前阵子拱墅的几块出让地里的倒挂

real88

孩子上观成，搬到了三塘，落差感很大，这里人群普遍消费水平感觉不高，想买点好东西没什么店，房价也上不去

diqi78

speakman 发表于 2023-10-19 16:30
保守方案的话，建议滨江三塘，观成学区+地铁口+城北体育公园+滨江品牌+铝板外立面，首选139小户型，以后容 ...

保本安全，但赚的少


这个区域139成交价大概找5.5万左右

扣掉各种成本，也就赚个20-30万。没多大意思。

diqi78

speakman 发表于 2023-10-19 21:11
破发不可能，但你要非说什么几年理财利息那杭州大部分新盘都破发。
九龙仓位置比他好，但是开发商减配， ...

这个地块，可能不比天御差


离地铁口更近，周边界面也更好，都是小马路安静


主要是开发商和后续楼盘质量差异。

speakman

real88 发表于 2023-10-20 22:13
孩子上观成，搬到了三塘，落差感很大，这里人群普遍消费水平感觉不高，想买点好东西没什么店，房价也上不去

尬黑就没意思了，要高端消费嘉里大和平也不远，一站地铁而已，逼格和档次都有了。
就三塘到大和平和三塘到新天地差不多，基本也能算一个版块了。

而且为了孩子住三塘是极好的，观成就不说了，光城北体育公园这个大配套就秒杀杭州大部分区域，各类运动培训锻炼极为方便，自然环境也好。

speakman

diqi78 发表于 2023-10-21 10:37
保本安全，但赚的少

是的 ，所以我回复楼主这几个选项里的保守方案即使三塘滨江139，因为这里观成学区房139是稀缺资源， （天御品质不好，锦绣华府距离远而且高架噪音大，万和玺园大户型稀缺，120以上大户型零挂牌）以后这里第一档的大户型次新只有檀映里和滨江，这里面滨江又位置胜过檀映里，开发商物业更有保证，所以139根本不愁脱手。


如果激进方案，选建杭东新，看起来品质不错，全大户型但限价低，和对面步行10分钟的嘉里有明显差价，如果大和平起来，他是距离最近的纯豪宅项目。

湖墅方案属于折中，大板块安全，但限价高，投入大，投资风险介于三塘和东新之间。

speakman

husc1900 发表于 2023-10-20 14:07
这个盘确定有139方的？还以为都是大户型呢

有的 ，这个地块因为太袖珍又配了5%公租房，做纯大户型豪宅略困难，但学区强，所以户型段偏保守一点会更好卖（潜台词就是搭车位更容易）。


确定是两种户型139和194 ，都是两梯两户， 其中139方（共90多套）全部是最经典的纯边套双阳台户型（边厅大阳台+南向小阳台+三卧室朝南），比近期滨江大部分项目的139户型都好。

194方大约60多套，在最北面一幢，看起来应该有两种户型，一种边厅带大阳台，另一种是中间套的大横厅。

speakman

smiledingvip 发表于 2023-10-20 12:31
可是现在滨江的盘遍地都是，普遍套娃作品，品质远没有以前强，大平层卖的好主要是因为赚钱多吧，滨江花了 ...

同样滨江开发，同样赚钱的大平层，为啥三塘全杭州卖得最好，比申花卖的贵还卖的好？所以不是板块问题啊，好板块还需要好开发商来正名

阴影之刺

滨江的芳翠锦绣府了解一下，630套房子，一个月2次开盘就清完的，而且是139/167大户型为主。所以建议买三塘滨江地块。  建行滨江合作盘的话，周边配套没有三塘那边好。

smiledingvip

speakman 发表于 2023-10-21 12:56
有的 ，这个地块因为太袖珍又配了5%公租房，做纯大户型豪宅略困难，但学区强，所以户型段偏保守一点会更 ...

观城的学区还待检验吧，毕竟才一届还是掐尖的，假如后面考得不尽人意的话，价格就会受影响

diqi78

speakman 发表于 2023-10-21 12:49
是的 ，所以我回复楼主这几个选项里的保守方案即使三塘滨江139，因为这里观成学区房139是稀缺资源， （天 ...

建杭东新项目
1、南面应该会受高架噪音影响
2、周边回迁房环绕
3、无学区

4、周边新房卖的比较拉胯，主要是铁路边的那2个限价4.7万的项目

5、长远看，城市界面一般。主要是高架、回迁房影响
赌输概率较大

绿水青山在杭州

real88 发表于 2023-10-20 22:13
孩子上观成，搬到了三塘，落差感很大，这里人群普遍消费水平感觉不高，想买点好东西没什么店，房价也上不去

从哪里搬过来，我周边长大的，你说挺中肯的。

speakman

diqi78 发表于 2023-10-21 17:21
建杭东新项目
1、南面应该会受高架噪音影响
2、周边回迁房环绕

所以说它是激进方案呀，所谓激进方案就是有可能赌输，但是赌赢了收益率最高。

你说的这些都是负面问题，但未来潜在的正面因素呢？南面步行十分钟，八百米不到就是嘉里大和平，那边大和平概念如果一起来，这个47000套均200方，就是嘉里辐射圈内性价比最高的纯大户型豪宅项目，没有之一 。

speakman

smiledingvip 发表于 2023-10-21 16:45
观城的学区还待检验吧，毕竟才一届还是掐尖的，假如后面考得不尽人意的话，价格就会受影响

话放在这里，明后年不会比今年差多少。

smiledingvip

diqi78 发表于 2023-10-21 17:21
建杭东新项目
1、南面应该会受高架噪音影响
2、周边回迁房环绕

所以那一轮土地里你觉得最有价值投资的是哪个项目呢

diqi78

speakman 发表于 2023-10-21 20:34
所以说它是激进方案呀，所谓激进方案就是有可能赌输，但是赌赢了收益率最高。

你说的这些都是负面问题 ...

1、南面大和平，后面地铁网，其他区域过来交通方便，而且大和平能搞的怎么样，路还很长。

2、4.7万的大平层，论投资价值的话，要看后面能涨到多少，否则过几年就成老破大了。大面积反而会反杀。

这个4.7万的价格，肯定不如文晖5.17万的价格更好。价格上优势不大。

diqi78

smiledingvip 发表于 2023-10-22 08:46
所以那一轮土地里你觉得最有价值投资的是哪个项目呢

因人而异吧


我个人现在比较保守

要投资和自住结合，投资和学区结合；纯投资，也就世纪城那边的4万多限价可以搞搞。

其他都有一定风险。

speakman

diqi78 发表于 2023-10-23 08:59
1、南面大和平，后面地铁网，其他区域过来交通方便，而且大和平能搞的怎么样，路还很长。

2、4.7万的 ...

5.17的文晖已经是过去式了，现在比的是5.5的文晖，自然有性价比了。
而且楼盘品质上，这个大概率会比嘉里及滨江和品的定位更高。



步行800米不到，10分钟出头而已，关键中间的德胜路并没有割裂感。

diqi78

这个高架，隔断感还是很强的。说实话连限行区都不一样

艮北和钱2也就差了一个高架，单价差2万多

smiledingvip

diqi78 发表于 2023-10-23 09:03
因人而异吧

是的，很赞同你的说法，我觉得4.7以上的均价目前投资都有风险，而世纪城摇号难度因为新政原因直线上升，估计很难摇，而且未来供应量巨大，招商的那个盘规划出来了，看起来还不错，值得摇吗，就是招商的牌子太臭了

speakman

diqi78 发表于 2023-10-23 12:43
这个高架，隔断感还是很强的。说实话连限行区都不一样

艮北和钱2也就差了一个高架，单价差2万多

德胜高架又不是石祥高架，哪来的限行不一样？

而且你说的德胜高架割裂感，秋石以东和以西完全两回事，浙工大北门去过没有？和对面德胜新村有毛线割裂感？对工大学生来说就像过条马路去食堂一样稀松平常，这里也一样，以后散步去嘉里北区，就像工大去德胜新村，德胜东村去三塘一样丝滑。