本帖最后由 zjusheep 于 2019-5-22 11:59 编辑
2. 当时为什么接受了500万的价格（续2）
前面我提到普通人如果能大致判断出房子的内在价值以及对应的合理价格，就算是赚到了。我自己没有能力判断，就交给市场来判断。
如果投资股票的话，会了解“有效市场”假说，这个理论认为股票市场的价格能够充分反映上市公司的真实内在价值。但实际市场里，股票价格经常会大幅偏离公司内在价值，原因就在于股票市场的投机功能更成熟，股价很容易受到市场情绪的影响，或者被人为操纵。
房地产也存在投机和市场情绪，但我认为河滨这个价位的房子，已经缺乏投机的空间，买家买入的理由更多是考虑居住价值而不是投资价值。而且当时我看房的时候正好是2018杭州楼市最冷的时候，成交量大幅下滑，部分二手房有大幅降价。在这个时段，还愿意花450到500万的价格买河滨二手房的人，到底是人傻钱多还是说河滨的价值得到了市场的认可？并且这个时候的市场是不是应该算是强有效市场？
在我1月份的原贴里，我曾经提到过我看房阶段，河滨近期成交的几套有代表性房源，比如学军中学对面沿河单元楼的西边套，516万成交，4号楼沿河的东边套520万成交，沿马路中间套成交均价在470左右，最便宜的是一套沿马路的顶楼当时挂牌435万。另一方面，到了12月底和1月初的时候，我明显感觉到蒋村二手房成交速度加快了，比如我帖子里提到的万科西庐我们比较中意的几套房子已经全部卖掉。当时我还不知道“手边买房”这种可以看网签数据的公众号，所以没有数据支撑自己的判断，后面我会从后视镜的角度再跟大家复盘。总之，从市场的角度，我认为河滨当时的价格是得到了市场认可的。
另一方面，我们买这个房子是婚房自住，并不指望通过这套房子投资赚钱，只要房子未来的上涨速度能和首付款理财收益持平即可。我算了一笔账，假设我们不买房，那么320万首付款放货币基金理财随存随取每天都有无风险收益，目前年化收益普遍低于3%，我们就算3%好了，一年收益9.6万。然后我们在河滨租房住，河滨东区最近链家成交过一套月租7200的中间套，图片看起来品质也不错，考虑到我们的房子户型更好，家具家电全新，我就算8000月租吧，这样一年租金9.6万正好抵消理财收益。也就是说，买房和租房相比，每年只需要额外支付买房的贷款利息，共计11.6万。
考虑到等额本息的前10年偿还的贷款本金基本不影响贷款利息，我们简单认为每年贷款利息不变，那么河滨只需每年上涨11.6万，2.32%的年化涨幅即可保证买房收益和无风险收益持平。按照这个算法，10年后，我们的房子只要涨到612万即可“保本”，换算成单价是6.87万一平，跟现在文鼎苑的均价齐平（文鼎苑2019年4月链家均价是6.85万一平）。10年之后，河滨东区的均价能不能涨到文鼎苑现在的价格，大家见仁见智，我可能会在后续内容里再讨论。
当然，未来10年房子价格也有可能横盘不动甚至下跌，那确实没办法，只能承认自己人傻钱多，然后多给自己做以下心理按摩： 1.买了房子，小孩的学区有了着落，等于花额外的钱换取学区资格。 2.买了房子，有了自己的家，房屋使用权不再受房东限制，等于花额外的钱提升生活品质。 以上两条按摩，第一条是因为客观条件限制，小孩年龄到了必须上学，不一定能等到房子最低价的时候抄底；第二条则是属于“早买早享受”。
判断出房子的合理价格区间之后，还需要做一件事，就是评估家里的经济条件是否能够承受这个价格，这个涉及到个人隐私，有些东西我只能说得模糊一点，主要是想跟大家分享这个评估的过程，总结出方法论。
（未完待续）
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楼主: zjusheep
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发表于 2019-5-22 10:57
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