看房子( 原创、系列)

wuzhenyu

一壶兄：关于交房的具体需要主要那些东西能否请教一下！再加以你和开发商干了三年要回来三百多万的东西的经验！

金田花园

以下是引用wuzhenyu在2004-5-25 13:14:17的发言： 一壶兄：关于交房的具体需要主要那些东西能否请教一下！再加以你和开发商干了三年要回来三百多万的东西的经验！

呵呵，我也想知道哦。。。 对于所有业主都是有益的。：）

一壶

http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=51&ID=59388&star=2 交房去还是要抓大问题，抓主要问题，个别的东西，除非影响很大，一般个人去谈势单力薄，也没有那么多精力耗的起。 我们以前的经验有几点： 一、先要组织联络，人头先熟了，然后才好把大家的共同利益有交流，把人捏合起来。 二、要有适当的经费，这个可以慢点来，委托给人操作，比业主自己操作某些事务性的事情效率和效果要好的多。以后可以考虑有钱没有时间的先出点钱。 三、要请专业的人员，业主中有专业的人员可以先贡献点时间。许多技术问题外行根本不知道。 四、整理主要问题，太杂乱的问题未必效果好。

简简111

现在时间紧，事情多，一壶兄，怎么动手？

一壶

在交房非话题里面帖过了。 绿城虽然在杭州算是不错的，但是仍然会有利益冲突，比如桂花城的阳台面积问题，物业维修基金问题。价值百万的房子，要住数十年，不关心不行。 业主的利益是天然的一致，这是可以依靠的最主要的力量，但是，业主又是天然分散的，单个力量有限。 我们的经验是主要先要有个好的组织体系，大家可以先联络起来，为将来的业主委员会做准备，如果业主委员会开始就安排了开发商的人，那么大家就有的苦头好吃了。 交房还是要请专业人员， 要有财务依托，最好是聘请人来代表业主管理事务性的工作，业主基本没有时间来参与活动的。开始可以大家出点钱，其实也没有多少，也就几百元，和上百万的房子比起来。但是因为，业主是分散的，还有些人会比较自私，以后要在制度上保障业主委员会的的财务来源，比如，可以以出租配套用房的收入，车位出租收入。 舆论的宣传也很重要，这个论坛就不错，要统一大家是思想，宣传的阵地是必须的。 物业问题不是很大，如果业主委员会管住了 ，物业由自己决定。 就具体的交房，我只能我想到的地方，不全面。 主要是配套用房，应该是总面积的7%，这个是价值最大的部分。算算价值多少？怎么能不争。 其他有自行车库， 水、电、绿化的等配套， 要请懂行的的把总的图纸看清楚，里面有许多讲究。 公摊面积可以问绿城要测绘成果表。 在处理方式上，还是要有理有节，也要考虑开发商的实际情况，抓大放小，具体问题可以再谈。绿城总的来看还是可以的。 最关键的还是要先把业主组织好，否则后面的没有办法继续下去。

一壶

以下是引用简简111在2004-5-25 14:17:33的发言： 现在时间紧，事情多，一壶兄，怎么动手？

先交了房子也可以啊，关键还是你们的业主先组织好，以后日子长着呢。其实也不是一定要和开发商对着干，交流清楚了，也有利于双方理解。 但是，利益或多或少是有冲突的。冲突也不是什么坏事，也可以找到合法、合理、、合情的解决办法。我相信，绿城总还不是像有些房地产公司，以无赖自居。

罗马

以下是引用一壶在2004-3-11 22:26:04的发言： [quote]以下是引用前塘江在2004-3-11 21:43:29的发言： 绿园被浙大新村拉底了不少价值。

恰恰相反，人是非常重要的因素。 楼可以很快造，无形的东西可能要很长时间的积累和造化。 比如城西，目前最有价值的是居住者造成的人文环境。 [/quote] 支持！略有不同看法是，对人文环境的追求，同个人的素养、生活圈子有关。所以这个价值是有一定提前的。

罗马

粗粗浏览了一壶兄的文章，非常敬佩，有时间细细拜读。也请一壶兄有时间来理想城市指教一二。

一壶

以下是引用罗马在2004-5-25 19:17:24的发言： 粗粗浏览了一壶兄的文章，非常敬佩，有时间细细拜读。也请一壶兄有时间来理想城市指教一二。

承蒙赏识，感激不进，向专家学习。

airstar

一直在看一壶的文章,觉得一壶确实是一个很有思想的人.也看了一壶关于文一路高架的想法,很赞成,但结果一兄被人浇了一身臭. 不过有一个想法认为有问题,是关于深蓝的.绿城并未认为其设计和装修值一万.这个数字只怕一壶兄的想法有误.目前周边的房子,比如绿洲起价就会在一万以上,而什么也没有,高架边上,六院前面只有一幢楼的绿洲之星均价也要9千, 地段还是不如深蓝的,因此别的公司未装修房在深蓝的位置只怕均价也会在1万3以上吧,也就是绿城的设计和装修也就5000,这和绿城起价1万4是相符的. 至于5000值不值,就见仁见智了

一壶

深蓝的装修就收了你５０００吗？不，是一万。和金都华庭比总可以吧 ？一样的土地，容积率恐怕还是深蓝高。 如果按照你的５０００装修计算，深蓝的毛胚房的价格均价是１．４万，高了？低了？

以下是引用airstar在2004-5-30 20:47:09的发言： 一直在看一壶的文章,觉得一壶确实是一个很有思想的人.也看了一壶关于文一路高架的想法,很赞成,但结果一兄被人浇了一身臭. 至于5000值不值,就见仁见智了

对别人在高架问题上的批评，我认为他们很对，为自己的利益喊叫，才有解决问题的可能。 关于深蓝，我已经有分析： http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=51&ID=44530&star=20 1.9万的深蓝和大路边的玫瑰园二期 最近，绿城的深蓝和丁香上出了风头，在丁香均价1.4万，深蓝均价1.9万，深蓝以世界顶级设计装修为价值概念。在房交会会前又创了新的高点，有人算了绿城的成本，http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&replyID=281167&ID=58243&skin=说他有多少暴利，我到不以为然，绿城赚钱是他的本事。开始也不好评论，场子刚拉开，就提出批评意见，不合适。开盘也有段时间了，房交会也开了。我大概也可以侃了。也已经有了看法：http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?boardID=2&ID=52214 http://zzhzbbs.zjol.com.cn/dispbbs.asp?BoardID=2&id=55314&replyID=240085&star=4&skin= 对深蓝的表述不是很完全。现在一并讨论。 先重复对深蓝的看法： 就具体的房价来看，我明显的看到房价开始远远高于价值的情况，就以绿城的深蓝为例，别人刚开盘，我不想去扫他们的兴致，现在房交会也开了，头一波的预定也结束了，我也不想把话憋太久。1.9的均价，到交付加上资金成本，要2.1万以上，，在这样的地段，和金都华庭比要高出一万元，意味着绿城要单靠他们的世界级别的设计和装修来值这个价格，等于是绿城已经将未来的不可知的升值空间先有客户买单了。利益是绿城的，风险是买家的。或许有人认为绿城的装修设计可以值这么多，我没有对不明确的东西定价的能力，但是，按照这个价格同比，世贸的二手房应该在2.5万以上，深蓝的环境价值也是非常低的，紧邻高架，也许也有人会说，顶级装修就是有品位，我完全不能同意的，在一个有残疾的硬伤，并且不可弥补的地段给出所谓顶级的住宅、办公概念是糊弄人的，如果对高架的污染没有感觉，也很缺乏环保的感觉，去买因为高价而高尚的东西，本身就是非常没有品位的事情。 那么，深蓝的的定价是应该多少呢？还是以比较的方法，以金都华庭为参照，从高计，1.1万，装修按照五千我想是非常够了，绿城的品牌加上二千，共计1.8万，两年的期房资金成本扣除两千，高架的环境暂且不扣，那么深蓝的均价是1.6万，即使绿城的顶级装修设计再适当加上点价钱，1.9万也还是超过了深蓝的价值，如果扣除高架的影响，价格还应该低。事实上，深蓝的户型也不会太好，进深很深，户型的利用也不会好。很多人，以深蓝的高价带来的高品质会吸引高端客户，来评判深蓝，实际是不成立的，价格必须由价值为基础。 玫瑰园是绿城成名的地方，玫瑰园的一期的内部环境比外面看到的还要好。可是二期（现在叫西区）的品位趋向就有了不同的方向，西区的别墅，有好多幢在之江大道边，离开路大概只有10米左右的距离，边上很近的地方还有加油站，一期也有离马路近的，但是在山上的离开马路有十来米的高度，感觉是离开马路比较远的。 我不知道绿城是如何定位他的高端产品的，在高架边的有环境残疾深蓝定位成最高端产品，有最好的江景和山景结合的极品环境的玫瑰园（在杭州钱江边北岸离开杭州近的地方没有这样的环境了，再往富阳去的江，开始和山分开了，到远的地方才又有山，江都有的环境）西区却将部分别墅安排的这么差的地方，离开马路这么近的地方，为什么还要造房子？化千万左右的价格，就是这样的别墅？如果是我的朋友买了这样的别墅，只有被我们笑话的份。这样的别墅，给人的印象就是不环保，缺乏感受，档次比较差。从绿城来讲，我想他是要获得更好的利润，但是，这样的房子一造，就把整个玫瑰园的价值拉下来了，最后的总利润说不定更低。尤其这些房子在马路边，天天在做广告，告诉大家，这就是玫瑰园。虽然里面的房子是非常好，绿城现在房子卖的 好，价格高，是大家根据绿城以前的房子的价值，来判断的，那么以后，大家也根据玫瑰园的马路边的房子给绿城以后的新房定价。这些地方完全可以做成园区的配套哪怕是园林的设施，虽然卖不出钱，还要化钱，但是这样可以把里面的房子价格给抬上去，结果总的利润还要高，或者会体现在以后。 企业就是也利润最大化为目标的，问题是怎么样才能最大化，只有创造价值给别人，才会有报酬，企图让别人犯傻赚到钱从长期的概率看是不可能的。绿城提出的人价值，他的真诚善意精致完美的说法是非常有境界的，可惜啊。 从深蓝、玫瑰园西区、丁香，我们已经看出绿城开始走到另一个方向。深蓝的缺陷是存在的，丁香的也是，房子没有缺损，国色天香，倾城倾国，自然好卖，但是那是少数，关键是把价值缺陷如何弥补，这个前提就是要关心客户的价值，没有这个前提，只是为自己的利润考虑，别人是不会接受的，丁香不考虑将来的实际需要，深蓝也以顶级设计装修掩盖环境缺损，结果是地段的缺陷没有得到调整弥补，存在这价值缺损，我想丁香和深蓝的公司人员关心的主要问题或许真的就是希望客户不要看见这个缺陷，尽快把东西卖出去罢？说不定绿城的人马上就要大骂我呢。不由的想起了陪太太逛服装店，经常听到营业员讲千篇一律的话：你穿这件衣服很文气，毛好勒。绿城难道也是这个水平？ 其实，深蓝和丁香的缺陷也是可以调整的，但是不管怎么说，不能把缺陷盖起来卖。也不能也一个五千元的概念，卖出一万元的价格。虽然我仍旧非常相信，绿城的装修会非常好。就商业交易来看，任何交易的长期结果是利益各拿一半。深蓝的价格是绿城想把利益全拿，风险给买家。 绿城的玫瑰园又在一个顶级的环境，设计生产了一个低档环境的别墅，绿城的产品定位不知道是在哪里？ 在我看来，绿城现在能卖的高价，只不过是以前他把比别人高二、三千元的东西，只卖高了二、三百元的价值的积累，并且把以后能卖十数亿的价值，现在卖了数亿，就以为自己很高明。我不知道具体原因，但是在一般的企业出现这样的问题，有一点是肯定的，内部并没有长期共同发展的机制，或许项目公司急于把绿城的无形资产先变现了呢。 我一直认为绿城是浙江很少见的具有精神气质的房地产公司，也是有可能成为中国一流的房地产公司，现在看来，离我的期望的方向是开始远了，他仍然是一个非常好的房地产公司，但是恐怕很难成为一流的公司了。

[此贴子已经被作者于2004-6-1 13:58:24编辑过]

快刀欧阳

我不知道是否售出40％，但知道按揭购买深蓝的大有人在（银行的消息）。

kaki

以下是引用一壶在2004-3-10 23:57:34的发言： 绿园的价值和二手房价判断 绿园的价值： 　　我从小住在附近，对黄龙区域的变化非常清楚，并且有时间连续的体会。 以前这里是农田，松木场以前就是非常偏远的地方了，好比现在的闲林。就是靠老浙大聚集了一些人，东山弄相当于现在的安居房。随后，黄龙饭店、世贸，黄龙体育体育中心逐步建立起来了。 时间关系，先简单直截了当的分析，以后再具体评价，可以用一句话：绿园是目前杭州唯一的具备所有概念的十项全能选手的住宅。 绿园的单项指标评价很一般； 比如离植物园的距离不如东山弄就在植物园旁； 和西湖的关系不如元华等就在西湖边的房子， 高档程度,边上的写字楼也很好； 小区相对小了，有两边的楼盘临马路（玉古路和求是路），有噪声干扰。 但是其综合的资源是非常稀缺的，使绿园的价值非常高。概括的讲，就是绿园是唯一具有综合的，各项标准都满意的住宅。 按照稀缺性排列分析。 一、文化概念：老浙大是的杭州文化最高代表之一（包括杭州大学）。附近的浙江图书馆和少儿图书馆也是文化概念。据我了解，因为三墩浙大紫金港校区是四校合并的产物，是增量，不是减量，所以玉泉校区不会全部搬走，据说是保留研究生院，为浙大品牌服务。还有省艺校，里面美女如云、受过专业训练的人，绝非一般人的气质可比，也是杭州的好风景。像吴山边上的南山路的中国美院也是杭州文化的最重要的积累。 二、最高档商务：黄龙区域是杭州目前无可替代的商务区，武林门商圈太闹交通也有问题，庆春路更是交通拥挤，楼盘太紧停车很困难。西湖边虽然风景很好，但是毕竟不成商务体系，也拥挤，实际使用会觉得不便。黄龙的优势在于它三边的山（南面葛岭、宝chu山、西面植物园、北面浙大老和山）导致它的交通不可能会太拥挤，视觉通透。区域又比较大，成体系，黄龙、世贸等高星级宾馆也也历史的决定了黄龙的高档地位。由于杭州现在的土地供应问题，在钱江新城成熟之前，没有任何商务区域可以和黄龙匹敌。这里的地价好像是以千万元记，前段时间有数据，是分析世贸中心的估价时候，别人提的，忘了。 三、风景概念：很近的就有植物园、黄龙洞、葛岭，老和山，浙大的校园也可以当成花园，可以常去走走。西湖也很近。当然如同东山弄就紧紧靠植物园更好。 四、可以居住的商务区住宅，西湖边也有住宅，能看见西湖，当然是好房，如西子花苑，西湖时代广场、元华，但是那边作商务比较好。作住宅用途的话，靠马路太近，太吵。绿园附近有求是小学，浙大幼儿园、闻裕顺幼儿园、１５中，只需数分钟的步行，附近的高素质的浙大教师人群，对儿童的交往也有好处。附近有超市，东山弄和求是村里面有菜场，也方便。 五、相对便利的交通：绿园西面是植物园、再往西面是灵隐，北面是浙大校园，里面有老和山、南面是保ｃｈｕ山、葛岭，附近人群向周围道路汇集的车辆人流少，交通就比较畅通。过境的交通，城西往市中心的车辆和人流基本是走杭大路。往风景区的可以走西溪隧道，主要过境车辆是往杨公堤（西山路）和灵隐走的，因为还有其他道路可行过境。总的来看，绿园附近的交通流量是相对比较畅通的。就是节日会有比较多的车过境，入体育中心举办节目时候会不太方便。 六、和其他相关区域比较 　　武林门，有第二项的高端商务概念，其他不足。典型的是白马公寓，当然，白马还是可以居住的。 　　西湖边的，包括上面提的几家，价格在２．５万－－３万。还有差点的仁和大厦、定安苑等，缺居住概念。吴山的小区（中大吴庄和吴山名苑），价格在１．８万到二万多，位置很好，非常安静，紧邻西湖和吴山。可以住，缺点是吴山历史上是杭州老市民文化，和商务概念有不协调。楼也比较节约，楼和楼几乎可以握手。供应量也很少。达盟山庄应该位置不错，但是不清楚为什么没有给人好的概念，也许开发商没有思想吧。糟蹋了好地方。 　　绿园附近的黄龙雅苑和世贸丽晶。它们靠近最吵闹的大交通最繁忙的大道－－天目山路，雅苑在路南，还好。大家可以把大道看成大河，一条有污染的大河。世贸在路北，河流对岸了，可以比成钱江南，结论自然就清楚了。雅苑造的也太紧，小气了。 　 六、体育概念；是我不太喜欢的，我还是喜欢更加生活的东西，体育中心搞活动时候也烦，那么大的水泥地，和自然远了，好处是平时体育中心没有事情，多了空间。有游泳馆等很多体育设施，非常方便。 　 七、此地段高档住宅供应的稀缺：同样地段的写字楼比绿园价格低而且好买。他们的档次是接近的。为何？写字楼多，而住宅少，绿园没有了没有供应的竞争。此区域，高层住宅绿园是最高档的又可以居住的住宅。由于雅苑的短视，档次做低了，绿园的相对价值显得更加高。 　 八、　别墅的竞争，别墅最大的弱点是时间成本高,路上时间长，普遍没有大的配套，生活不便。别墅供应量也不小，价格就不好上。 　　九、绿城的产品定位，以衣服为例，衣服可以有数十元的、百元级的、千元级的。万元级的，他们的原料只有数量级的差别，价格就有几何级的差别。绿城是想做万元级的衣服。绿园的园区间距大，楼盘经深短，基本所有的房间都是明的，这点和白马也有很大区别，白马的经深长，暗房多。而人们还是没有形成万元级衣服的概念，绿园的价值没有被充分认识。以后二手房市场价格会推动绿城涨价。这个重要的问题以后细谈。 十、 绿园的个案具体分析：优势，绿城公司的g最高端高层住宅定位正确，比如空间，间距，有真材实料的投入。比如他把房子排密就可以买很多钱，绿园没有这样做。绿园显得比较宽，通透。 最大的劣势，楼盘稍小，园内生活的配套就不如大楼盘很齐全，好在可以利用公共设施。两边有道路干扰，尤其是玉古路，西面还要注意是绿园的饭店，有污染，东面的新闻中心，以后也会对绿园造成视线的影响。最好的是后排的银杏苑。在这种地方，也只能这样了。有一点我不太喜欢，绿园太偏商务，有务虚倾向，房间设计也过分偏重美感，最差劲的还是园林，和住宅风格完全不协调，晚上从楼上看，花园灯有许多射灯，刺眼，居然是照在树上的，住宅，晚上要安静，搞那么亮的射灯干什么，把灯照在树上，已经显得愚蠢了，设计师不怕那颗树嫌他烦。如果人是那颗树，这样的灯光真讨厌。要懂得树，才会懂得人，才会造出人喜欢的好房。在市中心，高层还是也实用为主，毕竟不是别墅，可以用许多面积留白，留许多空间，绿园的户型稍微有些浪费。以后的春江花月的户型在绿园基础上改的好多了。住宅有时候还是要生活化，比如，要有地方晒衣服，花园有小孩可以打滚的地方。从外部环境看，生活设施没有居民密集的地方多。不过也还可以，有超市等。 　　 以上总的分析结论是绿园位置带来的综合资源的稀缺性.又是住宅，目前没有其他可以代替的住宅。吴山、白马、黄龙雅苑、西湖边的可以竞争的住宅，楼盘数量也很少。 二手房的价格走势分析 绿园是目前或者唯一的具备所以概念的十项全能选手的住宅。绿园还是一种奢侈品。 由于这点，绿园的供应是很少竞争对手的，上面分析的其他楼盘，从某方面会超过绿园不少，总体不够完善，按照现在二手房的价格，而买这个级别的产品的人是最富裕的人群，买万元级衣服的人对价格的敏感性低，如果产品稀缺，价格更容易抬上去。相反，买１０元衣服人会在乎五毛钱。 中国的特点是人口基数大，在普遍贫穷的同时，很低比例的富人就会产生数量巨大的富豪。况且在中国最富裕的浙江。 最后的结果是，非常少的供应遇到了相对很大的追逐。 具体的价格，（前提是不考虑整个经济形势和总体房价的变化，和其他住宅的房价同比）： 回顾绿园的价格变化：绿园开盘价最少的6980。均价大约是7500－－80000，中间小涨过几回，到03年10月交付总共涨了大约1000元，开盘的价格就使得绿园性价比很高，和当时的东山弄的6000多比，绿园价格性价比就高了，以后杭州房价上涨幅度一直高于绿园。为何呢？首先是和绿城的销售有关，大概他们光算成本、利润，没有正确评价周围环境的价值，自然没有能力正确引导客户认识环境的价值，销售最多也就是加上了绿城的附加值，而当时绿城的房子也只比其他房子高一点，不像现在可以高二、三千。从客户角度看，由于绿园单项评价并不占优，而当时工地只是一片泥土，根本没有感觉。而绿园最大的价值是在周围环境的稀缺，当房子结顶后，看到就有感觉了，外装修完成、花园完成后，周围的价值就开始显现在房子上了，到住户大量住进来后感觉又会不同，所以随着这些阶段、绿园所依附的周围环境的价值逐渐体现绿园房子的本身，房价也步步高升。 绿园是和西湖边的房价比，缺少紧邻西湖的概念，但是有其他综合的概念，西湖边是二万到三万。 和上海比，上海顶级高层普遍在是２－－３万多，高的要５０００美金。其他高档高层基本在一万多，虽然杭州的经济总量远低于上海，高档人群也少的多。但是由于杭州的历史积累和风景的稀缺，加上杭州对浙江大量富裕人群的吸引力，绿园仍然可以接近上海的最高档区域高层住宅的下沿。个别的交易甚至会更高。 二手房具体的交易模式判断： 过程是同一套房，可能１．4万卖不掉，１．6万也买不着，由于供应有限。二手买房的人不会去炒作，是居住。后期二手供应会减少，但是需求仍然存在，房价会相当高，但是很少交易量，可能不具有普遍性，给人的感觉会很高，把整个绿园的价格定位给抬上去了。但这价格对绿城非常有重要意义，比如丁香公寓、深蓝广场，这个是非常重要的问题，容以后再谈，简单的结果就是绿城的新房可以卖更高的价格。 具体估价，绿园价格已经从春节前的１－－１．３万，到现在１．３－－－１．６万。（指有实际成交意义的）。在不远的将来，会接近西湖边的高档公寓的２万附近，住户如果大部分入住，整体气氛会发生很大变化，给人的感觉会完全不同。这是价格上涨的又一因素。 以上分析的前提，是整个经济保持平稳、政策稳定。单从整体价格看，经济处于扩张期。房价还要继续上涨，价格虽然对需求产生了一定抑制，有一定泡沫成分，后果要到经济紧缩期才会显现。

[此贴子已经被作者于2004-3-16 13:18:55编辑过]

绿圆算奢侈品?看来你真须好好学习.那只能算高档品.看那个走道,户型.买点大家具都放不进.咋称地上奢侈品.很多都不及春江.我弟想买.看了多次.实在不趁心.

sonywb

[此贴子已经被作者于2004-3-16 13:18:55编辑过]

[/quote]绿圆算奢侈品?看来你真须好好学习.那只能算高档品.看那个走道,户型.买点大家具都放不进.咋称地上奢侈品.很多都不及春江.我弟想买.看了多次.实在不趁心. [/quote]我也去过绿园，门厅的低矮出乎意料，其实以前一直也想买绿园，实在没什么可选的房子。除了地段，除了外形。现在地春江比绿园要真的好。也就除了地段。

天盛

奢侈品与高档品没有严格界限。

天盛

以下是引用快刀欧阳在2004-6-1 18:17:32的发言： 我不知道是否售出40％，但知道按揭购买深蓝的大有人在（银行的消息）。

买深蓝、丁香10个有10个是按揭的，买春江花月10个有9个半是按揭的，买绿园10个有9个是按揭的。

kaki

以下是引用bb8423在2004-4-21 9:43:45的发言： 抛几个问题供大家参考： 1、杭州是否有上海那么大的高档物业租赁却体来支撑丁香的租金？ 2、上海目前的酒店公寓出租率和租金走势如何？好象一直是单边下滑的。 3、杭州整体出租租金好象一直不高？ 4、关于绿城宣传的预期租金有多少根据？上海当初预售的酒店公寓有多少是以虚拟的租金计算方式来作为卖点的？后来实际情况如何？ 5、交付以后是否有确认回报率的包租？上海目前有8-5%不等的包租方式，根据位置、物业不同，包租期从3-8年不等，客户可以自己选择。现在杭州类似物业情况如何呢？如双牛大厦？ 6、这类物业是纯投资性的，和住宅有不同特点，如果回报率偏底，那么价值在哪里？就算绿城的品牌也不能改变这类物业性质带来的限制。

同感.叙述非常清淅.

kaki

以下是引用天盛在2004-6-10 15:39:19的发言： 奢侈品与高档品没有严格界限。

宝姿.--高档品.路易威登--奢侈品.价格在5倍以外.

天盛

听楼上这么一说，“奢侈品”这一词要慎用了。

一壶

光去高架逛了，也要回到这里劳动。 买绿园时候，根本没有想到是奢侈品，相反，对这三个字反感，就想到附近离开山近的地方买个房子，小时候住在附近。正好绿园要卖，听说是土地金的问题，拖了一年，涨了一千。等绿园价格出来，看起来是当时是贵了，我仔细算下来，绿城好多东西没有算钱，实际价格比附近的房价格低好多，有这等好事，大喜。招呼了朋友们一起买了，最小的也要125方，只好买了125的。就花20万，准备付不起就卖了。反正不会亏钱。 奢侈品吗？只要20万就可以买。有个朋友推荐了她三年，后来有推荐春江，就是不信，说贵，我说不贵，嘿，鸡同鸭讲。 后来的价格是市场二手的价格，是什么东西？市场说了算。不是你我来定的，别人拿了真金实银买出来的。125的房子要二百多万，二室二厅，套内建筑面积100方，你说算什么？