得什么好,高级学生公寓

杨柳郡是高级学生公寓
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zhaojiao 该用户已被删除
发表于 2019-5-23 12:20 来自手机 | 显示全部楼层
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
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发表于 2019-5-23 12:57 | 显示全部楼层
恭喜恭喜,自住不用管一时的涨跌,以时间换空间。
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发表于 2019-5-23 15:24 | 显示全部楼层
楼主自己开心就好,自己觉得物超所值就够了。
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发表于 2019-5-23 15:24 | 显示全部楼层
恭喜你拿到自己喜欢的房子
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发表于 2019-5-23 15:25 | 显示全部楼层
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发表于 2019-5-23 15:25 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2019-5-23 15:27 | 显示全部楼层
3. 从后视镜的角度分析河滨东区的价格与价值

很多内容在上一节已经讨论过了,就是价格与价值的关系,以及如何利用市场来估算房子的内在价值。

每个楼盘的网签历史数据。网签价格通常会比实际成交价格要低,特别是河滨这种次新楼盘,没有满2年的房源一般会选择做低总价,节省税费,要了解实际成交价格的最好办法是咨询中介。关于中介的价值,后面我会再讨论。

有了网签记录,我们还可以结合链家和我爱我家网页或者app上的成交记录,大致了解具体房源的情况,方便对比。比如今年4月那套网签价546万的房子,在我爱我家的成交记录里有,可以看到房子的客厅照片,是东边套,窗外能看到对面华策影视中心和余杭塘河支流的河景。

利用“手边买房”,我们可以跟踪一个很重要的数据,就是楼盘的成交量,下图是我根据手边买房提供的数据,统计了河滨之城二手房从2017年6月以来的每月成交量。


成交量.PNG

从今年1月开始,河滨二手的成交量明显放大,3、4月份的成交总量是去年同期的2倍。我还是那个观点,河滨这个价位的房子,投机空间已经不大,买家更多是考虑房子的内在价值,因此市场是有效的,市场价格充分反映了河滨的内在价值。

那么为什么河滨的内在价值比当初开盘的时候高了那么多?我们回过头去看,口水上曾有人说河滨是“维权之城”、“逼事之城”,有代表性的维权包括求是河滨小学变成竞舟二小、西区噪音问题、东区包阳台约架、东区对面环保大楼等。这些维权事件,实际上就是一手房东承担了楼盘早期的风险暴露,降低了楼盘的不确定性,内在价值自然就产生了溢价。

而随着蒋村各项配套的逐步落地,特别是今年竞舟二小即将开学,龙湖天街即将开业,5号线即将开通,河滨的内在价值必然会进一步提升,价格的走高也只是对价值的充分反映。

另一方面,我们可以做个横向对比,把河滨跟文鼎苑“碰瓷”,因为两个盘在论坛上争议都比较大,小区户数都是3000多户,文鼎苑相比河滨的溢价主要体现在学区和地段优势。根据数据,今年以来,河滨二手成交43套,文鼎苑41套,两个楼盘的流动性都很好,在整个西湖区能排进前10。

罗列这些数据,我想表达的观点是:成交量已经充分说明,河滨的内在价值得到了市场的认可;如果将来河滨的学区能有不错的表现,河滨的高流动性应该会给小户型带来额外溢价。

目前河滨东区139的成交价在6.8万,比小户型高出一万左右。原因可能有两点,一是东区139的房子开盘价高,本身用料和装修标准比小户型好,二是东区139拥有稀缺的河景景观,这个景观只有实地去看过房子的人才能判断好不好,建议大家河滨看房的时候顺便也看看东区沿河的房子,作个对比。但如果将来河滨的学区优势能给小户型带来额外溢价,用89方置换139会比较划算。

最后,还有一个数据想跟大家分享讨论,就是二手挂牌量。今年以来,杭州二手房挂牌量突破7万套,但是我注意到,我之前关注的申花和蒋村楼盘的链家挂牌量并没有明显增加,在我1月那个帖子的第三页,有一张链家地图找房的截图,去年底链家河滨挂牌49套,万科西庐18套,今年5月,链家河滨38套,万科西庐12套。我的想法是,对于拥有稀缺附加属性的楼盘,其内在价值缩水可能性更低。

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发表于 2019-5-23 15:35 来自手机 | 显示全部楼层
zhaojiao 发表于 2019-5-23 10:37
我觉得东区还好,我是换了系统窗和移门,晚上非常非常安静

兄弟,你这个系统窗效果好吗,能否给个联系方式
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发表于 2019-5-23 15:46 | 显示全部楼层
买东西,开心就好!其他人有啥资格哔哔!!
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发表于 2019-5-23 16:28 | 显示全部楼层
楼主怎么不买新房呢?
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发表于 2019-5-23 16:28 | 显示全部楼层
河滨这价格 我想不到跌的理由 ,涨,目前不敢轻言,不过这个中介费。。。

我只能说lz有钱,要我是不可能出这么多中介费的,能省100是100。。。
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 楼主| 发表于 2019-5-23 16:30 | 显示全部楼层
4. 如何利用口水论坛挖掘有价值的信息


杭州买房,很幸运,有口水论坛这个宝贵的信息源,可以挖掘很多有价值的信息,帮助我们做好买房前的准备工作。


简单说说我如何利用口水论坛,做买房攻略。


方法很朴素,就是搜索板块和楼盘关键词,优先阅读回帖数多的帖子,筛选提炼出有价值的数据、规划、观点等,还有就是,顺藤摸瓜,以古鉴今。


接下来总结一些我认为比较重要的细节:


二手房如果是开发商精装,可以从论坛里搜集当初的装修标准明细,方便横向对比不同楼盘房源的相对价值。如果搜集不到,自己看房多留意或者找中介咨询。


搜集板块规划方案,哪些已经落地,落地之后的实际体验如何;哪些规划是正在施工的,预计何时落地,落地之前是否会影响居住体验,周边有没有可替代的配套;哪些规划还处于图纸或者画大饼阶段,如果真的落地了能带来什么样的价值。


搜集论坛网友对板块、楼盘的看法,比如楼盘的优缺点是什么,实际居住体验如何,板块的区域优势有哪些,等等。每个人的观点都不一样,而且论坛上有喷子,有房托,需要自己判断哪些人是在发自内心地分享自己的观点,哪些人是在歪曲事实、故意诱导。这个判断的方法多种多样,比如从回帖的措辞语气、写作手法、表达逻辑去判断,对于一些有意思的观点,还可以再进一步浏览这个人曾经的发帖回帖,看能否挖掘他是哪些楼盘的业主,是否利益相关存在房托的嫌疑,也可以了解他的过去,从后视镜的角度去判断他的水平。


口水上面喷子比较多,但有些时候话糙理不糙,对于一些口说无凭的负面观点,比如某个楼盘外立面很丑、小区物业管理很差等,可以记录下来,然后自己看房的时候逐一排查。


最后跟大家分享几个对我来说参考价值比较大的帖子:


要买房,这些事,你可得留点神。
https://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=20962734
(出处: 住在杭州网-口水杭州论坛)


大关运河商务区 PK  蒋村新区商务区,哪个发展前景更好?
https://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=18732413
(出处: 住在杭州网-口水杭州论坛)


说说河滨之城的购房经历
https://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=20501755
(出处: 住在杭州网-口水杭州论坛)


终于过户了,说一下我3.5万接盘文鼎苑的心路历程
https://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=21317963
(出处: 住在杭州网-口水杭州论坛)


其他还有很多帖子都给我提供了有价值的参考,这里不一一列举了,感谢口水各位大佬和热心网友的精彩分享!前人栽树后人乘凉,予人玫瑰手有余香!


顺便咨询一下各位网友,成都有没有类似口水这样的楼市论坛,我自己搜索了一圈没有找到。


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发表于 2019-5-23 16:36 | 显示全部楼层
小赤佬没有春天 发表于 2019-5-22 09:46
另外还有一点,中介费你说的这个是真的吗?那你确实被坑大了,中介费只要你愿意花时间和中介磨,杭州所有大 ...

链家你能做到低于7折我就服你
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 楼主| 发表于 2019-5-23 16:37 | 显示全部楼层
homelesswang 发表于 2019-5-23 16:30
我真的,我觉得楼主可以不用再泡口水了。无论买贵买贱,无论以后涨跌,买定离手吧。做再多关于河滨价值的论 ...

你说得对,今天发完这个帖子,我就回归自己的学术研究了。

我想分享的是这个论证过程的思路,我认为它是通用的,以后买其他的楼盘,我也会照着这个思路去做。
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发表于 2019-5-23 16:40 来自手机 | 显示全部楼层
和我去年买房考虑思路一样,不过我们一开始是奔着四房去的。  看过申花的新盘宜和园,沁园,二手房有九龙仓的几个,和家园那边的洋房也去看过,文教区星洲的学区房也考察了好几次。最终综合了各种因素,买了蒋村这边的蝶园。  河滨之城看过西区的118和东区的139,东区139价格超了预算,西区最终因为看房那天刚好下雪,娃在楼道里摔了一跤放弃了河滨(嗯老公思维异于常人)。现在坐等五号线和天街了~  蒋村算产业和居住氛围以及交通商业和学区综合成绩很高的一个板块了,希望我们在这里的生活都能越来越好。
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发表于 2019-5-23 16:40 | 显示全部楼层
别的不说,就冲LZ买房的认真态度和这个劲头,绝对事做科研的好材料。你爸说的很有道理,房子涨跌次要的,工作做好才是重要的。等过些年家庭收入上去了,这点钱就不是个事了。
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