本帖最后由 钱塘儒商 于 2010-7-26 17:21 编辑
关于代表一些业主对业委会几项工作的征询答复
本着解决一些业主对于业委会几项工作的疑问，拉近业主和业委会的距离，为了咱们家园的将来，我带着问题于上周六晚上走访了业委会。在业委会主任、副主任的热情接待下，在业委会聘请的专职持证会计认真解答和查看账本后我明确感觉到，账本、凭证记录清晰、问题解答明确。
这次征询的是三个大问题：财务费用的明细公布问题、小区水泵维修单位选用及费用水平问题、前期反光漆价格合理性问题，我是带着网友“Salong”、“看风景”的原贴、原问题，逐条逐件的向财务和业委会征询的。需要强调的是，我的征询范围仅限于这些帖子上提及的问题，超出这个范围的不在我的受托范围内，至于涉及某笔账的真假，用途、必要性更不在我的征询范围。从我征询的体会上讲，这些疑问只能询问着亲自到场辨析，交流才能清楚。
这次我代业主征询业委会的形式是特例而不是常态，我的行为只是想证明一件事：质疑是在论坛上你一句我一答形式有效，还是亲自到现场有效。我想看完我的报告后业主们应该很清楚了，首先在表明征询者身份后相关人员确实是很热情的，其次查询过程中需要具体语言展开后的交流，才能彼此说清，而且很快很有效，在论坛上的你一句我一句很难说清楚。还有疑问就是疑问，在没有获得解答前千万不要“想象”，“想象”容易受情绪影响，也容易和征询方对立，结果反而无法顺利的获得疑问的答案，得不到疑问最初的意愿和目的。所以我本人支持业委会“财务查询需要现场”的规则。
为了慎重起见，本报告的内容在发帖前已和网友Salong、业委会、物业相关人员经过反复沟通，并征得共识后定稿的，所以时间押后了一周。现向大家汇报如下：
一、财务费用明细公开的问题：
对【2010年1-3月收入费用明细一览表】的质疑：（原问题来自Salong）
疑问一：修理费155697.99，其中披露的仅有118262，还有37435.99没有披露，我认为应当提供工作日况表与之对应。
答：没有公开的37435.99明细是符合财务2000元以下单笔帐不需公开细节的约定的。我仔细看了一下这些帐，在账本上总共31笔，平均每笔在1207.61元，主要内容为：各楼道人体感应开关更新1283.00、配电房除湿机模块费1400.00、图书室桌椅修理费1166.00等。
疑问二：其他费用90403.4，其中披露的仅有56946.7，还有33456.7没有披露，占37%。这没披露的款项应当给予说明。
答：没有公开的33456.7明细符合财务2000元以下单笔帐不需公开细节的约定的。我仔细看了一下这些帐，在账本上总共69笔平均每笔在484.88，主要内容为：小区实名网域名和服务器的年租金1670.00、网络设备调试服务费1000.00、硒鼓墨盒1282.00等。硒鼓墨盒可以计入修理费（换零件的角度），也可以计入办公费（易耗品）我在查看账本时证实，每一笔账都有相应凭证，不会重复记账。
疑问三：3月份的办公费用突然增加到了4287，什么原因？有没有超过2000的需披露的内容？
答：3月份办公费用激增，缘由办公用品为每季的季末购买，帐就体现在3月份了。
疑问四：从09年12月开始出现的折旧费，合计有100万之多（每月有接近24万），一年下来接近300万，远超过业主缴纳的物业费。这是什么巨额资产产生的折旧？为什么以前没有现在有了？
答：小区资产折旧是业委会对小区收到的物业费及欠费做的税务筹划处理，简单的讲就是收到的物业费及欠费可以用折旧费来充抵税收。折旧项目是小区的房产，折旧是为小区省钱，折得越多，小区的物业收入可以抵充的越多，税就可以少缴或免交，合法合理。小区是自09年10月开始提取折旧，“评估原值”是那时业委会为小区物业购买保险时，保险公司做的“评估原值”，折旧费每月是24万。从这届业委会开始，很多地方需要用到正式发票，例如：物业费，这样必须向税务机构购买发票，大家知道只要一买税收发票，征税就成为必然，这个和企业性质关系不大。目前业委会就用折旧下来的资金来抵扣这些税收，这样为小区节省了税收。
对【2009年4-12月收入费用明细一览表】的质疑：（原问题来自Salong）
疑问一：其他费用：119209，其中披露的仅有58395，还有60814没有披露，占51%。这没披露的款项应当给予说明。
答：没有公开的60814.00明细是符合财务2000元以下的单笔帐不许公开的财务约定，我仔细看了一下这些帐，在账本上总共53笔平均每笔在1147.43，主要内容为：大功率节能灯(外围路灯)1950.00、员工雨衣购入11套1411.00、等。
疑问二：在2009年4-10月的报表中显示物业费收入：1856408；而在2009年4-12月的报表中显示物业费收入：1386603，9个月收到的物业费居然比7个月收到的物业费少47万，事实上仅09年12月的物业费收入就有63.8万，合计少了100多万，到哪里去了？请说明原因。
答：4-10月份显示的物业收入1856408为实际现金收入，但是当时的记账没有区分欠费、当期应交、下月预收这三项明细。在财务监督小组的提议下自11月开始将整体收入分成当期应收和预收，合计后的100万（实际98.71万）在6月份的负债表里作为预收款科目中体现了。
其他疑问：
1.业委会这个物业费收支账户里从09年4月份开始至今还有盈余多少？还有多少钱云顶才能办多少事。
如果财务账目清楚的话，应该很清楚的吧，希望业委会给业主通告一下，家底还有多少？
答：6月30日负债表的“货币资金”项体现为124万。
2.最近在法院的结案下，振邦从云顶拿走了一些自购设备，这些是否意味着云顶开始清还振邦的所谓“损失费”？振邦的审计结果何时解密？。
答：振邦在撤走时，业委会扣留了振邦在小区物业营业时添置的一些设备。最近振邦起诉小区后胜诉，按判决书收回。另外：振邦营业期间留有240万的物业欠费和外包事项的应付费用60万，当时和业委会的协议是一旦业委会收到物业欠费满60万后当即支付给振邦，以清算振邦的对外欠费60万，以此条件下，振邦将240万物业欠费减扣自己对外债务60万后的的余额180万追偿权转移给业委会。目前业委会仍在设法阻止这60万的首期支付，但是振邦已经起诉，并二审胜诉，业委会对于振邦管理期间应归还全体业主的部分费用正在安排另案起诉。振邦的审计报告已出,业主在履行一些必要的手续后，可以直接到业委会查询。
对财务报表的有关建议：（原问题来自Salong）
（注：以下回答都是我和业委会沟通后自己观点！）
A.完善信息披露制度：
1.购单价200元以上或总价1000元以上的物品需在财务报表中作详尽披露，严禁发生“躲猫猫”和“化整为零”的现象。
答：我仔细看了谭会计的记账凭证，从记账的书写、摘要、背后凭证的粘贴、凭证上的注解都完整、清晰，只要认真阅读，很快可以还原这笔帐发生的过程。
2.购买单价2000元以上的物品需提前公示并作计划
答：公布这些项目是应该的，但是事先公布不具操作性。例如：小区水泵配电箱关键零件烧毁需要紧急置换，这时不可能先公开购买计划，等待网上投票、表决再决定。但是事后公布是必须的，目前业委会都一一做到了。
3.购买设备及外包服务的招标需提前公示，接受业主监督
答：只要在时间上允许，需要公示。但是公示的地方、形式、表决方式、需要有个约定，否则不具操作性。例如，公示只能在实名论坛而不可以在口水论坛，因为口水论坛没有明确的业主身份，投票会出现马甲替代等等。
4.对物管应该做，或者能胜任的工作不能再外包额外支出
答：在一些具体问题上，外包好过物业做，理由是：a.更具专业性，例如：水泵，电梯等；b.其他非技术性物业做较好，如：绿地护理，原外包费11万，现在物业多请花工两人每年费用约在3万以内。但是，这些问题很难在网上讨论，或者提问和解释，参与业委会的专项会议，现场参与讨论是最适合的。
B.财务报表应该增加期初数和期末数的项目，这是财务报表的基本要素，没有这些数据项怎么体现财务报表的连续性呢？
答：查看业委会6月份的负债表、损益表、费用明细表，表上按照财政部要求的制表规范显示了：当月发生数、期末累计数，需要的话可以据此得出期初数。在费用明细表上，该表格本身设置是季度表，且表格上的发生数都是“当季数”，也就是你要的期初和期末数。
C.财务报表应当用清晰的版面在网上予以公示，便于外地业主上网了解情况；同时张贴在物业门口的橱窗里，满足不上网的常住户看到物业费使用情况。
答：主要报表目前已在物业报栏上公布，也在“实名论坛”公布（报备手续已上报浙江通信管理局,等待批复,目前暂时无法登陆,）。个人觉得不适合在口水论坛公布，例如一些税务处理等是不适合的。业委会已经决定外地业主只要有需要，在履行一些必要的手续后，可以获取电子版、或到直接到业委会查询。
D.物业项目经营性收益应单独列帐
答：查看了6月30日的“损益表”，营业外收入为独立科目，期末累计数202620.60。
再补充一条：
云顶会所已经承包出去，同时业委会也为此增配了保安、保洁若干（见华庭云顶业委会-会议纪要（2010.01.17）），那么这个承包合同有否公示？
答：承包合同在我的要求下业委会提供了查看，这份合同等实名网开通后公示，现在有需要在履行一些手续后，可以直接到业委会查询。
二、小区水泵维修单位选用及费用问题
（原问题来自Salong）
（注：回答基于我个人和业委会交流后的个人观点）
主题：关于水泵采购价格及南源科技的问题
注：初始信息来自《华庭云顶1栋水泵房设施改造工作汇报》、《华庭云顶2栋水泵房设施改造工作汇报》
1. 从南源科技的企业基本信息看，在与业委会签水泵改造合同时，完全是一个成立只有2个月的不知名小公司，没有公示过任何资质，业委会把云顶的关键设施交给这么一个公司，将来一定带来隐患。具体见帖子：
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=3218069&extra=&page=4 其中的66#----77#
2.既然采用南方泵业的全套设备，为什么不从南方泵业公司直接购买呢？并由其下属的工程队来施工呢，杭州南方泵业公司是国内一家很有实力的水泵生产企业，何必舍优取次呢？
3.业委会从南源公司购买的水泵和其他设备与市场报价存在很大的差距（仅是公开的部分，还有未公开的无法考证），其设备价格清单（取自云顶公告橱窗栏）：
南方泵业品牌的水泵：
CDL16-8 ,单价8800/台，3台26400
CDL4-14，单价6200/台，1台6200
变频器一套，6500
控制器一套，4300
四台水泵安装调试，2000
开票税金，2000
以上合计：47400
现我从网上了解到CDL16-8水泵的价格为4900，CDL4-14的
价格为2500左右，差价太大了竟高出100%。
再比较
有热心业主联系到的南方泵业的正规合同报价（合同原件在某位业主手上，扫描件见附件）：
CDL16-8 ,单价4988/台，3台14964
CDL4-14，单价2535/台，1台2535
答：需要还原水泵修理事件的背景，这样可以更好的回答这些问题。
首先，根据物业张经理介绍：2009年10月3日下午2：30，小区物业张经理接到业主电话，1号楼水泵故障，整幢楼停水。当即电话联系水泵安装单位“上海连成”要求紧急抢修，但是对方回答却是找理由推诿，说是无法在1-2天内提供服务。无奈之下，张经理联系了国内其他各类泵业单位共8家，然而没有一家可以提供检修。直至联系到第九家，就是目前的南源科技后，唯独是他们愿意接小区这一抢修项目，并在第一时间开始了抢修。所以，选择南源，实际上是处于问题的紧迫性，客观上类似“挂急诊”的原因，唯一的选择。
其次，由于开发商对小区水泵的配置为标准配置的下限，而旧年的日常维护不到位后积重难返。在一号楼出现问题后，业务会决定对小区的所有泵站进行维修和整修，以保证业主在年前安稳过年。物业张经理在查询这八家泵业后碰到的问题是：泵站配置较低、平时缺失维护、需要整体置换，且这些泵业单位只提供产品，不提供安装。安装是由他们推荐单位实施（有些是下属单位），费用另计。
再者，南源科技是当时唯一提出可以根据小区实际情况采用部分检修，部分替换使用原则的单位，非常适合云顶的实际情况。另外，南源科技尽管是新注册的公司，但是主要核心人员其实是我们小区泵站的原供货单位“上海连成”的“跳槽人员”，自己组建的新公司。通过调研，他们实施过了“杭二中”同类项目、富阳某“五星级”宾馆同类项目，更重要的是“南源科技”在实际的维修中承诺了“出故障2小时内到现场”的服务，而在实际工作中都一一做到了。
所以：南源科技的选择是在发生水泵突发事件后的必然选择，是在没有施工单位后的无奈选择，是在大泵业单位提出整体置换下，而“南源科技”可以部分替换、部分检修、“2小时到现场”这一适合云顶情况下的实在选择。
至于价格，南方泵业的价格是“单产品销售价格”，而业委会公布南源科技的价格是“工程造价”，包括了安装工人的工资,水泵的拆和安装及安装配件,调试还有维保两年的售后服务。以下是物业张经理提供三家单位报价比较表，里面清楚显示了各家单位单价包含内容：
名称
| 型号
| 维修厂商
| 维修厂商报价
| 单价含量
| 配置要求
| 维保期限
| 联系人
| 多级泵
| 南方水泵CDL16-8
| 南源科技
| 6300元
| 含运费、选型费、安装,技术调试
| 南方品牌扬程108米，流量10吨/小时，功率7.5KW
| 维保贰年
应急维修2小时内到
| 傅曙光
13605704028
| 上海连成
| 7100元
| 含运费、选型费、安装,技术调试
| 南方品牌扬程98米，流量16吨/小时，功率7.5KW
| 维保贰年
应急维修12小时内到
| 蒋惠平
13868078695
| 厦门蓝博
| 4172元
| 不含运费、安装费、不上门维修服务
| 南方品牌扬程108米，流量10吨/小时，功率7.5KW
| 仅供货
不提供上门维修服务
| SALONG提供王明东
13055875113
| 多级泵
| 南方水泵CDL4-14
| 南源科技
（维保壹年）
| 3550元
| 含运费、选型费、安装,技术调试
| 南方品牌扬程112米，流量4吨/小时，功率3KW
| 维保壹年
应急维修2小时内到
| 傅曙光
13605704028
| 南源科技
（维保贰年）
| 5770元
| 含运费、选型费、安装,技术调试
| 南方品牌扬程112米，流量4吨/小时，功率3KW
| 维保贰年
应急维修2小时内到
| 上海连成
| 4900元
| 含运费、选型费、安装,技术调试
| 南方品牌扬程100米，流量5吨/小时，功率3KW
| 维保贰年
应急维修12小时内到
| 蒋惠平
13868078695
| 厦门蓝博
| 2121元
| 不含运费、安装费、不上门维修服务
| 南方品牌扬程112米，流量4吨/小时，功率3KW
| 仅供货
不提供上门维修服务
| SALONG提供王明东
13055875113
|
三、反光漆问题
（问题来自“看风景”网友）
请教FJJ一个关于反光漆价格的问题
市场上有品牌的专业反光漆（上海永固牌）只要25.8元/斤，业委会买进来要7000元（175元/斤）这件事是真的吗？假如是真的，好像听你们说过是小林在淘宝上买的。可不可以叫小林把在淘宝上交易单截图发上来给大家看，或者告诉店铺的名字以及反光漆的牌子行吗?
答：我查阅了相关财务凭证，附件上有发票及摘要，根据这些凭证提供下列资料：
1.反光漆的品牌是“运辉”，由温州瑞安运辉科技公司出品，每罐净量0.6公斤。
2.7000元除40罐得出的175元一斤的概念和“永固牌”25.8/斤无法比较。首先规范重量单位都是公斤基本上很少有按“斤”报价的，我实际查看了一个还没有用完的罐，上面清楚标注的重量是0.6Kg；其次，7千元价格是包括运费、税收、辅料（底漆）、并买40罐送10罐的优惠总价。我去掉了运费、开发票税后，大约在77元一斤。上海永固牌报价不可能报“斤”的，应该是公斤的。
3.凭证上没有网站地址，但是有网站淘宝商城名称：上海卡夫贸易公司，可以自己查一下。
上述结果为2010年7月16日23：45结束的，征询从晚上9点开始，供大家参考。
钱塘儒商 |
发表于 2010-7-26 15:40
发表于 2010-7-26 16:31
