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前言：今年一直在观察杭州的各类一手房和二手房，一直没有找到合适出手的标的。而长沙这座城市一直在我的关注列表上，趁着周末空闲，我和朋友一起去长沙踩了三天盘，这篇文章就来和大家分享分享一些长沙的踩盘收获以及我对长沙楼市的一些个人看法。 长沙楼市政策 长沙，一座号称让炒房客有去无回的城市，作为一个普通二线城市却执行着严格程度不亚于北京、上海的楼市限制政策，在这一点上全国独此一家。但是反过来讲，其他二线甚至一线城市都没像长沙这么严格，那么长沙自己是否用力过猛了呢？ 长沙的楼市政策就跟一件打满补丁的衣服，几乎找不到任何的漏洞！我们可以感受一下长沙严苛的限购限售政策： 1、外地户口需要社保两年，新落户的需要一年社保。像杭州落户后马上就可以买房，但在长沙却还要再交一年社保，这中间浪费的时间、金钱成本还是挺大的，所以这一条相当于把落户买房的路子基本给堵住了。 2、房子买入之后限售四年，最可怕的是本地家庭要求首套房房本满4年或者网签满6年才可以购买家庭第二套房产。这条直接将长沙本地家庭改善的需求死死摁住，有很多家庭因为孩子上学、二胎等原因急需改善换房，但老房子出不了，新房子又没购买资格，所以只能需求滞后。 3、离异前家庭总套数为2套及以上的，无购房资格；离异前1套且满4年，单身家庭无购房资格，单亲家庭可购买一套。或许很多人还对离婚买房的操作抱有一丝幻想，不好意思，这条直接将离婚买房的路也堵死了。
另外，长沙实施严格的新盘限价，不管什么地段的新房，价格基本被限制在13000以下，政府将开发商的利润控制的死死的，你只能赚8%。这也导致了长沙房子的品质堪忧，因为开发商已经丧失做好产品的欲望。长沙的新房基本上都是抬头能治颈椎病的，容积率很高，小区环境绿化就更不用说了，更有甚者在小区画了一个“人工湖”，你们看看都把开发商逼成什么样了！ 放眼全长沙，除了梅溪湖板块整体建面还看得过去外，其他区域几乎就是一个大县城的面貌。由于地价卖不上去，政府没钱去改造市中心，导致长沙市中心的面貌很老旧，连当地出租车司机都吐槽说市中心的房子太破了！下图是长沙中心五一商圈，国金中心IFS附近的房子画风是这样的：
长沙空间规划 从空间规划上来讲，长沙是一个东西有纵深，南北稍不留意就到人家地市的城市。 长沙虽然是块小平原，但是周围还是有山脉的，最大的一块平地是湘江以东到黄花国际机场之间，北边除了湘江边一点地方之外都是山，南边省府片区西侧有个军用大型机场，东侧则又是山，还有几条铁路横贯。 湘江西侧山脉更多，岳麓山将湘江西侧分为了梅溪湖-市府片区和南边的洋湖片区，梅溪湖-市府片区可以自然延展到麓谷以及更西边的宁乡县，这个通道是没有自然山脉阻挡的，而市府的北边有座山，叫谷山，把望城与岳麓市府片区隔开，因此望城区自然就没什么前途了。洋湖片区则处于三面环山，一面临江的尴尬位置，自然也没什么前途可言。
从自然地理的角度，比较好开发的就是岳麓市府到宁乡，长沙南站到黄花机场这两片基本没有自然阻挡的区域。所以这次踩盘我们重点踩的就是西边的梅溪湖板块和东边的武广新城板块。 长沙投资前景 为什么一直看好长沙的房价，其实原因就两个字：便宜！ 纵观全国，市中心13000随便买的二线省会城市我们找不出第二个了！上一波全国性的行情中，长沙也是唯一一个才刚刚抬头就被政策打趴下的城市，我们也可以从几个特有的现象来观察长沙房价： 1、公寓住宅价格倒挂。放眼全国，这个现象只有长沙存在，主要原因就是限购政策实在是太严了，摁住了很多人的真实买房需求，导致这部分需求流向了酒店式公寓这种过渡型产品。 2、大小户型价格倒挂且大户型产品设计粗糙。购房资格宝贵，有改善需求的家庭绝不会浪费购房资格在小户型上，房产投资需求基本被消灭，小户型没有市场。另外长沙的大户型设计也是相当粗放，3房基本在120方以上，4房几乎没有（看了很多200方以上的房子都只有3房，颠覆了我的认知），原因很简单，房价太便宜了，大家对寸土寸金还没有认识。 3、省会与地级市房价价差很小。湖南下面的常德、岳阳、株洲市区均价7000-8000，长沙均价10000，相比于其他省份这个价差可以说是极不合理。 4、横向对比房价低。西安均价14000，南昌均价12000，武汉均价16000，郑州均价13000，不管如何与其他二线城市作对比，长沙的房价绝对称得上性价比高，而且由于限价，长沙房价扁平化极其明显。 综合以上几点，我觉得当下长沙的房价是称得上“洼地”二字的，当然了，价值何时回归，当下是否是一个合适的买点有待商榷，至少现在的长沙房价安全边际很高，对于普通投资者来说是个较好的选择。
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发表于 2020-6-10 13:40
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