关于所谓楼盘成本的讨论

gudaye · 发表于 2004-10-11 11:45

成本是个好话题，上次逼小磨说成本，他说说就说不圆了。先说建安成本，高层1200元是一个标准价，平均价。这个价钱可以比较有预期地把高层的房子造好，基本的各种水电、墙面等都弄好，也就是说是一个可以是称呼为房子的东西了。但是有些因素可以改变这个值，比如把下面的道路、绿化都搞好，会增加一点开支，视具体情况定；比如打桩如果遇到复杂情况或者施工过程出了质量偏差需要采取额外措施就又会贵一点；外墙面的造型、涂料用得比较高级又贵一点；但是这些相比而言也是有限的，最多加上300～400元可以全部搞定。这样的房子是质量非常过硬、各方面都不错的房子，如果开发商偷工减料（比如南岸某打桩省到没法打了的地步的楼盘）、或者规模大了压低建筑商的利润（很普遍，因为建筑商相对比较弱势），这样成本还会低一些，但是无论如何，正常是不应该低于1000的。如果不加内部装修，那么无论如何是不会超过1600的。问题就在于，目前的开发商多数的自有资金非常之少，所以往往负有很大的银行贷款利息，这个就是财务成本了，但是比较恶劣的一点就是由于种种原因往往开发商囤而不开，这个利息成本就比较大，实际这是为了等待卖高价，反正最终这点利息成本很有限，转嫁到消费者头上又比较容易。这个成本他们往往不肯细说，因为人家要问你到底为什么要这么多财务成本，里面有往往模糊地藏进去许多猫腻。。。。一般就会象小磨那天那样笼统说：财务成本加市场营销成本大概2K多。。。。市场营销成本更加不好说，到底多少？往往来说其实大量压缩这一块还价格于消费者会更促进销售，但是行业的通则都是这么玩的，反正消费者是最弱的，不吃他们吃谁？什么买房托、买媒体。。。。都是这块成本来开支。市场需求这么大，怎么吃都有。还有些什么假按揭、压低销售人员工资逼他们全部上阵炒号子、等等等等的花招，都基于一个前提：需求大于供应、烘托出房价不断上涨的气氛，造成消费者怕买晚吃亏，不断跟进这个局面。利润更是一个没什么可谈的东西，对开发商来说只关注市场上多少价格买得掉，他才不管利润率呢，只要你有、只要我要！什么利润都是可能的。当然为了对外保持形象，他们会低调处理这些利润，比如虚增点成本、降低点收入什么的，这有许多的财务勾当可以处理。说实在的小磨这种房产界最底层的小虾米可能是接触不到的。这就象草原上的食物链，开发商是狮子、给猎人交点土地税换块活动范围；广告商、建筑商、中介是狼是材，跟者吃吃的，消费者是羊，数量很大的时候反抗能力是可以忽略的。那么什么时候这个局面会被打破呢？当价格高到一定程度，使得绝大多数的消费者无力再购买高价房，也就是说羊被过多的狮子吃完了，剩下的已经不够全体吃了，这时候势必狮子之间要竞争竞争，最有效的竞争无非是价格，要压低价格嘛用草原的例子就是减少每天吃羊的数量，让羊群可以保持稳定。什么材狼之类的帮手能少吃就少吃，自己也控制控制，以“每天只吃一只羊”等口号吸引更多的羊群到自己的地盘来；跟猎人也要还还价：这里羊少了，你要么少收点土地税，否则我去其他猎人的地盘了！再叫我们高价拍卖竞争新的土地我也不干了。。。。所以当羊少狮子多的时候。。也就是价格高到绝大多数人无法承受时。。。。。

gudaye · 发表于 2004-10-11 12:06

楼面成本的问题，其实前面已经说得很透了，我想再多说也没有什么大意思，只是说明一点，由于土地的相对缺乏，目前全国都在普遍地提高容积率，以前那些多层可能今后会越来越少，而高层会越来越多。比如那天我指出的那个原来从文2.2的容积率怎么会下降到1.9？我说的那个笑话我没有考证只能当笑话说，小磨也始终没有正面否认有没有这件事（当然也有可能他接触不到这类事情），只是反复绕圈回避的方式来说明降低容积率的事实。只能说，在当前这种形势下在从文这种地段只能弄个1.9的容积率绝对说明了该房产商的无能。另外，在一个普遍预期价格上涨的市场中开发商比较乐于以高于眼前能力的价格去竞拍土地，现在的竞拍恐怕就会理智得多。狮子只有看到有饿肚子的狮子的先例才会对猎人要求降低土地税，彼此的竞争才会更加理智一些。这些因素都会有利于房价的下降。

蓝色沸点 · 发表于 2004-10-11 12:52

好文，顶一下

onvadanser · 发表于 2004-10-11 12:55

弱弱地提醒一下：价格和成本无关

renezang · 发表于 2004-10-11 13:01

很形象，顶一下

gudaye · 发表于 2004-10-11 13:07

转了一圈回来，不知道哪位斑竹有给我加了精（说实在的这是跟帖跟出来的灵感，写得也不是很全面很严密的），十分感谢的说。

身份不名 · 发表于 2004-10-11 13:07

建筑成本在房价里的比例很小，不敏感了。

g风生水起 · 发表于 2004-10-11 13:26

是吗？那偶不太亏了？

qwb · 发表于 2004-10-11 13:28

不错,很专业

qwb · 发表于 2004-10-11 13:30

以下是引用g风生水起在2004-10-11 13:26:10的发言： 是吗？那偶不太亏了？

偶也觉得前几年买的房特亏

gudaye · 发表于 2004-10-11 13:30

在杭州目前的情况下，占成本最大的是土地价格（包含了出让金、拆迁费。。。所有关系拿到土地的钱）。如果每亩666万，那么每平米就是1万，当容积率2.0时，楼面价就是5000，3.0就是3333，依次类推。关于价格和成本无关的说法，在一个羊很多的时期，确实是这样的。狮子说：我现在高兴，一天想吃几只就几只，想吃左腿吃左腿，想羊鞭就羊鞭！吃一只、咬一只、烂一只、分给小狼小材狗各一只！当羊少的时候，它就得算计算计，浪费不行了，狗腿子们也要控制，不能乱吃了。。。当然不吃是不行的，这时候就和成本有关了。

onvadanser · 发表于 2004-10-11 13:33

价格和成本无关的说法，不是专门针对空方的，对多方同样啊。。。。。。

Roy123 · 发表于 2004-10-11 13:33

以下是引用renezang在2004-10-11 13:01:40的发言： 很形象，顶一下

qwb · 发表于 2004-10-11 13:34

没需求还由得房开商讲什么成本?

老枪 · 发表于 2004-10-11 13:35

如此文章也加精华，会被别人笑的不如不知道哪个加的精华，只好不解了，中国人爱面子，叫朋党

onvadanser · 发表于 2004-10-11 13:38

感觉楼主的逻辑。。。。。。。。。价格和成本有和关系？什么关系也没有，这是最基本的道理从成本去说事儿，入手有问题。。。。。。

gudaye · 发表于 2004-10-11 13:39

小磨的领导出马了，看来关于从文的事情只顾和小磨说得高兴不积口德，得罪了斑竹了

onvadanser · 发表于 2004-10-11 13:39

ANYWAY, 支持一下楼主，毕竟是原创的。。。。。。。比我写不出，又喜欢唧唧歪歪强。。。。。。。。。。

qwb · 发表于 2004-10-11 13:39

为认真的写作态度加精

gudaye · 发表于 2004-10-11 13:40

以下是引用onvadanser在2004-10-11 13:38:00的发言： 感觉楼主的逻辑。。。。。。。。。价格和成本有和关系？什么关系也没有，这是最基本的道理从成本去说事儿，入手有问题。。。。。。

供需比失衡的时候无关，完全竞争市场下供需平衡时是有关的，这是经济学基本原理。当然我这里只讲成本，只讨论成本而已。

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