“行情升得太猛，我反而担心。”杭州某品牌房企副总私下对记者说起他的顾虑——市场回升得太快、太张扬，会引起新一轮的宏观调控。不过，我们听得更多的是开发商们“终于熬出头”的欣喜、对“后市行情一片红”的乐观，以及购房者对房价再度大涨的担心。 事实上，在全国楼市一片涨声里，平抑房价的声音越来越多。虽然宏观调控从没有停止过，让房地产市场平稳发展的努力也没有停止过，但接下去，又有哪些可能出台的政策会对杭州楼市产生影响？我们不妨结合近期消息面的种种迹象，大胆假设、小心求证。 可能性1：开征物业税，取消预售 [新闻支持]针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，发改委课题组建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。 发改委课题组还建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度，并对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策，即采取差别利率政策和差别按揭首付比例政策。 ——据《上海证券报》报道 [各界声音] 朱立东(杭州滨江房产集团有限公司副总)：用取消预售制度来抑制房价上涨恐怕效果不明显。一旦取消了预售，原本可进入销售阶段的楼盘被迫推迟上市，会在近期形成一个相对“真空期”。如何度过这个“真空期”？这不仅对开发商来说是沉重打击，对购房者来说也面临着短期内无房可买的问题。 章惠芳(中原营销机构总经理)：如果物业税出台肯定会在一定程度上抑制需求。物业税是针对不动产征收的长期税，因此对楼市投资会有很大影响。尤其是那些把买房当作中长期投资的投资者，他们会考虑物业税的征收价格。而对于自住者，物业税的征收意味着一边要按揭，一边还要交税，会抑制需求。 [解读]早在1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入到2007年的工作范围；建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上也表示，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，即拟开征保有税。 而近段时间来的种种迹象表明，备受关注的物业税政策经建设部、国税总局等部门“协力”，出台只是个时间问题了。不过，财政部、国家税务总局、国土资源部官员澄清“开征物业税不会取消土地出让金”，也让“开征物业税房价会大跌”的说法大打折扣。 业界普遍认为，物业税所带来的持有成本的增加，是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，因此，购房者应该对物业税实施可能对房价造成的影响有一定的心理准备。 至于期房销售制度的确有很多弊端，容易使购房者蒙受损失，但采访中多数房产界人士认为，禁止期房销售并非不可以，但政策需要1年以上的过渡期，否则反而会引起房价飞涨。 可能性2： “小产权房”合法化 [新闻支持] “对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部始终是重视的，从1999年开始就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。”被问及“小产权”以及集体土地流转等热点问题时，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春说。 ——据《中国房地产报》报道 [各界声音] 贾生华(浙江大学房地产研究中心主任)：就我个人来说，我也希望“小产权房”能够合法化，毕竟对消费者来说这是购房成本比较低的一种房产品，事实上，现在全国各地也在做一些试点。但从理性的角度分析，通过立法来解决“小产权”问题目前还不成熟，近年内出台的可能性很小。 叶健(浙江旅游房产集团董事长)：我觉得即使“小产权房”真的合法化了，对杭州楼市产生的影响也很小，我并不担心它会冲击普通商品房销售。 [解读]在城郊结合部，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子俗称“小产权房”。 有关人士认为，国家土地副总督察甘藏春在国务院新闻办新闻发布会上说的这段话透露出两点信息：其一，农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，早已开始并已有定论；其二，“小产权房”问题可以通过国家立法解决，只待时机。 “小产权房”合法化的核心问题是“农村集体所有建设用地使用权流转”，如果这个问题得以解决，很多问题都会迎刃而解。在广州，据《中国房地产报》透露，今年2月份广东省国土资源厅上报《关于加强农村宅基地管理的通知》，虽然尚未通过审批，但这份文件中提出，在“一户一宅”原则的前提下，广东农民合法的宅基地可上市流转，农民也将因此分享土地出租、出卖、出让获得的利益。 不可否认，如果“小产权房”合法化，将涉及市场的公平问题，开发商与乡村集体将处于不平等的竞争地位，但对消费者来说则可以获得更多实惠。 可能性3：增加土地供给 [新闻支持]今年1至5月份，全国住宅用地土地供应量与去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量与去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。最近一段时间房地产价格上扬，根据国务院房地产市场调控的要求，国土资源系统加大了房地产的土地供应。 ——据新华社报道 [各界声音] 朱立东(杭州滨江房产集团有限公司副总)：我认为影响楼市的关键还是供求关系。现在杭州市场需求量大，中小户型的房子很火爆，主要原因还是前几年土地供给不够、结构不合理造成的，需求集中到这时候“爆发”，让本来一直在观望的人看着市场热闹，也心动了要去买房。如果能增加土地供给对杭州楼市是有好处的。 [解读]与其说增加土地供应量是一种“可能”，不如说这已经是“事实”，杭州市场上已经表现得非常明显。根据阳光顾问统计，今年1~6月，杭州国土资源局共挂牌推出36宗土地，总占地面积约2867亩。而2006年1~6月份，杭州市国土资源局仅挂牌推出437亩土地。从总量上看，今年上半年的推地量是去年同期的6.6倍。 在经济适用房用地方面，浙江省统计局最新统计数据显示，今年浙江经济适用房新开工面积快速增长，上半年经济适用房新开工面积同比增幅达45.5%。 对购房者来说，希望增加土地供应量的目的是增加商品房供应量，并最终拉低房价，但是就杭州市场来看，这种希望落空的可能性很大。今年挂牌推出36宗土地，成交30宗，且屡屡创出楼面价新高，有的已经接近该地块周边商品房的售价，就此地价成本来看，这些地块上市后售价不会低。 可能性4：信贷政策继续从紧 [新闻支持]中国人民银行宣布，从8月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是央行在年内第6次动用这一货币政策工具。央行此次上调存款准备金率，距离上次国务院20日宣布调减利息税和央行加息，仅仅间隔10天。此间市场人士认为，最近货币政策出台之频繁，实为近年来所罕见。 ——据新华社报道 [各界声音] 刘强(浙江临安中都置业有限公司副总)：国家肯定还会采取一些措施调节信贷政策，但利率的调整对房产的影响可以说是微乎其微。一方面是因为与购房成本相比，利率调整所增加的房款所占比例不高；另一方面，消费者对各种调整带来的负担已经有了心理准备。 贾生华(浙江大学房地产研究中心主任)：虽然今年央行已经多次调整利率，但我认为今年下半年仍然存在再次调整的可能性。8月15日起准备金率也要提高，不过这对普通购房者的影响不会很大，考虑到风险，银行应该会收缩开发商的信贷额度。 [解读]国家发改委的数据显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创下了23个月来新高纪录，房价快速上涨的总体趋势已经明显。在刚刚公布了系列数字之后，央行的“加息、降税”组合立马出手，随后又上调存款准备金率。 杭州中原地产市场研究中心分析人士认为，从上调利率、减低利息税、上调存款准备金率等政策看，短期内对楼市影响不一定十分明显，但是央行采取这种频繁的利率上调，表明利率再度上调的机率非常大，从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期，其对住房消费者的心理预警作用不可忽视，住房需求会得到一定的抑制，特别是投资性需求。 来源：
钱江晚报 作者：
张帅 詹丽华 | 
楼主: 北高峰
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发表于 2007-7-29 13:05
