从后视镜的角度，说说2019年初我买河滨之城二手房的经历

巧虎

Raul777 发表于 2019-5-23 10:43
这个不敢苟同，
现在市场上认可度最高的就是滨绿融这一套成熟体系下的产品，
阳光城口碑不行的，

你买的是融信ARC？
对这些千篇一律的外立面，我是看腻了，没觉得什么好，高级学生公寓

指针2015

真噪音厉害  可以自己装一个  隔音窗户    就是开发商窗户里面 加一层   找专门做消音的公司做  也不贵  一个窗户 2000多      反正城市里不要指望开窗睡觉

cmdl201

恭喜楼主，买到心仪的好住宅

Raul777

巧虎 发表于 2019-5-23 10:51
你买的是融信ARC？
对这些千篇一律的外立面，我是看腻了，没觉得什么好，高级学生公寓

我保密，省的被论坛上一群对立面的人喷

野生蜗牛

楼主，买到心仪的好住宅

Raul777

巧虎 发表于 2019-5-23 10:51
你买的是融信ARC？
对这些千篇一律的外立面，我是看腻了，没觉得什么好，高级学生公寓

杨柳郡是高级学生公寓

天际仔仔

恭喜恭喜，自住不用管一时的涨跌，以时间换空间。

双木城主

楼主自己开心就好，自己觉得物超所值就够了。

双木城主

恭喜你拿到自己喜欢的房子

双木城主

双木城主

zjusheep

3. 从后视镜的角度分析河滨东区的价格与价值

很多内容在上一节已经讨论过了，就是价格与价值的关系，以及如何利用市场来估算房子的内在价值。

每个楼盘的网签历史数据。网签价格通常会比实际成交价格要低，特别是河滨这种次新楼盘，没有满2年的房源一般会选择做低总价，节省税费，要了解实际成交价格的最好办法是咨询中介。关于中介的价值，后面我会再讨论。

有了网签记录，我们还可以结合链家和我爱我家网页或者app上的成交记录，大致了解具体房源的情况，方便对比。比如今年4月那套网签价546万的房子，在我爱我家的成交记录里有，可以看到房子的客厅照片，是东边套，窗外能看到对面华策影视中心和余杭塘河支流的河景。

利用“手边买房”，我们可以跟踪一个很重要的数据，就是楼盘的成交量，下图是我根据手边买房提供的数据，统计了河滨之城二手房从2017年6月以来的每月成交量。

从今年1月开始，河滨二手的成交量明显放大，3、4月份的成交总量是去年同期的2倍。我还是那个观点，河滨这个价位的房子，投机空间已经不大，买家更多是考虑房子的内在价值，因此市场是有效的，市场价格充分反映了河滨的内在价值。

那么为什么河滨的内在价值比当初开盘的时候高了那么多？我们回过头去看，口水上曾有人说河滨是“维权之城”、“逼事之城”，有代表性的维权包括求是河滨小学变成竞舟二小、西区噪音问题、东区包阳台约架、东区对面环保大楼等。这些维权事件，实际上就是一手房东承担了楼盘早期的风险暴露，降低了楼盘的不确定性，内在价值自然就产生了溢价。

而随着蒋村各项配套的逐步落地，特别是今年竞舟二小即将开学，龙湖天街即将开业，5号线即将开通，河滨的内在价值必然会进一步提升，价格的走高也只是对价值的充分反映。

另一方面，我们可以做个横向对比，把河滨跟文鼎苑“碰瓷”，因为两个盘在论坛上争议都比较大，小区户数都是3000多户，文鼎苑相比河滨的溢价主要体现在学区和地段优势。根据数据，今年以来，河滨二手成交43套，文鼎苑41套，两个楼盘的流动性都很好，在整个西湖区能排进前10。

罗列这些数据，我想表达的观点是：成交量已经充分说明，河滨的内在价值得到了市场的认可；如果将来河滨的学区能有不错的表现，河滨的高流动性应该会给小户型带来额外溢价。

目前河滨东区139的成交价在6.8万，比小户型高出一万左右。原因可能有两点，一是东区139的房子开盘价高，本身用料和装修标准比小户型好，二是东区139拥有稀缺的河景景观，这个景观只有实地去看过房子的人才能判断好不好，建议大家河滨看房的时候顺便也看看东区沿河的房子，作个对比。但如果将来河滨的学区优势能给小户型带来额外溢价，用89方置换139会比较划算。

最后，还有一个数据想跟大家分享讨论，就是二手挂牌量。今年以来，杭州二手房挂牌量突破7万套，但是我注意到，我之前关注的申花和蒋村楼盘的链家挂牌量并没有明显增加，在我1月那个帖子的第三页，有一张链家地图找房的截图，去年底链家河滨挂牌49套，万科西庐18套，今年5月，链家河滨38套，万科西庐12套。我的想法是，对于拥有稀缺附加属性的楼盘，其内在价值缩水可能性更低。

小王1990

zhaojiao 发表于 2019-5-23 10:37
我觉得东区还好，我是换了系统窗和移门，晚上非常非常安静

兄弟，你这个系统窗效果好吗，能否给个联系方式

windly

买东西，开心就好！其他人有啥资格哔哔！！

阿成666

楼主怎么不买新房呢？

DamnYou

河滨这价格 我想不到跌的理由 ，涨，目前不敢轻言，不过这个中介费。。。

我只能说lz有钱，要我是不可能出这么多中介费的，能省100是100。。。

zjusheep

4. 如何利用口水论坛挖掘有价值的信息

杭州买房，很幸运，有口水论坛这个宝贵的信息源，可以挖掘很多有价值的信息，帮助我们做好买房前的准备工作。

简单说说我如何利用口水论坛，做买房攻略。

方法很朴素，就是搜索板块和楼盘关键词，优先阅读回帖数多的帖子，筛选提炼出有价值的数据、规划、观点等，还有就是，顺藤摸瓜，以古鉴今。

接下来总结一些我认为比较重要的细节：

二手房如果是开发商精装，可以从论坛里搜集当初的装修标准明细，方便横向对比不同楼盘房源的相对价值。如果搜集不到，自己看房多留意或者找中介咨询。

搜集板块规划方案，哪些已经落地，落地之后的实际体验如何；哪些规划是正在施工的，预计何时落地，落地之前是否会影响居住体验，周边有没有可替代的配套；哪些规划还处于图纸或者画大饼阶段，如果真的落地了能带来什么样的价值。

搜集论坛网友对板块、楼盘的看法，比如楼盘的优缺点是什么，实际居住体验如何，板块的区域优势有哪些，等等。每个人的观点都不一样，而且论坛上有喷子，有房托，需要自己判断哪些人是在发自内心地分享自己的观点，哪些人是在歪曲事实、故意诱导。这个判断的方法多种多样，比如从回帖的措辞语气、写作手法、表达逻辑去判断，对于一些有意思的观点，还可以再进一步浏览这个人曾经的发帖回帖，看能否挖掘他是哪些楼盘的业主，是否利益相关存在房托的嫌疑，也可以了解他的过去，从后视镜的角度去判断他的水平。

口水上面喷子比较多，但有些时候话糙理不糙，对于一些口说无凭的负面观点，比如某个楼盘外立面很丑、小区物业管理很差等，可以记录下来，然后自己看房的时候逐一排查。

最后跟大家分享几个对我来说参考价值比较大的帖子：

要买房，这些事，你可得留点神。

https://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=20962734

(出处: 住在杭州网-口水杭州论坛)

大关运河商务区 PK  蒋村新区商务区，哪个发展前景更好？

https://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=18732413

(出处: 住在杭州网-口水杭州论坛)

说说河滨之城的购房经历

https://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=20501755

(出处: 住在杭州网-口水杭州论坛)

终于过户了，说一下我3.5万接盘文鼎苑的心路历程

https://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum.php?mod=viewthread&tid=21317963

(出处: 住在杭州网-口水杭州论坛)

其他还有很多帖子都给我提供了有价值的参考，这里不一一列举了，感谢口水各位大佬和热心网友的精彩分享！前人栽树后人乘凉，予人玫瑰手有余香！

顺便咨询一下各位网友，成都有没有类似口水这样的楼市论坛，我自己搜索了一圈没有找到。

zjuwsn

小赤佬没有春天 发表于 2019-5-22 09:46
另外还有一点，中介费你说的这个是真的吗？那你确实被坑大了，中介费只要你愿意花时间和中介磨，杭州所有大 ...

链家你能做到低于7折我就服你

zjusheep

homelesswang 发表于 2019-5-23 16:30
我真的，我觉得楼主可以不用再泡口水了。无论买贵买贱，无论以后涨跌，买定离手吧。做再多关于河滨价值的论 ...

你说得对，今天发完这个帖子，我就回归自己的学术研究了。

我想分享的是这个论证过程的思路，我认为它是通用的，以后买其他的楼盘，我也会照着这个思路去做。